Wer eine Bestandsimmobilie kauft und sanieren will, trifft meist zwei Entscheidungen getrennt voneinander: die über die Bauarbeiten und die über die Abschreibung. Das ist ein Fehler, der Tausende Euro kostet. Denn das Restnutzungsdauer-Gutachten bewertet den Zustand eines Gebäudes zu einem Stichtag, und dieser Zustand ist vor einer Sanierung ein anderer als danach. Neue Heizung, neue Fenster, gedämmtes Dach verlängern nach dem Modell der ImmoWertV die Restnutzungsdauer. Je länger sie ausfällt, desto niedriger der AfA-Satz. Die Reihenfolge entscheidet.
Hinzu kommt eine zweite Regel, die oft übersehen wird: die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie bestimmt, ob Sanierungskosten sofort abziehbar sind oder nur über die AfA. Beide Regeln greifen ineinander. Wer sie zusammen denkt, kann die Reihenfolge von Gutachten und Sanierung so legen, dass das Finanzamt beides anerkennt und die Steuerwirkung maximal wird.
Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern
Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters. Für Wohngebäude setzt Anlage 1 der ImmoWertV 80 Jahre an. Ein Haus mit Baujahr 1965 wäre damit im Jahr 2026 rechnerisch bei 19 Jahren Restnutzungsdauer. Dieser Wert gilt aber nur für ein Gebäude, das nicht oder kaum modernisiert wurde. Anlage 2 der ImmoWertV korrigiert ihn über ein Punktesystem:
| Modernisierungselement | Punkte |
|---|---|
| Dacherneuerung inklusive Dämmung | 4 |
| Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
| Modernisierung Fenster und Außentüren | 2 |
| Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
| Heizungsanlage | 2 |
| Bäder | 2 |
| Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen) | 2 |
| Wesentliche Verbesserung des Grundrisses | 2 |
| Maximal | 20 |
Die Praxisregel lautet: Null bis ein Punkt bedeutet eine Restnutzungsdauer nahe bei Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Eine Kernsanierung mit 18 bis 20 Punkten hebt die Restnutzungsdauer nahe an Neubauniveau. Dazwischen liegen Tabellenwerte, die von Gesamtnutzungsdauer und Alter abhängen. Entscheidend ist: Jede abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme, die der Gutachter bei der Besichtigung vorfindet, muss er berücksichtigen. Er kann nicht so tun, als wäre die neue Heizung nicht da.
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus Baujahr 1965, 800.000 Euro Gebäudeanteil
Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1965 mit einem Gebäudeanteil von 800.000 Euro. Er plant, in den nächsten zwei Jahren Dach, Fassadendämmung, Fenster und Heizung zu erneuern: zusammen 12 Modernisierungspunkte. Zwei Szenarien:
Szenario A: Gutachten vor der Sanierung
Der Sachverständige besichtigt das Gebäude im Originalzustand. Ein Modernisierungspunkt für eine Heizung aus den 2000er Jahren, sonst nichts. Er schätzt die Restnutzungsdauer auf 20 Jahre. Die Jahres-AfA beträgt 800.000 Euro geteilt durch 20, also 40.000 Euro, statt 16.000 Euro bei 2 Prozent. Mehr-AfA: 24.000 Euro. Steuerersparnis bei 42 Prozent Grenzsteuersatz: 10.080 Euro pro Jahr.
Szenario B: Gutachten nach der Sanierung
Der Sachverständige findet ein Gebäude mit 13 Modernisierungspunkten vor. Nach dem Modell der Anlage 2 verlängert sich die Restnutzungsdauer deutlich; für dieses Beispiel sei sie mit 40 Jahren angesetzt. Die Jahres-AfA beträgt 800.000 Euro geteilt durch 40, also 20.000 Euro. Mehr-AfA gegenüber 2 Prozent: 4.000 Euro. Steuerersparnis: 1.680 Euro pro Jahr.
Die Differenz zwischen beiden Szenarien beträgt 8.400 Euro Steuerersparnis pro Jahr, bei identischem Gebäude, identischer Sanierung und identischen Kosten. Der einzige Unterschied ist der Zeitpunkt der Besichtigung. Über zehn Jahre sind das 84.000 Euro Liquiditätsvorteil. Wer die eigene Konstellation durchrechnen will, kann dafür den AfA-Rechner nutzen; der Ratgeber zum richtigen Zeitpunkt des Restnutzungsdauer-Gutachtens auf kallang.net geht die Szenarien im Detail durch.
Was aus den Sanierungskosten wird
Hier kommt die zweite Regel ins Spiel. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen, gelten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Im Beispiel liegt die Grenze bei 120.000 Euro netto. Eine Sanierung von Dach, Fassade, Fenstern und Heizung überschreitet sie fast immer.
Die Folge ist für Szenario A günstig. Die Sanierungskosten, etwa 250.000 Euro netto, erhöhen den Restwert des Gebäudes. Nachträgliche Herstellungskosten werden auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt. Bei 20 Jahren Restnutzungsdauer laut Gutachten werden sie also mit 5 Prozent pro Jahr abgeschrieben, nicht mit 2 Prozent. Die kurze Restnutzungsdauer wirkt damit doppelt: auf den ursprünglichen Gebäudeanteil und auf die Sanierungskosten. Wie die 15-Prozent-Grenze im Detail funktioniert und wann sie sich vermeiden lässt, behandelt der Beitrag Die 15-Prozent-Grenze und das Restnutzungsdauer-Gutachten.
