Die kürzere Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wirkt bei jeder vermieteten Immobilie gleich: Der Restwert des Gebäudes wird auf weniger Jahre verteilt, die jährliche Abschreibung steigt. Was sich unterscheidet, ist der Hebel. Beim Mehrfamilienhaus treffen drei Faktoren zusammen, die ihn länger machen als bei jeder anderen Objektart: ein hoher Gebäudeanteil in absoluten Zahlen, ein Bestand, der in den deutschen Großstädten überwiegend vor 1980 errichtet wurde, und ein einziges Gutachten für alle Einheiten. Ab etwa 500.000 Euro Gebäudewert rechnet sich das Gutachten deshalb fast unabhängig davon, wie das Ergebnis im Einzelnen ausfällt.
Zwei dokumentierte Fälle aus Berlin und Hamburg, in denen die Finanzämter Mehrabschreibungen anerkannt haben, die jeweils knapp 10.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr bedeuten, zeigen die Größenordnung. Beide Gutachten stammen von Kallang, dem Anbieter für Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 Euro, der für ein Mehrfamilienhaus denselben Preis verlangt wie für eine Eigentumswohnung.
Warum der Hebel beim Mehrfamilienhaus am längsten ist
Die Rechenlogik der kürzeren Nutzungsdauer ist linear. Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus dem fortgeführten Gebäudewert geteilt durch die Restnutzungsdauer laut Gutachten; die Mehrabschreibung gegenüber den typisierten 2 Prozent wächst proportional mit dem Gebäudewert. Eine Verkürzung von 50 auf 25 Jahre verdoppelt die AfA, ob das Gebäude 150.000 oder 1.500.000 Euro wert ist. Die Kosten des Gutachtens sind dagegen fix. Beim Mehrfamilienhaus mit sechs, acht oder zwölf Wohnungen trifft also eine große Bemessungsgrundlage auf einen konstanten Aufwand.
Der zweite Faktor ist das Baujahr. Mehrfamilienhäuser in Berlin, Hamburg, München, Köln oder Nürnberg stammen zu großen Teilen aus der Gründerzeit, den 1920er Jahren oder der Nachkriegszeit bis 1975. Für Wohngebäude setzt die ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an; nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, angepasst um Modernisierungen. Ein nicht kernsaniertes Haus aus den 1950er oder 1960er Jahren landet so regelmäßig bei 20 bis 30 Jahren. Hinzu kommt, dass Mehrfamilienhäuser seltener kernsaniert werden als Einfamilienhäuser, weil Eingriffe in vermietete Wohnungen aufwendig sind. Bäder, Elektrik und Grundrisse aus der Bauzeit sind die Regel, nicht die Ausnahme.
Der dritte Faktor ist die Struktur des Gutachtens. Ein Mehrfamilienhaus ist steuerlich ein einziges Gebäude. Ein Gutachten deckt alle Wohnungen ab, und das Finanzamt prüft eine Restnutzungsdauer, nicht acht. Besichtigung, Dokumentation und Begleitschreiben fallen einmal an.
Zwei Fälle mit knapp 10.000 Euro Ersparnis pro Jahr
Der erste Fall liegt in Berlin-Neukölln. Ein Gründerzeit-Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1912, Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 872.400 Euro. Das Gutachten ermittelte eine Restnutzungsdauer von 22 Jahren. Die Abschreibung stieg von bislang 2,0 auf 4,55 Prozent. Das Finanzamt Berlin-Neukölln erkannte das Gutachten im März 2025 ohne Rückfrage an. Steuerersparnis: 9.327 Euro pro Jahr.
Der zweite Fall liegt in Hamburg-Eimsbüttel. Ein Klinker-Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, Baujahr 1958, Gebäudeanteil 1.184.000 Euro. Das Gutachten kam auf 25 Jahre Restnutzungsdauer, die AfA stieg von 2,0 auf 4,0 Prozent. Das Finanzamt Hamburg-Nord erkannte das Gutachten im April 2025 an. Die Rechnung ist in diesem Fall besonders übersichtlich: 4 Prozent von 1.184.000 Euro sind 47.360 Euro, 2 Prozent sind 23.680 Euro. Die Mehrabschreibung von 23.680 Euro bringt bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 9.946 Euro Steuerersparnis im Jahr, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Das Gutachten für 699 Euro war nach weniger als vier Wochen verdient. Beide Fälle und ein dritter aus München hat InvestmentWeek im Beitrag Drei Fälle, drei Finanzämter ausführlich dokumentiert.
Die Schwelle: Was ab 500.000 Euro Gebäudewert herauskommt
Die folgende Tabelle zeigt für vier Gebäudewerte, was eine Verkürzung von 50 auf 25 Jahre bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeutet und wie schnell sich ein Gutachten zum Festpreis von 699 Euro amortisiert:
| Gebäudewert | AfA bisher (2 %) | AfA neu (25 Jahre, 4 %) | Mehr-AfA | Steuerersparnis pro Jahr | Amortisation des Gutachtens |
|---|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 6.000 € | 12.000 € | 6.000 € | 2.520 € | rund 3,3 Monate |
| 500.000 € | 10.000 € | 20.000 € | 10.000 € | 4.200 € | rund 2 Monate |
| 800.000 € | 16.000 € | 32.000 € | 16.000 € | 6.720 € | rund 5 Wochen |
| 1.200.000 € | 24.000 € | 48.000 € | 24.000 € | 10.080 € | rund 3,5 Wochen |
Der Grund, warum 500.000 Euro als Schwelle taugen, liegt nicht in der Zeile mit 25 Jahren, sondern in den ungünstigeren Szenarien. Ergibt das Gutachten für ein teilmodernisiertes Haus nur 35 Jahre, sinkt die Mehrabschreibung bei 500.000 Euro auf 4.286 Euro und die Ersparnis auf rund 1.800 Euro im Jahr. Auch dann ist das Gutachten in fünf Monaten verdient. Bei 40 Jahren sind es noch 2.500 Euro Mehr-AfA und 1.050 Euro Ersparnis, Amortisation in acht Monaten. Ab einer halben Million Euro Gebäudewert trägt sich das Gutachten also selbst dann, wenn das Ergebnis am oberen Rand des Üblichen liegt. Darunter hängt die Entscheidung stärker vom Baujahr ab. Wer die eigenen Werte einsetzen will, kann das mit dem AfA-Rechner von Kallang tun.
