Restnutzungsdauer von Immobilien: Warum 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer gelten und was daraus für die AfA folgt

Zwei Zahlen bestimmen, wie schnell Vermieter in Deutschland ein Gebäude abschreiben dürfen, und sie passen nicht zusammen. Das Einkommensteuergesetz unterstellt für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer und damit 2 Prozent Abschreibung pro Jahr. Die Immobilienwertermittlungsverordnung, nach der Sachverständige den Wert von Immobilien bestimmen, rechnet für dieselben Gebäude mit einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Wer beide Systeme nebeneinanderlegt, versteht, warum ein Haus aus den 1960er Jahren steuerlich oft deutlich schneller abgeschrieben werden kann, als es der Pauschalsatz vorsieht.

Der Grund ist nicht, dass 80 größer wäre als 50. Entscheidend ist, wann die Uhr zu laufen beginnt. Die Gesamtnutzungsdauer der ImmoWertV zählt ab Baujahr. Die 50 Jahre des Steuerrechts beginnen bei jedem Eigentümerwechsel von vorn. Aus dieser Differenz entsteht der Spielraum, den § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet und den ein Nutzungsdauer-Gutachten von Kallang für 699 Euro Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung für das Finanzamt dokumentiert.

Zwei Regelwerke mit unterschiedlichem Zweck

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ist eine Typisierung. Der Gesetzgeber will nicht für jedes vermietete Gebäude eine individuelle Nutzungsdauer ermitteln lassen und setzt deshalb feste Sätze: 3 Prozent für Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen und für Wohngebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022, 2 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden. Rechnerisch entspricht das 33, 50 beziehungsweise 40 Jahren. Mit dem Zustand des einzelnen Hauses hat diese Einteilung nichts zu tun.

Die ImmoWertV 2021, in Kraft seit dem 1. Januar 2022, verfolgt ein anderes Ziel. Sie soll den Verkehrswert einer Immobilie möglichst realistisch abbilden. Dafür braucht sie eine Vorstellung davon, wie lange ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich genutzt werden kann. Anlage 1 der Verordnung nennt dafür Modellwerte, die sich nach der Gebäudeart richten:

Die 80 Jahre sind kein Versprechen über die Standfestigkeit. Ein massiv gemauertes Haus kann technisch 120 Jahre halten. Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt die Spanne, in der das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, mit üblicher Instandhaltung, aber ohne Kernsanierung. Dieselbe Logik liegt § 11c Abs. 1 EStDV zugrunde, der die steuerliche Nutzungsdauer als den Zeitraum definiert, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Maßgeblich sind danach technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

Die Lücke: Jeder Käufer startet steuerlich bei null

Ein Beispiel macht den Bruch sichtbar. Ein Mehrfamilienhaus wurde 1960 fertiggestellt und 2024 verkauft. Der Käufer schreibt nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG mit 2 Prozent ab, also über 50 Jahre bis 2073. Zu diesem Zeitpunkt wäre das Gebäude 113 Jahre alt. Die ImmoWertV kommt auf ein anderes Bild: 2024 ist das Haus 64 Jahre alt, bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer bleiben nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV rechnerisch 16 Jahre Restnutzungsdauer, sofern nicht modernisiert wurde.

Das Steuerrecht unterstellt also für ein Gebäude eine Restnutzung von 50 Jahren, dem die Bewertungspraxis noch 16 Jahre zubilligt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG löst diesen Widerspruch: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 33, 50 oder 40 Jahre, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass sich der Steuerpflichtige dafür jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen darf, dass kein Bausubstanzgutachten nötig ist und dass die Schätzung anhand des Modells der ImmoWertV zulässig ist. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigte er diese Linie. Eine Übersicht der Entscheidungen bietet die Urteilssammlung zur Nutzungsdauer auf kallang.net; die Bedeutung des ersten BFH-Urteils hat InvestmentWeek bereits in der Analyse zu IX R 25/19 eingeordnet.

Wie Sachverständige die Restnutzungsdauer herleiten

Der Ausgangspunkt ist einfach: Gesamtnutzungsdauer minus Alter. § 4 Abs. 3 ImmoWertV verlangt aber eine Anpassung, wenn das Gebäude modernisiert wurde oder wenn unterlassene Instandhaltung und andere Gegebenheiten die Nutzungsdauer verkürzen. Für die Modernisierung liefert Anlage 2 der Verordnung ein Punktesystem mit maximal 20 Punkten:

• Dacherneuerung inklusive Dämmung: 4 Punkte
• Wärmedämmung der Außenwände: 4 Punkte
• Modernisierung der Fenster und Außentüren: 2 Punkte
• Erneuerung der Leitungssysteme für Strom, Gas, Wasser und Abwasser: 2 Punkte
• Erneuerung der Heizungsanlage: 2 Punkte
• Modernisierung der Bäder: 2 Punkte
• Innenausbau, also Decken, Fußböden und Treppen: 2 Punkte
• Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung: 2 Punkte

Je mehr Punkte, desto länger die modifizierte Restnutzungsdauer. Ein kaum modernisiertes Gebäude mit null oder einem Punkt landet nahe am Wert Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Ein kernsaniertes Haus mit 18 bis 20 Punkten wird wie ein Neubau behandelt. Wie sich einzelne Maßnahmen konkret auswirken, zeigt der InvestmentWeek-Beitrag zu den Modernisierungspunkten nach ImmoWertV.

