Die Erfahrungsberichte zu Restnutzungsdauer-Gutachten haben sich in den vergangenen zwei Jahren verschoben. Bis 2023 dominierten in Foren und Bewertungsportalen Fragen, ob das Finanzamt so etwas überhaupt akzeptiert. Seit den BFH-Urteilen IX R 25/19 und IX R 14/23 und dem gescheiterten Versuch, die Vorschrift im Jahressteuergesetz 2024 einzuschränken, geht es um anderes: Wie lange dauert es, kommen Rückfragen, und wann hat sich das Gutachten bezahlt gemacht. Die Antworten folgen Mustern, die sich an drei dokumentierten Fällen aus Berlin, Hamburg und München nachzeichnen lassen.
Dieser Beitrag wertet aus, was Vermieter berichten, und ordnet die Berichte in die Mechanik des Verfahrens ein. Wichtig vorweg: Einzelne Bewertungen sind keine Statistik. Aussagekräftig sind wiederkehrende Muster, nicht Superlative.
Muster eins: Anerkennung ohne Rückfrage ist der Regelfall, nicht die Ausnahme
Die häufigste Erfahrung, über die Vermieter berichten, ist eine unspektakuläre: Das Finanzamt übernimmt die AfA aus dem Gutachten im nächsten Bescheid, ohne nachzufragen. Das überrascht viele, die mit Widerstand gerechnet hatten. Der Grund liegt in der Rechtslage. Der BFH hat festgelegt, dass der Steuerpflichtige sich jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen darf und das Finanzamt keine überzogenen Anforderungen stellen darf. Ein Gutachten, das die Vorgaben des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023 erfüllt, lässt dem Sachbearbeiter wenig Angriffsfläche.
Zwei der drei dokumentierten Kallang-Fälle liefen genau so. In Berlin-Neukölln erkannte das Finanzamt im März 2025 ein Gutachten für ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1912 ohne Rückfrage an: 22 Jahre Restnutzungsdauer, AfA von 2,0 auf 4,55 Prozent, 9.327 Euro Steuerersparnis pro Jahr bei einem Gebäudeanteil von 872.400 Euro. In München-Haidhausen folgte im Juni 2025 die Anerkennung für eine Altbauwohnung mit Baujahr 1895, ebenfalls ohne Rückfrage: 26 Jahre, 3,85 Prozent, 4.851 Euro jährlich.
Muster zwei: Rückfragen sind kein Nein
Der zweithäufigste Bericht handelt von einer Rückfrage des Finanzamts. Vermieter erleben sie als Rückschlag, dabei ist sie Routine. Typische Fragen betreffen die Qualifikation des Gutachters, die Durchführung der Ortsbesichtigung und die Frage, ob die wirtschaftliche Entwertung objektbezogen begründet wurde oder nur das Modell der ImmoWertV abgeschrieben ist. Alle drei Punkte stammen direkt aus dem BMF-Schreiben. Der Hamburger Fall zeigt den Ablauf: Für ein Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und Baujahr 1958 kam die Anerkennung durch das Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025 nach Rückfrage. Ergebnis: 25 Jahre Restnutzungsdauer, 4,0 statt 2,0 Prozent, 9.946 Euro Ersparnis jährlich bei 1.184.000 Euro Gebäudeanteil.
Entscheidend ist, wer die Rückfrage beantwortet und was das kostet. Bei lokalen Sachverständigen berichten Vermieter von Nachbesserungen nach Stundensatz, oft 150 bis 250 Euro pro Stunde. Kallang bearbeitet Rückfragen der Behörde kostenlos bis zur Entscheidung, ohne Stundensatz. Für Vermieter verändert das die Risikokalkulation: Die Rückfrage kostet Zeit, kein Geld. Was Finanzämter konkret prüfen und wie die Antwort aussehen sollte, erläutert der Ratgeber zur Anerkennung durch das Finanzamt.
Muster drei: Die Besichtigung entscheidet über den Ton des Verfahrens
Ein wiederkehrendes Thema negativer Berichte sind Gutachten ohne Ortstermin. Vermieter, die ein reines Schreibtischgutachten auf Basis von Fotos und Unterlagen eingereicht haben, berichten überdurchschnittlich oft von Rückfragen und Ablehnungen. Rechtlich ist die Besichtigung nicht vorgeschrieben, der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 wollte sie zur Pflicht machen und scheiterte. In der Praxis hat sich die Haltung der Finanzämter dennoch verschärft: Sie fragen nach dem Besichtigungsprotokoll. Wer es nicht vorlegen kann, verliert an Glaubwürdigkeit. Die Hintergründe dieser Entwicklung beschreibt der Beitrag Restnutzungsdauer-Gutachten und Ortsbesichtigung.
Bei Kallang ist die Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern im Festpreis von 699 Euro enthalten, Fahrtkosten inklusive. Bei anderen Anbietern kostet sie laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026, zwischen rund 450 und 535 Euro zusätzlich. Die Erfahrungsberichte legen nahe, dass dieser Aufpreis an anderer Stelle gespart wird: bei Rückfragen, Nachbesserungen und Nerven.
