AfA erhöhen per Gutachten: Drei Rechenbeispiele von 300.000 bis 1,2 Millionen Euro

Die Abschreibung ist bei vermieteten Immobilien der größte Posten unter den Werbungskosten, und sie ist der einzige, der sich ohne Ausgabe erhöhen lässt. Wer per Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweist, verteilt denselben Gebäudewert auf weniger Jahre. Die Jahres-AfA steigt, die Steuerlast sinkt. Wie stark, hängt von drei Größen ab: dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten, der Restnutzungsdauer laut Gutachten und dem persönlichen Grenzsteuersatz.

Drei Rechenbeispiele zeigen die Spannbreite: eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro, ein Reihenhaus für 600.000 Euro und ein Mehrfamilienhaus für 1,2 Millionen Euro. Alle drei Rechnungen verwenden den Spitzensteuersatz von 42 Prozent, der für einen großen Teil der privaten Vermieter mit Erwerbseinkommen gilt. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bleiben außen vor; sie erhöhen die Ersparnis um weitere 5,5 Prozent beziehungsweise 8 bis 9 Prozent der Einkommensteuer.

Die Formel, die allen drei Beispielen zugrunde liegt

Neue Jahres-AfA gleich Restwert des Gebäudes geteilt durch Restnutzungsdauer laut Gutachten. Der Restwert sind die fortgeführten Anschaffungskosten des Gebäudes, also der Gebäudeanteil minus bisher vorgenommener AfA. Bei einem Neuerwerb entspricht der Restwert dem Gebäudeanteil. Die Mehr-AfA ist die Differenz zur bisherigen Abschreibung, die Steuerersparnis die Mehr-AfA multipliziert mit dem Grenzsteuersatz.

Der Gebäudeanteil ergibt sich aus der Kaufpreisaufteilung. Grund und Boden ist nicht abschreibbar; je höher der Bodenwertanteil, desto kleiner die AfA-Basis. Die Finanzverwaltung nutzt dafür eine Arbeitshilfe des BMF, die der BFH im Urteil IX R 26/19 vom 21. Juli 2020 für nicht bindend erklärt hat. Ein Gutachten geht vor. Welche Rolle das für die Abschreibung spielt, erläutert der Beitrag Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer. In den folgenden Beispielen wird der Gebäudeanteil als gegeben angenommen.

Beispiel 1: Eigentumswohnung, 300.000 Euro, Baujahr 1972

Ein Angestellter kauft eine vermietete Dreizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1972. Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil 75 Prozent, also 225.000 Euro. Das Haus wurde nie kernsaniert: Fenster aus den 1990er Jahren, Heizung von 2005, Bäder und Leitungen weitgehend original, Grundriss mit kleinem Bad und Durchgangszimmer. Der Sachverständige setzt nach der Besichtigung 30 Jahre Restnutzungsdauer an.

Die Ersparnis von 1.260 Euro pro Jahr wirkt auf den ersten Blick bescheiden. Über die 30 Jahre Restnutzungsdauer summiert sie sich jedoch auf 37.800 Euro vorgezogene Steuerentlastung. Ein Gutachten für 699 Euro hat sich nach rund 29 Wochen amortisiert. Für die typische Anlegerwohnung ist das der Normalfall: kein spektakulärer Effekt, aber eine Rendite auf die Gutachtenkosten, die kein anderes Investment bietet. Was bei kleineren Wohnungen zu beachten ist, zeigt die Übersicht zum Gutachten für Eigentumswohnungen.

Beispiel 2: Reihenhaus, 600.000 Euro, Baujahr 1960

Ein Ehepaar erwirbt ein vermietetes Reihenmittelhaus in einer Siedlung aus dem Jahr 1960. Kaufpreis 600.000 Euro. Weil Reihenhäuser in gefragten Lagen einen hohen Bodenwert haben, liegt der Gebäudeanteil bei 60 Prozent, also 360.000 Euro. Das Haus hat eine Gasheizung von 2001, einfach verglaste Fenster im Obergeschoss, kein gedämmtes Dach, Bad aus den 1980er Jahren. Nach dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV kommt das Objekt auf zwei bis vier Modernisierungspunkte von zwanzig. Der Gutachter schätzt 25 Jahre Restnutzungsdauer.

Die Jahres-AfA steigt von 7.200 Euro auf 14.400 Euro, der AfA-Satz von 2,0 auf 4,0 Prozent. Die Mehr-AfA von 7.200 Euro bringt bei 42 Prozent eine Ersparnis von 3.024 Euro pro Jahr. Das Gutachten ist nach rund zwölf Wochen eingespielt. Bemerkenswert ist der Vergleich zur Eigentumswohnung: Der Kaufpreis ist doppelt so hoch, die Ersparnis aber fast zweieinhalbmal so groß. Der Grund ist die kürzere Restnutzungsdauer. Fünf Jahre weniger erhöhen den AfA-Satz von 3,33 auf 4,0 Prozent. Jedes Jahr Restnutzungsdauer zählt, und zwar überproportional, je kürzer sie wird.

Beispiel 3: Mehrfamilienhaus, 1,2 Millionen Euro, Baujahr 1955

Eine vermögensverwaltende GbR kauft ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen aus dem Jahr 1955. Kaufpreis 1.200.000 Euro, Gebäudeanteil 80 Prozent, also 960.000 Euro. Bei Mehrfamilienhäusern ist der Gebäudeanteil typischerweise hoch, weil viel Wohnfläche auf wenig Grundstück steht. Das Gebäude ist ein Nachkriegsbau mit Putzfassade, ohne Außendämmung, Fenster aus den 1980er Jahren, Steigleitungen original, Heizung 2010 erneuert. Zwei Modernisierungspunkte. Der Gutachter setzt 24 Jahre an.

