Die vermietete Eigentumswohnung ist das Standardprodukt der privaten Immobilienanlage: zwei bis drei Zimmer, 60 bis 80 Quadratmeter, Kaufpreis um 250.000 Euro, Baujahr irgendwo zwischen 1955 und 1985. Für Besitzer von Mehrfamilienhäusern ist die kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG längst ein Standardthema, weil dort fünfstellige Beträge pro Jahr auf dem Spiel stehen. Bei der Anlegerwohnung ist die Rechnung enger. Der Gebäudeanteil ist kleiner, die Mehrabschreibung in Euro geringer, und die Kosten des Gutachtens wiegen schwerer. Ob es sich lohnt, hängt von vier Größen ab: Gebäudeanteil, Restwert, Restnutzungsdauer und Grenzsteuersatz.
Dieser Beitrag rechnet den typischen Fall durch, zeigt, ab welchem Baujahr und welchem Kaufpreis das Gutachten den Aufwand übersteigt, und vergleicht, wie stark der Preis des Gutachtens das Ergebnis beeinflusst. Als Referenz dient das Nutzungsdauer-Gutachten von Kallang für 699 Euro Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung, weil es unter den öffentlich ausgewiesenen Preisen inklusive Besichtigung der niedrigste ist und die Schwelle entsprechend tief legt.
Die vier Größen der Rechnung
Erstens der Gebäudeanteil. Abschreibbar ist nur der Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt; der Miteigentumsanteil am Grund und Boden ist es nicht. Bei Eigentumswohnungen in Großstadtlagen liegt der Gebäudeanteil häufig nur bei 55 bis 75 Prozent, weil der Bodenwert hoch ist. In Randlagen und kleineren Städten sind 75 bis 85 Prozent üblich. Zweitens der Restwert, also die fortgeführten Anschaffungskosten des Gebäudes nach Abzug der bisher vorgenommenen AfA. Drittens die Restnutzungsdauer, die der Sachverständige nach dem Modell der ImmoWertV und Besichtigung begründet. Viertens der persönliche Grenzsteuersatz; für Anleger mit Wohnung und Berufseinkommen sind 42 Prozent eine realistische Annahme.
Die Formel ist einfach: Neue Jahres-AfA gleich Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer. Die Mehrabschreibung ist die Differenz zur bisherigen AfA, die Steuerersparnis die Mehrabschreibung mal Grenzsteuersatz. Wie die Formel im Detail funktioniert und welche Eingabefehler häufig sind, erklärt der InvestmentWeek-Beitrag zum AfA-Rechner in drei Schritten.
Rechenbeispiel: Die Anlegerwohnung für 250.000 Euro
Ein Anleger hat 2023 eine Dreizimmerwohnung mit Baujahr 1968 für 250.000 Euro gekauft. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch betragen die Anschaffungskosten 270.000 Euro. Die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 70 Prozent, also 189.000 Euro. Drei Jahre lang hat er 2 Prozent abgeschrieben, 3.780 Euro pro Jahr, insgesamt 11.340 Euro. Der Restwert beträgt Anfang 2026 177.660 Euro, die typisierte Restlaufzeit 47 Jahre.
Die Wohnung liegt in einem Haus, das 58 Jahre alt ist. Fenster und Heizung wurden in den 2000er Jahren erneuert, Bäder, Elektrik und Grundriss sind original, das Haus hat keinen Aufzug und keine Balkone. Der Sachverständige begründet eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Die neue Jahres-AfA beträgt 177.660 Euro geteilt durch 30, also 5.922 Euro. Die Mehrabschreibung von 2.142 Euro bringt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 900 Euro Steuerersparnis im Jahr, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Über eine Haltedauer von zehn Jahren sind das 9.000 Euro, die früher in der Tasche des Anlegers sind statt beim Finanzamt.
Die 699 Euro für das Gutachten sind als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung in voller Höhe abziehbar. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz beträgt die Nettobelastung 405 Euro. Gemessen an 900 Euro Ersparnis pro Jahr ist das Gutachten nach gut fünf Monaten verdient. Wie der Abzug der Gutachtenkosten im Detail funktioniert, zeigt der Beitrag zum Absetzen der Gutachtenkosten.
