Wer in Nürnberg eine vermietete Immobilie besitzt, besitzt mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Gebäude aus den Jahren 1950 bis 1975. Die Altstadt der zweitgrößten bayerischen Stadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu rund 90 Prozent zerstört und in den 1950er und 1960er Jahren wieder aufgebaut. Südstadt, Gostenhof, St. Johannis, Schweinau und Gibitzenhof sind von Nachkriegsbauten geprägt, in Langwasser entstand ab 1957 eine Großsiedlung. Für die Gebäudeabschreibung hat diese Baugeschichte eine Konsequenz, die viele der rund 540.000 Einwohner und ihre Vermieter nicht kennen: Kaum ein Gebäudebestand in Deutschland liefert so regelmäßig kurze Restnutzungsdauern wie der Nürnberger.
Der Grund liegt in der Rechenlogik der ImmoWertV. Sie setzt für Wohngebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Ein Haus aus dem Wiederaufbaujahr 1955 ist 2026 71 Jahre alt; ohne Modernisierung bleiben rechnerisch neun Jahre. Das Steuerrecht schreibt dasselbe Haus nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG pauschal über 50 Jahre ab Erwerb ab. Diese Lücke schließt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, und ein Nutzungsdauer-Gutachten von Kallang dokumentiert sie für 699 Euro Festpreis, Besichtigung in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Schwabach eingeschlossen.
Nürnbergs Baujahre im Überblick
Die Stadt lässt sich für die Abschreibungsfrage in vier Bestandsgruppen einteilen. Die Tabelle zeigt für jede Gruppe den typisierten Abschreibungssatz und die Modell-Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV, also 80 Jahre minus Alter im Jahr 2026, jeweils ohne Berücksichtigung von Modernisierungen:
| Bestand | Stadtteile | Prägende Baujahre | Typisierte AfA | Modell-Restnutzungsdauer 2026 ohne Modernisierung |
|---|---|---|---|---|
| Wiederaufbau | Altstadt | 1950 bis 1965 | 2,0 % (50 Jahre) | 4 bis 19 Jahre |
| Nachkriegsbestand | Südstadt, Gostenhof, St. Johannis, Schweinau, Gibitzenhof | 1950 bis 1975 | 2,0 % (50 Jahre) | 4 bis 29 Jahre |
| Großsiedlung | Langwasser | 1957 bis 1980er | 2,0 % (50 Jahre) | 11 bis rund 40 Jahre |
| Gründerzeit und Siedlungsbau | Teile von Gostenhof, St. Johannis, Nordstadt; Werderau | vor 1914 beziehungsweise 1910er und 1920er Jahre | überwiegend 2,5 % (40 Jahre) | rechnerisch abgelaufen, Modell arbeitet mit Untergrenzen |
Die Modellwerte sind der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Ein Südstadt-Haus von 1960 mit neuer Heizung und neuen Fenstern landet nicht bei 14, sondern eher bei 22 bis 26 Jahren. Entscheidend ist, dass selbst dieser Wert weit unter den typisierten 50 Jahren liegt. Welche Baujahrsklassen bundesweit die kürzesten Ergebnisse liefern, hat InvestmentWeek im Beitrag zu Plattenbau, Nachkriegsbau und 70er-Jahre-Block ausgewertet.
Warum der Wiederaufbau besonders kurz abschreibt
Die Gebäude der 1950er Jahre wurden unter Zeitdruck und Materialknappheit errichtet. Typisch sind dünne Außenwände ohne Dämmung, einfache Grundrisse mit kleinen Küchen und Bädern, Treppenhäuser ohne Aufzug, Leitungen aus der Bauzeit und Fenster, die bestenfalls einmal ausgetauscht wurden. Technisch stehen diese Häuser oft stabil. Wirtschaftlich entsprechen sie nicht mehr dem, was der Markt verlangt. Genau diese wirtschaftliche Entwertung erkennt der Bundesfinanzhof seit dem Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) als Grund für eine kürzere Nutzungsdauer an, nicht nur den technischen Verschleiß. Das Finanzgericht Münster ging am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) noch weiter und ließ die wirtschaftliche Entwertung als alleinige Begründung genügen.
Für die Gründerzeitbestände in Gostenhof, St. Johannis und der Nordstadt gilt eine andere Rechnung. Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 werden ohnehin mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Der Maßstab für die Verkürzung ist hier also 40, nicht 50. Trotzdem liegt die vom Sachverständigen begründete Restnutzungsdauer bei nicht kernsanierten Altbauten dieser Jahrgänge häufig bei 20 bis 28 Jahren, was 3,5 bis 5 Prozent Abschreibung entspricht. Die Besonderheiten dieser Objekte beschreibt die Kallang-Seite zum Gutachten für Altbauten.
Rechenbeispiel 1: Mehrfamilienhaus in der Südstadt, Baujahr 1958
Ein Vermieter hat 2022 ein Mehrfamilienhaus in der Südstadt erworben. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten beträgt 640.000 Euro. Vier Jahre lang hat er 2 Prozent abgeschrieben, also 12.800 Euro pro Jahr und insgesamt 51.200 Euro. Der Restwert liegt Anfang 2026 bei 588.800 Euro, die typisierte Restlaufzeit bei 46 Jahren.