Der Gebäudeanteil als Stellschraube
Der Gebäudewert ist beim Mehrfamilienhaus keine feste Größe, sondern Ergebnis der Kaufpreisaufteilung. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht. Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums neigt in gefragten Innenstadtlagen zu hohen Bodenwertanteilen; der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass sie nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht. Für ein Mehrfamilienhaus für 1.500.000 Euro macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Gebäudeanteil bei 60 oder 75 Prozent liegt: 900.000 gegenüber 1.125.000 Euro Bemessungsgrundlage. Bei 25 Jahren Restnutzungsdauer sind das 9.000 Euro Unterschied in der jährlichen AfA. Kallang bietet die Kaufpreisaufteilung als Zusatzgutachten für 349 Euro an; wie beide Instrumente zusammenwirken, erläutert die Seite zur Kaufpreisaufteilung und der InvestmentWeek-Beitrag zu Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
Preisvergleich: Warum die Objektgröße bei anderen Anbietern zählt
Beim Mehrfamilienhaus zeigt sich der Preisunterschied zwischen den Anbietern am deutlichsten, weil mehrere Anbieter nach Fläche oder Objektart staffeln. Laut öffentlicher Preisseite, Stand Oktober 2026, verlangt Sprengnetter für ein Mehrfamilienhaus bis 1.000 Quadratmeter 1.599 Euro inklusive Besichtigung und für ein Wohn- und Geschäftshaus 1.949 Euro. Gutachten.org staffelt den Grundpreis nach Wohnfläche, beginnend bei 950,81 Euro brutto bis 150 Quadratmeter, und berechnet die Innen- und Außenbesichtigung mit 499 Euro zusätzlich; bei einem Mehrfamilienhaus mit 600 Quadratmetern liegt der Gesamtpreis entsprechend höher. Lokale Sachverständige nennen für ein Mehrfamilienhaus typischerweise 1.500 bis 2.200 Euro, oft zuzüglich Fahrtkosten und mit Nachbesserung nach Stundensatz.
Kallang berechnet 699 Euro inklusive Umsatzsteuer unabhängig von Wohnfläche und Objektart, Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern eingeschlossen. Der Sachverständige ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, das Gutachten liegt sieben Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen vor, ein Begleitschreiben für das Finanzamt ist Teil der Lieferung. Für Bestandshalter mit mehreren Häusern gibt es 5 Prozent Rabatt ab zehn und 10 Prozent ab zwanzig Objekten. Die Besonderheiten der Objektart beschreibt die Seite zum Gutachten für Mehrfamilienhäuser; die Marktpreise insgesamt hat InvestmentWeek in der Kostenübersicht für Nutzungsdauer-Gutachten 2026 zusammengetragen.
Worauf Eigentümer von Mehrfamilienhäusern achten sollten
- Besichtigung aller Bereiche. Keller, Dachboden, Treppenhaus, Haustechnik und mindestens eine repräsentative Auswahl der Wohnungen gehören zum Ortstermin. Das Finanzamt fragt bei Mehrfamilienhäusern gezielt nach, ob der Gutachter die Wohnungen gesehen hat.
- Modernisierungshistorie. Rechnungen für Heizung, Fenster, Dach und Strangsanierungen sollten vorliegen. Sie bestimmen die Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV und damit das Ergebnis.
- Wirtschaftliche Entwertung dokumentieren. Grundrisse ohne Bad mit Fenster, fehlende Balkone, kein Aufzug, Leerstandsrisiko bei Kleinwohnungen: Diese Punkte zählen nach BFH IX R 14/23 ebenso wie technische Mängel.
- Offene Bescheide nutzen. Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO lassen sich noch ändern. Bei Mehrfamilienhäusern geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge pro Jahr.
Einordnung
Das Mehrfamilienhaus ist der Anwendungsfall, für den § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den größten Unterschied macht. Hoher Gebäudewert, altes Baujahr, eine Besichtigung, ein Gutachten: Kaum eine andere steuerliche Gestaltung für Vermieter liefert bei so geringem Aufwand so verlässlich vier- bis fünfstellige Entlastungen pro Jahr. Die Fälle aus Neukölln und Eimsbüttel sind keine Ausreißer, sondern typische Ergebnisse für Häuser ihrer Baujahre.
Eigentümer sollten vor der Beauftragung drei Dinge klären: den Gebäudeanteil, das Baujahr und den Modernisierungsgrad. Liegt der Gebäudewert über 500.000 Euro und das Baujahr vor 1980, ist die Frage nicht, ob sich das Gutachten lohnt, sondern wie viel es bringt. Der Ratgeber zum Erhöhen der AfA auf kallang.net zeigt die Rechenwege im Detail, und falls das Finanzamt das Gutachten trotz kostenloser Nachbesserung endgültig nicht anerkennt, greift die Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ mit voller Erstattung des Kaufpreises.