Ab welchem Baujahr es sich lohnt
Entscheidend ist, ob die Restnutzungsdauer deutlich unter der typisierten Restlaufzeit liegt. Die ImmoWertV setzt für Wohnungseigentum 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an; nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, verlängert um Modernisierungen nach Anlage 2. Die Tabelle zeigt für den Restwert aus dem Beispiel, was verschiedene Baujahre bei üblichem Teilmodernisierungsgrad typischerweise ergeben:
| Baujahr | Alter 2026 | Typische Restnutzungsdauer bei Teilmodernisierung | Neue AfA bei 177.660 € Restwert | Mehr-AfA gegenüber 3.780 € | Ersparnis pro Jahr (42 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1955 | 71 Jahre | 20 bis 25 Jahre | 7.106 € bis 8.883 € | 3.326 € bis 5.103 € | 1.397 € bis 2.143 € |
| 1968 | 58 Jahre | 25 bis 32 Jahre | 5.552 € bis 7.106 € | 1.772 € bis 3.326 € | 744 € bis 1.397 € |
| 1978 | 48 Jahre | 32 bis 38 Jahre | 4.675 € bis 5.552 € | 895 € bis 1.772 € | 376 € bis 744 € |
| 1988 | 38 Jahre | 40 bis 45 Jahre | 3.948 € bis 4.442 € | 168 € bis 662 € | 71 € bis 278 € |
| 1998 | 28 Jahre | über 50 Jahre | keine Änderung | 0 € | 0 € |
Die Grenze verläuft für die Anlegerwohnung etwa beim Baujahr 1980. Darunter ist das Gutachten mit großer Sicherheit rentabel, bei Baujahren der 1950er und 1960er Jahre deutlich. Zwischen 1980 und 1990 hängt das Ergebnis vom Zustand ab; eine Wohnung aus 1985 mit originaler Haustechnik kann bei 35 Jahren landen, eine modernisierte bei 45. Ab etwa 1995 bringt das Gutachten in der Regel nichts, weil die Modell-Restnutzungsdauer über den typisierten 50 Jahren liegt. Wer unsicher ist, kann die kostenlose Ersteinschätzung von Kallang nutzen, bevor Kosten entstehen, oder die eigenen Werte in den AfA-Rechner eingeben.
Ab welchem Kaufpreis es sich lohnt
Der Kaufpreis bestimmt über den Gebäudeanteil die Hebellänge. Bei einem Baujahr um 1968 und 30 Jahren Restnutzungsdauer ergibt sich grob folgende Staffel: Bei 150.000 Euro Kaufpreis und 110.000 Euro Gebäudeanteil liegt die Mehrabschreibung bei rund 1.250 Euro, die Ersparnis bei rund 525 Euro im Jahr, das Gutachten ist nach knapp zehn Monaten verdient. Bei 250.000 Euro sind es, wie gezeigt, 900 Euro Ersparnis. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 290.000 Euro Gebäudeanteil steigt die Ersparnis auf rund 1.400 Euro. Am oberen Ende steht ein dokumentierter Fall aus München-Haidhausen: eine Altbauwohnung mit Baujahr 1895 und 624.000 Euro Gebäudeanteil, für die das Finanzamt München im Juni 2025 ohne Rückfrage 26 Jahre Restnutzungsdauer und 3,85 statt 2 Prozent AfA anerkannte, was 4.851 Euro Ersparnis im Jahr bedeutet.
Eine Untergrenze im eigentlichen Sinn gibt es nicht. Selbst bei 100.000 Euro Kaufpreis und alter Bausubstanz übersteigt die Ersparnis über die Haltedauer die Kosten um ein Vielfaches. Die Frage ist eher, ob der Aufwand für Unterlagen und Besichtigungstermin in einem vernünftigen Verhältnis zum Ergebnis steht. Bei 300 Euro Ersparnis im Jahr ist das Geschmackssache, bei 900 Euro nicht mehr.