Das Haus ist 68 Jahre alt. Heizung und Fenster wurden um 2010 erneuert, Bäder, Elektrik, Dach und Fassade sind original, die Grundrisse mit Durchgangszimmern und Bädern ohne Fenster entsprechen dem Standard der Bauzeit. Der Sachverständige begründet nach Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 24 Jahren. Die neue Jahres-AfA beträgt 588.800 Euro geteilt durch 24, also 24.533 Euro. Gegenüber 12.800 Euro sind das 11.733 Euro Mehrabschreibung. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz spart der Eigentümer rund 4.928 Euro Einkommensteuer im Jahr, zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Das Gutachten für 699 Euro ist nach knapp zwei Monaten verdient.
Rechenbeispiel 2: Eigentumswohnung in Langwasser, Baujahr 1972
Eine Kapitalanlegerin hat 2021 eine Zweizimmerwohnung in Langwasser gekauft, Gebäudeanteil 180.000 Euro. Fünf Jahre AfA zu 3.600 Euro ergeben 18.000 Euro; der Restwert beträgt 162.000 Euro. Das Gebäude ist 54 Jahre alt, die Wohnanlage wurde in den 2000er Jahren teilweise modernisiert. Das Gutachten weist 28 Jahre Restnutzungsdauer aus. Die neue AfA liegt bei 5.786 Euro, die Mehrabschreibung bei 2.186 Euro, die Steuerersparnis bei rund 918 Euro pro Jahr. Auch hier amortisiert sich das Gutachten innerhalb eines Jahres, und die Kosten sind als Werbungskosten abziehbar. Wer die Zahlen für die eigene Wohnung prüfen möchte, kann sie in den AfA-Rechner von Kallang eingeben.
Drei Finanzämter, eine Rechtslage
Für Nürnberger Vermieter sind je nach Wohnsitz die Finanzämter Nürnberg-Nord, Nürnberg-Süd und Nürnberg-Zentral zuständig. Die Rechtslage ist für alle drei dieselbe: § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 und die Rechtsprechung des BFH. Unterschiede gibt es in der Prüfungstiefe, die von Sachbearbeiter zu Sachbearbeiter variiert. Die Erfahrung aus anderen Großstädten zeigt, welche Punkte entscheidend sind: Ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, ein dokumentierter Ortstermin mit Fotos innen und außen, eine Begründung, die am konkreten Gebäude ansetzt, und ein Begleitschreiben, das die Rechtsgrundlagen benennt. Kallang liefert alle vier Bausteine im Festpreis und bessert bei Rückfragen der Nürnberger Finanzämter kostenlos nach, bis die Behörde entschieden hat.
Die Besichtigung ist dabei kein Luxus. Seit der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 eine Besichtigungspflicht vorsah, die dann nicht Gesetz wurde, fragen Finanzämter bundesweit genauer nach, ob der Gutachter vor Ort war. InvestmentWeek hat diese Praxis im Beitrag zur Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten dokumentiert. In Nürnberg kommt hinzu, dass sich die Nachkriegsbestände im Zustand stark unterscheiden: Dasselbe Baujahr kann in der Südstadt ein unsaniertes Haus mit Originalbädern und in St. Johannis ein in den 1990er Jahren kernsaniertes Objekt bedeuten. Ohne Ortstermin lässt sich diese Differenz nicht belegen.
Was Nürnberger Vermieter konkret prüfen sollten
- Baujahr und Fertigstellung. Liegt die Fertigstellung vor 1925, ist der Vergleichsmaßstab 40 Jahre; sonst 50 Jahre. Bei Wiederaufbauten der Nachkriegszeit sollte das tatsächliche Fertigstellungsjahr aus den Bauakten belegt werden.
- Modernisierungsgrad. Dach, Fassadendämmung, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss sind die acht Positionen der Anlage 2 ImmoWertV. Je weniger davon erneuert wurde, desto kürzer die Restnutzungsdauer.
- Gebäudeanteil. Die AfA bemisst sich nur nach dem Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. In gefragten Lagen wie St. Johannis ist der Bodenwertanteil hoch, in Langwasser niedriger. Ein zu hoher Bodenanteil in der Kaufpreisaufteilung schmälert jeden Vorteil.
- Offene Bescheide. Das Gutachten wirkt für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume, insbesondere bei Bescheiden unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO.
- Unterlagen. Kaufvertrag, Grundrisse, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungen und die bisherige Anlage V beschleunigen die Bearbeitung. Wie die Beauftragung Schritt für Schritt abläuft, zeigt der InvestmentWeek-Leitfaden zum Nutzungsdauer-Gutachten.
Einordnung
Nürnberg ist für die kürzere Nutzungsdauer ein Sonderfall nur in der Häufung, nicht im Prinzip. Die Zerstörung der Altstadt und der schnelle Wiederaufbau haben einen Bestand hinterlassen, der heute zwischen 50 und 75 Jahre alt ist und in großen Teilen nie grundlegend modernisiert wurde. Die ImmoWertV bewertet solche Gebäude mit Restnutzungsdauern von meist 18 bis 30 Jahren. Das Steuerrecht räumt Vermietern ausdrücklich das Recht ein, diese tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen.
Wer in der Südstadt, in Gostenhof, Schweinau, Gibitzenhof oder Langwasser vermietet und das Gebäude nicht kernsaniert hat, sollte die Verkürzung prüfen lassen. Der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Nürnberg auf kallang.net geht auf die Stadtteile und Baujahre im Detail ein; die Nürnberger Stadtseite nennt die Konditionen vor Ort. Das Gutachten liegt sieben Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen vor, und falls eines der Nürnberger Finanzämter es trotz kostenloser Nachbesserung endgültig nicht anerkennt, erstattet Kallang nach der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ den vollen Preis.