Die drei Fälle im Überblick
| Fall | Objekt | Gebäudeanteil | RND | AfA | Ersparnis/Jahr | Verfahren |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Berlin-Neukölln | Gründerzeit-MFH, Bj. 1912 | 872.400 € | 22 Jahre | 2,0 % → 4,55 % | 9.327 € | ohne Rückfrage, März 2025 |
| Hamburg-Eimsbüttel | Klinker-MFH, 4 WE, Bj. 1958 | 1.184.000 € | 25 Jahre | 2,0 % → 4,0 % | 9.946 € | nach Rückfrage, April 2025 |
| München-Haidhausen | Altbauwohnung im MFH, Bj. 1895 | 624.000 € | 26 Jahre | 2,0 % → 3,85 % | 4.851 € | ohne Rückfrage, Juni 2025 |
Auffällig ist die Bandbreite der Restnutzungsdauern. Trotz 63 Jahren Altersunterschied zwischen dem Münchner Altbau und dem Hamburger Nachkriegsbau liegen die Ergebnisse zwischen 22 und 26 Jahren. Das ist kein Zufall. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV wird die Restnutzungsdauer durch Modernisierungen verlängert; ein gut gepflegter Gründerzeitbau und ein wenig modernisierter Bau der 1950er Jahre können im Modell nahe beieinanderliegen. Vermieter berichten häufig, dass das Ergebnis des Gutachtens von ihrer eigenen Schätzung abwich, in beide Richtungen.
Muster vier: Die Amortisation wird unterschätzt
In vielen Berichten taucht derselbe Satz in Varianten auf: Man habe zu lange gewartet. Die Zahlen erklären, warum. Im Berliner Fall kostet das Gutachten 699 Euro und spart 9.327 Euro pro Jahr. Das sind 25,55 Euro pro Tag; nach 28 Tagen ist der Kaufpreis eingespielt. Im Münchner Fall mit 4.851 Euro Ersparnis dauert es 53 Tage. Über alle Kallang-Auftraggeber liegt die durchschnittliche Steuerersparnis bei rund 6.500 Euro pro Jahr, die typische Amortisation bei rund sechs Wochen. Danach wirkt die Mehr-AfA Jahr für Jahr bis zum Ende der Restnutzungsdauer.
Hinzu kommt ein Effekt, den viele Vermieter erst im Nachhinein bemerken: Die Gutachtenkosten sind Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz kosten 699 Euro netto rund 405 Euro. Wer seinen eigenen Fall durchrechnen will, findet im AfA-Rechner die Formel: Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer, abzüglich bisheriger AfA, multipliziert mit dem Grenzsteuersatz. Eine ausführlichere Darstellung der drei Fälle bietet der Beitrag Drei Fälle, drei Finanzämter.
Was die Bewertungen sagen und was nicht
Kallang weist 4,8 von 5 Sternen aus 127 Bewertungen aus. Die Zahl ist für einen Nischenanbieter beachtlich, aber sie sagt mehr über den Prozess als über die Steuerersparnis. Gelobt werden in Bewertungen dieser Art typischerweise Dinge, die der Vermieter direkt erlebt: Terminvergabe für die Besichtigung, Dauer bis zur Zustellung, Verständlichkeit des Dokuments, Erreichbarkeit bei Rückfragen. Die Höhe der Ersparnis hängt dagegen von Gebäudeanteil, Baujahr und Steuersatz ab, nicht vom Anbieter. Ein Gutachten kann hervorragend sein und trotzdem nur 30 Jahre Restnutzungsdauer ergeben, weil das Gebäude in den 1990er Jahren saniert wurde.
Kritische Stimmen betreffen in der Regel drei Punkte: die Erwartung, auch bestandskräftige Steuerjahre zu retten, was rechtlich nicht möglich ist; Enttäuschung über eine längere Restnutzungsdauer als erhofft bei modernisierten Objekten; und die Dauer des Finanzamtsverfahrens, die kein Anbieter beeinflussen kann. Wer sich von den Erfahrungen anderer Vermieter mit dem Restnutzungsdauer-Gutachten ein Bild machen will, sollte auf diese Unterscheidung achten. Ein unabhängiger Blick auf das Angebot findet sich im Test des Nutzungsdauer-Gutachtens von Kallang.
Checkliste aus den Erfahrungsberichten
- Vor der Beauftragung Bescheide prüfen: Nur offene Jahre profitieren. Wer das vorher weiß, ist hinterher nicht enttäuscht.
- Besichtigung einplanen: Ein Termin von ein bis zwei Stunden vor Ort, bei vermieteten Objekten mit Ankündigung an die Mieter.
- Unterlagen vollständig liefern: Kaufvertrag, Grundrisse, Baujahrnachweis, Modernisierungsbelege. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen auf Seiten des Auftraggebers.
- Rückfragen gelassen nehmen: Sie sind Teil des Verfahrens. Wichtig ist, dass der Gutachter sie beantwortet und was das kostet.
- Garantiebedingungen lesen: Die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“ greift bei endgültiger Nichtanerkennung trotz Nachbesserung, nicht bei einer Restnutzungsdauer, die länger ausfällt als erhofft.
Fazit
Die Erfahrungsberichte des Jahres 2026 zeichnen ein nüchternes Bild. Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist vom Streitfall zum Verwaltungsvorgang geworden. Anerkennung ohne Rückfrage ist häufig, Rückfragen sind lösbar, Ablehnungen betreffen überwiegend Gutachten ohne Besichtigung oder ohne objektbezogene Begründung. Die Ersparnis liegt bei Mehrfamilienhäusern im Bereich von 9.000 bis 10.000 Euro pro Jahr, bei Eigentumswohnungen im mittleren vierstelligen Bereich.
Die Handlungsempfehlung ergibt sich aus den Mustern. Wer ein Objekt mit Baujahr vor 1995 ohne Kernsanierung vermietet, sollte den Gebäudeanteil und das Baujahr durchrechnen und das Ergebnis mit den Kosten eines Nutzungsdauer-Gutachtens zum Festpreis vergleichen. Die zweite Lehre betrifft die Auswahl: Besichtigung, Begleitschreiben und kostenlose Nachbesserung sind die Punkte, an denen sich in den Berichten gute von schlechten Erfahrungen trennen. Der Preis des Gutachtens ist dagegen in fast allen Fällen nach wenigen Wochen irrelevant.
