Das Gesetz schweigt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verlangt den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer, sagt aber nicht, wer ihn führen darf. Die Lücke füllen das Bundesfinanzministerium, der Bundesfinanzhof und die Finanzgerichte, und sie füllen sie unterschiedlich. Die Verwaltung will zertifizierte oder öffentlich bestellte Sachverständige. Der BFH erlaubt jede geeignete Darlegungsmethode. Das FG Münster hat 2025 ausdrücklich festgestellt, dass keine Zertifizierungspflicht besteht. Für Vermieter ergibt sich daraus eine praktische Frage: Wen beauftragen, damit das Finanzamt das Gutachten ohne Diskussion akzeptiert?
Die Antwort hängt weniger vom Berufstitel ab als von der Fähigkeit, ein Gebäude zu beurteilen und das Ergebnis so zu begründen, dass es den Anforderungen des § 11c EStDV genügt. Dieser Beitrag sortiert die in Frage kommenden Berufsgruppen, benennt, was die Finanzverwaltung erwartet, und erklärt, warum die Rechtsprechung großzügiger ist als die Verwaltung.
Was das BMF-Schreiben verlangt
Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22. Februar 2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005) nennt zwei Gruppen, deren Gutachten die Finanzämter als Nachweis akzeptieren sollen: öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Beide Qualifikationen sind formalisiert. Die öffentliche Bestellung erfolgt durch Industrie- und Handelskammern oder Architektenkammern nach Prüfung der besonderen Sachkunde. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 vergeben akkreditierte Zertifizierungsstellen nach einer Prüfung mit regelmäßiger Rezertifizierung.
Darüber hinaus stellt das Schreiben inhaltliche Anforderungen: Das Gutachten muss sich auf das konkrete Gebäude beziehen und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nehmen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV genügt ebenso wenig wie ein reines Verkehrswertgutachten. Die Qualifikation des Gutachters ist also nur die halbe Miete; die andere Hälfte ist der Inhalt.
Was die Gerichte sagen
Der BFH hat in IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 festgelegt, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint, und dass das Finanzamt keine überzogenen Anforderungen stellen darf. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich. In IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 bestätigte er das und ließ sogar ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen genügen, das Aussagen zur Restnutzungsdauer enthielt.
Das FG Münster ging am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) einen Schritt weiter. Es erkannte 23 statt 50 Jahre Nutzungsdauer an und stellte fest, dass eine Zertifizierung des Gutachters nicht erforderlich ist, entgegen dem BMF-Schreiben. Die Methode sei frei wählbar, der Modellansatz zulässig, eine Schätzung mit Bandbreite erlaubt. Die Revision wurde nicht zugelassen. Das FG Hamburg entschied am 1. April 2025 (3 K 60/23), dass auch ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis geeignet ist und keine amtliche Beauftragung nötig ist. Eine kommentierte Übersicht dieser Entscheidungen bietet die Urteilssammlung auf kallang.net; die höchstrichterliche Linie analysiert der Beitrag BFH-Urteil zur kürzeren Nutzungsdauer.
Für die Praxis heißt das: Wer mit einem nicht zertifizierten Gutachter arbeitet, hat vor Gericht gute Chancen, muss aber mit Ablehnung durch das Finanzamt und einem Einspruchsverfahren rechnen. Wer einen zertifizierten Gutachter beauftragt, erspart sich diesen Umweg.
Die Berufsgruppen im Überblick
| Gruppe | Vom BMF anerkannt | Typische Stärke | Typische Schwäche |
|---|---|---|---|
| Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger | Ja | Höchste formale Autorität | Hohe Honorare, lange Wartezeiten |
| Zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) | Ja | Formal anerkannt, bundesweit verfügbar | Qualität abhängig vom Anbieter |
| Architekt oder Bauingenieur ohne Zertifizierung | Nein (laut Verwaltung) | Baufachliche Kompetenz | Rückfrage zur Qualifikation wahrscheinlich |
| Immobilienmakler | Nein | Marktkenntnis | Keine Sachverständigenqualifikation |
| Steuerberater | Nein | Kennt Verfahren und Finanzamt | Darf Gebäude nicht sachverständig beurteilen |
Der Steuerberater: Partner, nicht Gutachter
Steuerberater werden oft als erste gefragt, und sie sind die falsche Adresse für das Gutachten selbst. Sie beurteilen keine Bausubstanz. Ihre Rolle ist eine andere: Sie erkennen, welche Mandanten profitieren, prüfen die Bescheidlage, bauen die neue AfA in die Anlage V ein und begleiten Rückfragen des Finanzamts. Für Kanzleien mit vielen Vermietungsmandaten ist das Gutachten ein Standardwerkzeug geworden; was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag AfA-Gutachten für Steuerberater und Kanzleien. Anbieter wie Kallang haben dafür eigene Informationen zusammengestellt, etwa auf der Seite zum Gutachten für Steuerberater.