Das Modell ist der Startpunkt, nicht das Ergebnis. Das Bundesfinanzministerium verlangt im Schreiben vom 22. Februar 2023, dass sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude bezieht und zu Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Beschränkungen Stellung nimmt; die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer reicht der Verwaltung nicht. Der BFH hat in IX R 14/23 zudem betont, dass die wirtschaftliche Entwertung zählt, also Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau, nicht allein der technische Zustand. Ein Sachverständiger muss deshalb das Objekt kennen. Kallang schickt dafür nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige in allen 16 Bundesländern zur Innen- und Außenbesichtigung, dokumentiert den Zustand ImmoWertV-konform und legt dem Gutachten ein Begleitschreiben für das Finanzamt bei.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus, Baujahr 1965

Ein Vermieter hat 2020 ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1965 erworben. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten beträgt 400.000 Euro. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG setzt er jährlich 2 Prozent an, also 8.000 Euro. Bis Ende 2025 hat er sechs Jahre abgeschrieben, insgesamt 48.000 Euro. Der Restwert zu Beginn des Jahres 2026 liegt bei 352.000 Euro, die typisierte Restlaufzeit bei 44 Jahren.

Das Gebäude ist 2026 61 Jahre alt. Ohne Modernisierung ergäbe das Modell 19 Jahre Restnutzungsdauer. Fenster und Heizung wurden jedoch vor einigen Jahren erneuert, Bäder, Leitungen und Dach sind original. Der Sachverständige begründet nach Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren. Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus dem Restwert geteilt durch die Restnutzungsdauer: 352.000 Euro durch 24 Jahre sind 14.667 Euro. Gegenüber den bisherigen 8.000 Euro sind das 6.667 Euro mehr Abschreibung im Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart der Eigentümer rund 2.800 Euro Einkommensteuer jährlich, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Die 699 Euro für das Gutachten sind nach gut drei Monaten verdient und zudem in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Wer die Zahlen für das eigene Objekt durchspielen möchte, kann das mit dem AfA-Rechner von Kallang tun.

Wichtig für die Einordnung: Das Abschreibungsvolumen wächst nicht. Die 352.000 Euro werden in jedem Fall abgeschrieben, nur eben in 24 statt in 44 Jahren. Der Vorteil ist ein Zins- und Liquiditätsvorteil, wie InvestmentWeek im Beitrag zur Steuerersparnis durch kürzere Nutzungsdauer ausführlich dargestellt hat.

Wann die 80 Jahre nicht weiterhelfen

Das Modell liefert nicht in jedem Fall ein verwertbares Ergebnis. Drei Konstellationen sind typisch:

1. Junge Gebäude. Ein Haus mit Baujahr 2000 ist 2026 26 Jahre alt. 80 minus 26 ergibt 54 Jahre und damit mehr als die typisierten 50. Ein Gutachten brächte hier nichts, selbst bei mäßigem Zustand.
2. Kernsanierte Gebäude. Wer ein Haus aus den 1950er Jahren mit neuem Dach, Dämmung, Fenstern, Heizung, Leitungen und Bädern erworben hat, bewegt sich bei 18 bis 20 Modernisierungspunkten. Das Modell behandelt ein solches Gebäude wie einen Neubau. Die Restnutzungsdauer übersteigt dann meist 50 Jahre.
3. Sehr alte Gebäude. Für ein Gründerzeithaus von 1895 wäre die Restnutzungsdauer rein rechnerisch längst abgelaufen. Das Modell arbeitet deshalb mit Untergrenzen, und der Sachverständige begründet die verbleibende Dauer anhand des Zustands. In einem von Kallang dokumentierten Fall in München-Haidhausen erkannte das Finanzamt München für eine Altbauwohnung aus dem Jahr 1895 im Juni 2025 eine Restnutzungsdauer von 26 Jahren an, ohne Rückfrage. Maßstab ist hier allerdings nicht 50, sondern 40 Jahre, weil für Gebäude vor 1925 ohnehin 2,5 Prozent gelten.

Typische Ergebnisse für Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung liegen bei 18 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer, was Abschreibungssätzen zwischen 3 und 5,5 Prozent entspricht.

Einordnung

Die 80 Jahre der ImmoWertV sind keine Erfindung findiger Steuerberater, sondern der Maßstab, mit dem Gutachterausschüsse, Banken und Gerichte seit Jahrzehnten den Wert von Wohngebäuden bestimmen. Dass das Steuerrecht mit jedem Eigentümerwechsel eine neue 50-Jahres-Frist beginnen lässt, ist eine Vereinfachung, deren Preis der Vermieter zahlt, wenn er sie unwidersprochen hinnimmt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist das vom Gesetzgeber selbst eingebaute Korrektiv, und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat den Zugang dazu seit 2021 deutlich erleichtert.

Für Eigentümer von Gebäuden mit Baujahr vor 1995, die nicht kernsaniert sind, lohnt sich eine Überschlagsrechnung fast immer. Wer nach Gesamtnutzungsdauer minus Alter auf weniger als 40 Jahre kommt, sollte den Zustand fachlich prüfen lassen. Der ausführliche Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten auf kallang.net erläutert Methode, Ablauf und Anerkennungsvoraussetzungen Schritt für Schritt. Das Gutachten selbst liegt bei Kallang sieben Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen vor; erkennt das Finanzamt es trotz kostenloser Nachbesserung endgültig nicht an, erstattet der Anbieter nach der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ den vollen Preis. Die Konditionen sind auf der Preisseite aufgeführt.

Die Diskrepanz zwischen 80 und 50 Jahren wird den Gesetzgeber auf absehbare Zeit nicht zu einer Reform bewegen; der Versuch, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG im Jahressteuergesetz 2024 einzuschränken, ist gescheitert. Bis auf Weiteres gilt: Wer die tatsächliche Nutzungsdauer belegt, wird nach ihr besteuert, nicht nach der Pauschale.