Die Frage: Löst die Demografie die Wohnungsnot?
Junge Familien suchen in deutschen Großstädten bezahlbaren Wohnraum, und der ist knapp. Die Hoffnung mancher Beobachter: Die geburtenstarken Jahrgänge gehen in Rente, die Kinder sind ausgezogen, die Häuser kommen auf den Markt. Experten sprechen vom „Silver Tsunami“. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat dazu für den Verband der Sparda-Banken eine Studie gemacht, die dem Handelsblatt vorab vorliegt.
Neu daran: Die Forscher betrachten nicht nur, wie viele ältere Eigentümer es gibt, sondern legen zum ersten Mal das mögliche Angebot und die mögliche Nachfrage räumlich übereinander. Als potenzielle Käufer gelten Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren.
Wo es viele ältere Eigentümer gibt
„Der demografische Wandel auf dem Immobilienmarkt ist real“, sagt Studienautor Pekka Sagner. In den meisten Bundesländern liegt der Anteil der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die sich im Laufe der nächsten Jahrzehnte von ihrer Immobilie trennen könnten, bei etwa 28 bis 32 Prozent. An der Spitze stehen Wilhelmshaven (38 Prozent) und Dessau-Roßlau (37 Prozent), gefolgt von Baden-Baden, Kempten und Bremen mit je 36 Prozent.
Viele ältere Eigentümer heißen aber nicht automatisch Preisdruck. Entscheidend ist, ob genug junge Käufer da sind. In wirtschaftlich schwächeren, ländlichen Regionen gibt es oft viele ältere Eigentümer und wenige junge Haushalte, die kaufen wollen. In den Metropolen ist es umgekehrt.
Ländliche Regionen: Überangebot droht
In 300 der 400 untersuchten Kreise liegt das mögliche Angebot älterer Eigentümer ab 65 über der potenziellen Nachfrage. Grenzt man auf Haushalte ab 75 Jahren ein, bleibt nur in 91 Kreisen ein rechnerischer Überhang. Junge Haushalte, die kaufen wollen, können laut Sagner vor allem in der Südwestpfalz, in Kusel, St. Wendel, Kronach und Freyung-Grafenau mit deutlich mehr Angeboten rechnen.
Dort kann der Generationenwechsel zu einem strukturellen Überangebot und sinkenden Preisen führen, besonders bei schwacher Bevölkerungsentwicklung, geringer wirtschaftlicher Dynamik und bereits hohen Eigentumsquoten. Auch das Saarland und ländliche Kreise Westdeutschlands nennt die Studie.
Metropolen: Die Nachfrage überwiegt
Ganz anders sieht es in den Großstädten aus. In Berlin stehen rund 90.000 Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren etwa 434.000 Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 gegenüber. Das mögliche Angebot liegt damit rechnerisch 79 Prozent unter der potenziellen Nachfrage. In Frankfurt sind es minus 77 Prozent (21.000 ältere Eigentümer gegen 90.000 junge Mieter), in Hamburg, Düsseldorf und München jeweils minus 68 Prozent, in Köln minus 64 Prozent, in Stuttgart minus 51 Prozent.
Auch mit dem Umland gleicht sich das nicht aus. Berlin bleibt mit einer Lücke von 308.000 Haushalten oder 71 Prozent im Minus, München mit 65 Prozent, Hamburg und Frankfurt mit je 48 Prozent. Nur Stuttgart liegt mit minus 14 Prozent nah an einem rechnerischen Ausgleich.
Florian Rentsch, Vorstand der Sparda-Banken, zieht daraus den Schluss: „Der sogenannte Silver Tsunami ist also eher ein Mythos.“
Es werde keinen einheitlichen deutschen Immobilienmarkt geben, in dem die Babyboomer automatisch für fallende Preise sorgten.
Vorbehalt: Ältere bleiben oft wohnen
Die Studie macht selbst einen wichtigen Vorbehalt. Ein 65-jähriger Eigentümer ist nicht automatisch ein Verkäufer. Viele bleiben in Haus oder Wohnung, auch wenn die Kinder längst ausgezogen sind. Gründe sind geringe Wohnmobilität, emotionale Bindung, Transaktionskosten und fehlende kleinere, barrierearme Alternativen.
Das zeigt sich auch bei der Wohnfläche. Eigentümer ab 65 haben im Schnitt rund 65 bis 70 Quadratmeter pro Kopf, ab 75 mehr als 70, in sehr hohen Altersgruppen teilweise rund 80 Quadratmeter. Das ist fast doppelt so viel wie bei Mietern vor einem möglichen Kauf.
Was die Politik tun könnte
Rentsch sieht im Generationenwechsel der nächsten 20 Jahre eine Chance für die Wohnungspolitik, warnt aber, es sich nicht zu einfach zu machen und nur auf die Demografie zu setzen. Er schlägt neue Anreize für ältere Eigentümer vor, ihre Wohnung zu verlassen, und bessere Infrastruktur sowie Anbindung ländlicher Regionen an die Ballungsgebiete. Stephan Kippes vom Maklerverband IVD fordert eine stärkere Strukturpolitik für ländliche Regionen, bevor die demografischen Effekte der Boomer-Generation einsetzen.
Einordnung für Anleger
Für Immobilienkäufer und -investoren ist der Befund klar: Wer auf fallende Preise durch den Generationenwechsel hofft, sollte nicht auf das Alter der Bevölkerung schauen, sondern auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage vor Ort. In den Metropolen reichen die Immobilien der Babyboomer rechnerisch nicht, um die Knappheit zu beseitigen. In ländlichen Regionen mit schwacher Nachfrage kann der Verkäuferdruck dagegen steigen.
Für Wohnimmobilien-Konzerne mit Schwerpunkt in Großstädten spricht das für anhaltend hohe Nachfrage. Zugleich ist die Studie eine Modellrechnung. Sie nennt keine Preisprognose und weiß nicht, wie viele Ältere wirklich verkaufen. Wer investiert ist, sollte vor allem Standort und Käufergruppe prüfen. Dies ist keine Anlageberatung.
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