Lokale Sachverständige
Der klassische Weg ist der Gang zum örtlichen Sachverständigen. Er kennt den regionalen Markt, besichtigt persönlich und genießt beim lokalen Finanzamt oft einen Vertrauensvorschuss. Die Nachteile liegen im Preis und im Prozess: typisch 1.500 bis 2.200 Euro für das komplette Gutachten, Fahrtkosten oft extra, Nachbesserungen nach Stundensatz, selten ein Begleitschreiben für das Finanzamt und keine Zusage für den Fall der Ablehnung. Die Wartezeit auf einen Termin beträgt bei gefragten Büros mehrere Wochen. Was den lokalen Weg vom überregionalen unterscheidet, zeigt der Vergleich zwischen Kallang und lokalem Sachverständigen.
Überregionale und Online-Anbieter
Seit den BFH-Urteilen hat sich ein Markt spezialisierter Anbieter gebildet, die Nutzungsdauer-Gutachten bundesweit und zum Festpreis anbieten. Die Spannbreite ist groß. Einige arbeiten ausschließlich am Schreibtisch auf Basis von Fotos und Unterlagen und berechnen die Besichtigung als Zusatz, laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026, mit 450 bis 535 Euro Aufschlag. Andere, darunter Kallang, schließen die Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern in den Festpreis von 699 Euro ein. Die Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, die Bearbeitung dauert sieben Werktage. Worauf bei der Auswahl zu achten ist, erläutert der Vergleich zu reinen Online-Gutachten.
Rechenbeispiel: Was die Qualifikation kostet und was sie bringt
Die Qualifikation des Gutachters ändert nichts an der Restnutzungsdauer. Ein Gebäude mit Baujahr 1962 und zwei Modernisierungspunkten hat dieselbe Restnutzungsdauer, ob sie ein öffentlich bestellter Sachverständiger für 2.000 Euro oder ein zertifizierter Sachverständiger für 699 Euro feststellt. Was sich ändert, sind Kosten und Verfahrensrisiko.
Angenommen, der Gebäudeanteil beträgt 500.000 Euro, die Restnutzungsdauer 25 Jahre. Die Jahres-AfA steigt von 10.000 Euro auf 20.000 Euro, die Mehr-AfA von 10.000 Euro bringt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 4.200 Euro pro Jahr. Beim lokalen Sachverständigen für 1.800 Euro plus 200 Euro Fahrtkosten amortisiert sich das Gutachten nach rund 25 Wochen, beim Festpreisanbieter für 699 Euro nach rund neun Wochen. Kommt eine Rückfrage des Finanzamts, kostet die Beantwortung beim lokalen Büro zwei bis drei Stunden zu 180 Euro, also bis zu 540 Euro zusätzlich; bei Kallang ist die Nachbesserung kostenlos. Im Ablehnungsfall trägt der Auftraggeber beim lokalen Sachverständigen das volle Honorar; bei Kallang greift die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“ mit voller Erstattung. Über die Restnutzungsdauer und damit über die 4.200 Euro pro Jahr sagt der Preis nichts.
Woran Vermieter einen geeigneten Gutachter erkennen
- Nachweisbare Qualifikation: Zertifikat nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder öffentliche Bestellung, auf Nachfrage vorzeigbar und im Gutachten dokumentiert.
- Besichtigung inklusive: Innen und außen, mit Protokoll und Fotodokumentation.
- Spezialisierung auf Nutzungsdauer: Kein Verkehrswertgutachten mit angehängter Restnutzungsdauer.
- Begleitschreiben: Erläuterung für das Finanzamt mit Verweis auf BMF-Schreiben und BFH-Rechtsprechung.
- Umgang mit Rückfragen: Kostenlos oder nach Stundensatz, vorab geklärt.
- Keine Ergebniszusage: Wer vorab eine bestimmte Restnutzungsdauer verspricht, arbeitet nicht sachverständig.
Der letzte Punkt wird unterschätzt. Ein Gutachter, der am Telefon „mindestens 25 Jahre“ garantiert, bevor er das Gebäude gesehen hat, liefert ein Dokument, das vor dem Finanzamt angreifbar ist. Seriöse Anbieter geben eine unverbindliche Ersteinschätzung anhand von Baujahr und Modernisierungsgrad und legen sich erst nach der Besichtigung fest. Eine ausführliche Darstellung der Berufsgruppen und ihrer Eignung bietet der Ratgeber „Wer erstellt das Restnutzungsdauer-Gutachten“.
Einordnung
Die Rechtslage ist für Vermieter günstiger als die Verwaltungspraxis. Gerichte akzeptieren Gutachten ohne Zertifizierung, mit Modellansatz, mit Bandbreite und aus privater Beauftragung. Das Finanzamt wendet zunächst das BMF-Schreiben an und fragt nach Zertifikat und Besichtigung. Wer diesen Konflikt nicht austragen will, wählt einen Gutachter, der beide Welten bedient: formal qualifiziert nach den Kriterien des BMF, methodisch im Einklang mit der Rechtsprechung des BFH.
Die Handlungsempfehlung lautet daher nicht „öffentlich bestellt oder nichts“, sondern: zertifiziert, mit Besichtigung, auf Nutzungsdauer spezialisiert, mit klaren Regeln für Rückfragen und Ablehnung. Ob das ein lokales Büro oder ein überregionaler Anbieter wie Kallang mit seinem Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis ist, entscheidet dann der Preis und die Verfügbarkeit. Was das klassische Einzelgutachten ohne Festpreis in der Praxis kostet, vergleicht der Beitrag DEKRA und lokale Sachverständige.