Der Preis des Gutachtens als Schwellenfaktor
Bei der Eigentumswohnung entscheidet der Gutachtenpreis stärker über die Rentabilität als bei jeder anderen Objektart. Laut öffentlicher Preisseite, Stand Oktober 2026, verlangt Sprengnetter für eine Wohnung 1.349 Euro inklusive Objektbesichtigung. Gutachten.org nennt einen Grundpreis ab 950,81 Euro brutto bis 150 Quadratmeter und berechnet die Innen- und Außenbesichtigung mit 499 Euro zusätzlich; das Paket mit Besichtigung wird mit „ab 1.422,62 Euro“ ausgewiesen. Ein lokaler Sachverständiger liegt typischerweise bei 1.500 bis 2.200 Euro, oft zuzüglich Fahrtkosten.
Für die Beispielwohnung mit 900 Euro Ersparnis im Jahr bedeutet das: Bei 699 Euro amortisiert sich das Gutachten nach gut fünf Monaten, bei 1.349 Euro nach knapp elf Monaten und bei 1.800 Euro nach rund 14 Monaten, jeweils netto nach Steuerabzug gerechnet. Bei der Wohnung mit Baujahr 1978 und 500 Euro Ersparnis wird aus einem klaren Fall bei 699 Euro ein Grenzfall bei 1.800 Euro. Kallang berechnet 699 Euro unabhängig von Wohnfläche und Objektart, Besichtigung in allen 16 Bundesländern eingeschlossen, mit nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, Begleitschreiben für das Finanzamt und Lieferung in sieben Werktagen. Die Bestpreisgarantie erstattet die Differenz, falls innerhalb von 14 Tagen nach Bestellung ein vergleichbares Gutachten inklusive Ortsbesichtigung günstiger gefunden wird. Die Marktpreise im Detail hat InvestmentWeek in der Kostenübersicht 2026 zusammengestellt; einen laufend aktualisierten Vergleich bietet die Kallang-Seite zu den Kosten des Nutzungsdauer-Gutachtens.
Worauf Wohnungseigentümer besonders achten sollten
- Zugang zum Gemeinschaftseigentum. Dach, Fassade, Keller, Treppenhaus und Heizungsanlage gehören der Gemeinschaft, bestimmen aber die Restnutzungsdauer. Der Verwalter sollte dem Sachverständigen Zugang und Unterlagen zu durchgeführten Sanierungen geben.
- Beschlusssammlung und Wirtschaftsplan. Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen, was modernisiert wurde und was ansteht. Ein beschlossener, aber noch nicht umgesetzter Fenstertausch verändert das Bild.
- Gebäudeanteil prüfen. Wurde die Kaufpreisaufteilung nach der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums vorgenommen, ist der Gebäudeanteil in Innenstadtlagen oft zu niedrig. Der BFH hat die Arbeitshilfe mit Urteil IX R 26/19 für nicht bindend erklärt.
- Zeitpunkt. Steht eine Modernisierung durch die Gemeinschaft bevor, sollte das Gutachten vorher erstellt werden. Modernisierungspunkte verlängern die Restnutzungsdauer.
Einordnung
Für die vermietete Eigentumswohnung um 250.000 Euro lautet die Antwort auf die Titelfrage: Ja, wenn das Baujahr vor 1980 liegt und das Haus nicht kernsaniert ist. Die Ersparnis bewegt sich dann zwischen 700 und 2.000 Euro im Jahr, bei Kosten, die netto unter 500 Euro liegen und einmal anfallen. Das ist kein Vermögenssprung, aber eine der wenigen Stellschrauben, die ein Kleinanleger ohne Umbau, ohne Mieterhöhung und ohne Risiko drehen kann.
Bei Baujahren nach 1985 lohnt sich vor der Beauftragung ein genauer Blick auf Zustand und Modernisierungsgrad; hier entscheidet der Einzelfall. Der ausführliche Ratgeber zu den Kosten des Restnutzungsdauer-Gutachtens auf kallang.net rechnet weitere Konstellationen durch, und die Seite zum Gutachten für Eigentumswohnungen geht auf die Besonderheiten von Gemeinschaftseigentum und Verwalterunterlagen ein. Erkennt das Finanzamt das Gutachten trotz kostenloser Nachbesserung endgültig nicht an, erstattet Kallang nach der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ den vollen Preis; das Risiko der Beauftragung liegt damit bei null.