8.736 Euro Steuerersparnis pro Jahr, Amortisation des Gutachtens nach rund vier Wochen. Das entspricht den dokumentierten Fällen aus der Praxis: In Berlin-Neukölln erkannte das Finanzamt für ein Gründerzeithaus mit 872.400 Euro Gebäudeanteil 22 Jahre Restnutzungsdauer an, Ersparnis 9.327 Euro jährlich; in Hamburg-Eimsbüttel waren es bei 1.184.000 Euro Gebäudeanteil und 25 Jahren 9.946 Euro. Beide Gutachten stammen von Kallang und wurden 2025 von den zuständigen Finanzämtern anerkannt. Bei Mehrfamilienhäusern ist das Gutachten in nahezu jeder Konstellation wirtschaftlich; die Besonderheiten fasst die Seite zum Gutachten für Mehrfamilienhäuser zusammen.

Was die drei Beispiele gemeinsam haben

Erstens: Das Abschreibungsvolumen ändert sich nicht. Im dritten Beispiel sind nach 24 Jahren 960.000 Euro abgeschrieben, ohne Gutachten wären es 460.800 Euro, und 499.200 Euro stünden noch 26 Jahre lang in den Büchern. Das Gutachten zieht Abschreibung vor, es erfindet keine. Der Vorteil ist ein Zins- und Liquiditätsvorteil, und er ist umso größer, je länger der Anlagehorizont und je höher der Steuersatz.

Zweitens: Die Restnutzungsdauer ist der Hebel mit der größten Wirkung. Bei 960.000 Euro Gebäudeanteil bedeutet jedes Jahr weniger Restnutzungsdauer im Bereich von 20 bis 30 Jahren zwischen 1.100 und 2.400 Euro mehr AfA. Deshalb lohnt es sich, das Gutachten vor einer Modernisierung erstellen zu lassen, denn Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV verlängern die Restnutzungsdauer.

Drittens: Der Grenzsteuersatz skaliert das Ergebnis linear. Bei 30 Prozent sinkt die Ersparnis im Mehrfamilienhaus-Beispiel auf 6.240 Euro, bei 45 Prozent steigt sie auf 9.360 Euro. Wer den eigenen Fall mit anderen Werten durchspielen möchte, findet im AfA-Rechner von Kallang ein Werkzeug, das Gebäudeanteil, Baujahr und Steuersatz verarbeitet. Die Grundlagen der Rechnung und ihre Grenzen behandelt der Ratgeber zum Erhöhen der AfA per Gutachten.

Amortisation im Vergleich

• Eigentumswohnung: 1.260 Euro Ersparnis pro Jahr, Gutachten nach rund 29 Wochen bezahlt.
• Reihenhaus: 3.024 Euro pro Jahr, Amortisation nach rund zwölf Wochen.
• Mehrfamilienhaus: 8.736 Euro pro Jahr, Amortisation nach rund vier Wochen.

Alle drei Rechnungen gehen vom Festpreis von 699 Euro inklusive Umsatzsteuer aus, zu dem Kallang das Nutzungsdauer-Gutachten inklusive Innen- und Außenbesichtigung anbietet. Da Gutachtenkosten als Werbungskosten absetzbar sind, reduziert sich die effektive Belastung bei 42 Prozent auf rund 405 Euro, und die Amortisationszeiten verkürzen sich entsprechend. Bei Anbietern, die laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026, zwischen 1.280 und 2.200 Euro für ein Gutachten mit Besichtigung verlangen, verlängert sich die Amortisation auf das Doppelte bis Dreifache, am Ergebnis ändert das aber nichts. Eine Übersicht der Marktpreise liefert die Preisseite.

Fazit

Die Rechenbeispiele zeigen: Die Entscheidung für oder gegen ein Gutachten ist keine Frage des Kaufpreises, sondern der Restnutzungsdauer. Eine Eigentumswohnung mit Baujahr 1972 und 30 Jahren Restnutzungsdauer bringt 1.260 Euro im Jahr; dasselbe Objekt mit Baujahr 1990 und 40 Jahren Restnutzungsdauer brächte nur rund 470 Euro. Ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1955 bringt fast 9.000 Euro. Die Grenze, ab der sich das Gutachten innerhalb eines Jahres bezahlt macht, liegt bei einer Mehr-AfA von rund 1.700 Euro pro Jahr bei 42 Prozent Steuersatz, also bei Gebäudeanteilen ab etwa 150.000 Euro und Baujahren vor 1980. Wie sich das bei unterschiedlichen Objekttypen auswirkt, zeigt auch der Beitrag Kürzere Nutzungsdauer: Die Steuerersparnis im Überblick.

Für die Praxis empfiehlt sich eine Reihenfolge: Erst den Gebäudeanteil aus der Kaufpreisaufteilung bestimmen, dann anhand von Baujahr und Modernisierungsgrad eine realistische Restnutzungsdauer schätzen, dann die Mehr-AfA mit dem eigenen Grenzsteuersatz multiplizieren. Liegt das Ergebnis über 1.000 Euro, ist das Gutachten wirtschaftlich. Liegt es über 3.000 Euro, ist jedes Jahr Aufschub ein vierstelliger Verlust. Die Methodik hinter der Verkürzung erläutert der Beitrag Restnutzungsdauer-Gutachten: So verkürzen Vermieter die AfA-Dauer.