Ein Vorbehalt gehört dazu: Ob das Finanzamt bei einer Kernsanierung, die unmittelbar nach dem Gutachten erfolgt, die Restnutzungsdauer für die Folgejahre neu beurteilt, ist eine Frage des Einzelfalls. Das Gutachten trifft eine Prognose zum Stichtag. Wer die Sanierung bereits beim Kauf fest plant, sollte das mit seinem Steuerberater besprechen und die Modernisierung im Gutachten nicht verschweigen, sondern als künftige Maßnahme kennzeichnen. Seriöse Gutachter dokumentieren den vorgefundenen Zustand und nehmen keine Rücksicht auf Wünsche des Auftraggebers. Bei Kallang gehört dazu ein Begleitschreiben für das Finanzamt, das den Stichtag und die Grundlagen der Schätzung erläutert, sowie die kostenlose Nachbesserung, falls die Behörde später nachfragt.
Wann das Gutachten nach der Sanierung trotzdem sinnvoll ist
Die Regel „vorher ist besser“ hat Ausnahmen:
- Die Sanierung ist bereits abgeschlossen. Dann gibt es keinen Vorher-Zustand mehr. Trotzdem lohnt sich die Prüfung: Ein 1965 gebautes Haus mit neuer Heizung und neuen Fenstern, aber ohne Dämmung und mit alten Leitungen hat vier Punkte und landet häufig noch bei 25 bis 35 Jahren Restnutzungsdauer.
- Teilmodernisierung mit wenigen Punkten. Eine neue Heizung allein bringt zwei Punkte. Der Effekt auf die Restnutzungsdauer ist gering, der Zeitpunkt des Gutachtens daher fast egal.
- Wirtschaftliche Entwertung dominiert. Der BFH hat in IX R 14/23 anerkannt, dass Standort, Grundriss und Markttauglichkeit die Nutzungsdauer verkürzen, unabhängig vom technischen Zustand; die Entscheidung ist in der Urteilssammlung dokumentiert. Ein kernsanierter Altbau mit unvermietbarem Grundriss kann trotzdem eine kurze Restnutzungsdauer haben.
- Erhaltungsaufwand statt Modernisierung. Reparaturen, die den Zustand nur erhalten, etwa ein neuer Anstrich oder der Austausch defekter Teile, vergeben keine Modernisierungspunkte.
Für Altbauten mit Baujahr vor 1925 gelten ohnehin 2,5 Prozent typisierte AfA; hier ist der Sprung durch das Gutachten kleiner, aber bei 110 bis 130 Jahren Alter liegt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer oft bei 20 bis 28 Jahren. Spezifika dieser Objekte fasst die Seite zum Gutachten für Altbauten zusammen.
Der praktische Fahrplan
- Beim Kauf: Kaufpreisaufteilung sichern, Gebäudeanteil bestimmen. Noch vor der Übergabe Besichtigungstermin für das Gutachten vereinbaren.
- Vor dem ersten Handwerker: Gutachten erstellen lassen. Kallang benötigt sieben Werktage nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung; die Innen- und Außenbesichtigung ist im Festpreis von 699 Euro enthalten.
- Gutachten einreichen: Mit der ersten Anlage V nach dem Kauf, zusammen mit dem Begleitschreiben für das Finanzamt.
- Sanierung durchführen: Kosten dokumentieren, Netto-Summe gegen die 15-Prozent-Grenze prüfen.
- AfA anpassen: Nachträgliche Herstellungskosten auf die Restnutzungsdauer laut Gutachten verteilen.
Die Reihenfolge ist auch deshalb wichtig, weil das Gutachten einen Zustand dokumentiert, der nach der Sanierung nicht mehr nachweisbar ist. Fotos aus der Besichtigung, Protokoll der Mängel, Beschreibung der Leitungen: Diese Belege stützen die kurze Restnutzungsdauer auch dann noch, wenn das Finanzamt drei Jahre später nachfragt. Was Finanzämter bei der Prüfung erwarten, beschreibt der Beitrag Nutzungsdauer-Gutachten: Anerkennung durch das Finanzamt.
Einordnung
Der Zeitpunkt des Gutachtens ist kein Detail, sondern einer der drei Hebel, die über die Höhe der Steuerersparnis entscheiden, neben Gebäudeanteil und Grenzsteuersatz. Anders als die beiden anderen lässt er sich frei wählen. Wer das Gutachten vor der Sanierung beauftragt, sichert sich die kurze Restnutzungsdauer für den gesamten Gebäudewert und obendrein eine schnellere Abschreibung der Sanierungskosten, sofern diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten.
Die Empfehlung ist eindeutig: Gutachten zuerst, Handwerker danach. Der zeitliche Aufwand ist gering. Kallang liefert das Nutzungsdauer-Gutachten in sieben Werktagen, bei Bedarf in drei Werktagen oder 24 Stunden, mit Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Wer bereits saniert hat, sollte trotzdem rechnen lassen; die Ersparnis ist kleiner, aber selten null. Was in beiden Fällen nicht geht, ist der Versuch, dem Gutachter einen Zustand zu beschreiben, den er bei der Besichtigung nicht vorfindet. Wie die Modernisierungspunkte im Einzelnen wirken, zeigt der Beitrag Modernisierungspunkte nach ImmoWertV.
