Vermieter schreiben ihr Gebäude in Deutschland über 50 Jahre ab, bei Altbauten über 40 Jahre, bei Neubauten über 33 Jahre. Das Gesetz unterstellt diese Zeiträume pauschal. Ein AfA-Gutachten setzt genau an dieser Stelle an: Es weist nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines konkreten Gebäudes kürzer ist, und erlaubt damit eine höhere jährliche Abschreibung. Aus 2 Prozent werden in der Praxis häufig 3,5 bis 5 Prozent. Der Hebel ist legal, vom Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt und für die meisten vermieteten Bestandsimmobilien vor 1995 anwendbar.
Der Begriff ist dabei unscharf. AfA-Gutachten, Nutzungsdauer-Gutachten und Restnutzungsdauer-Gutachten bezeichnen dasselbe Dokument. Es ist kein Verkehrswertgutachten und keine Bausubstanzanalyse, sondern eine sachverständige Schätzung, wie viele Jahre ein Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend noch genutzt werden kann. Was darin steht, wer es erstellen darf und was es kostet, lässt sich in wenigen Minuten erklären.
Die Rechtsgrundlage: § 7 Abs. 4 EStG
Satz 1 der Vorschrift legt die typisierten Abschreibungssätze fest. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, sind das 2 Prozent pro Jahr, rechnerisch 50 Jahre. Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 werden mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben, Neubauten ab 2023 mit 3 Prozent über 33 Jahre. Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen erhalten ebenfalls 3 Prozent.
Satz 2 öffnet die Ausnahme: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als diese Zeiträume, dürfen die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Was unter Nutzungsdauer zu verstehen ist, definiert § 11c Abs. 1 EStDV. Maßgeblich sind drei Faktoren: der technische Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Das Gutachten muss zu allen drei Punkten Stellung nehmen, und zwar bezogen auf das konkrete Gebäude. Eine ausführliche Darstellung der Rechtsgrundlagen bietet der Ratgeber zum AfA-Gutachten auf kallang.net.
Was im Gutachten steht
Ein anerkennungsfähiges AfA-Gutachten folgt einer festen Logik. Am Anfang steht die Objektbeschreibung mit Baujahr, Bauweise, Wohnfläche, Lage und Nutzung. Es folgt das Protokoll der Ortsbesichtigung, in dem der Sachverständige Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung, Bädern und Grundriss dokumentiert. Der methodische Kern ist die Ableitung der Restnutzungsdauer nach dem Modell der ImmoWertV 2021. Deren Anlage 1 setzt für Wohngebäude eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, angepasst um Modernisierungen, die verlängern, und unterlassene Instandhaltung, die verkürzt.
Anlage 2 der ImmoWertV bewertet den Modernisierungsgrad mit bis zu 20 Punkten: Dacherneuerung inklusive Dämmung zählt 4 Punkte, Wärmedämmung der Außenwände ebenfalls 4, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundrissverbesserung jeweils 2. Ein kaum modernisiertes Gebäude mit null bis einem Punkt landet nahe bei Gesamtnutzungsdauer minus Alter. Für Wohngebäude mit Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung liegt das Ergebnis häufig zwischen 18 und 35 Jahren, was Abschreibungssätzen von 3 bis 5,5 Prozent entspricht.
Den Abschluss bildet die Begründung der wirtschaftlichen Entwertung. Der BFH hat im Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 klargestellt, dass Standort, Grundriss, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau relevant sind, nicht allein der technische Verschleiß. Ein Gebäude kann statisch noch Jahrzehnte stehen und trotzdem wirtschaftlich in 25 Jahren verbraucht sein.
Wer es erstellen darf
Das Bundesfinanzministerium hat im Schreiben vom 22. Februar 2023 festgelegt, wen die Finanzverwaltung als Gutachter akzeptiert: öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder Sachverständige mit Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Das Gutachten muss sich auf das konkrete Gebäude beziehen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV oder ein reines Verkehrswertgutachten reicht nach Auffassung des BMF nicht.
Die Gerichte gehen teilweise weiter. Das FG Münster entschied am 2. April 2025 (14 K 654/23 E), dass keine Zertifizierungspflicht besteht und der Modellansatz zulässig ist. Das FG Hamburg bestätigte am 1. April 2025 (3 K 60/23), dass auch ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis genügt. Wer auf Nummer sicher gehen will, beauftragt dennoch einen zertifizierten Sachverständigen, weil das Finanzamt zunächst die Verwaltungsauffassung anwendet. Eine Übersicht der relevanten Entscheidungen hält die Urteilssammlung von Kallang bereit.
Rechenbeispiel: Eigentumswohnung Baujahr 1965
Ein Anleger kauft eine vermietete Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Die Kaufpreisaufteilung weist 70 Prozent dem Gebäude zu, also 210.000 Euro. Nur dieser Teil ist abschreibbar, Grund und Boden nicht. Ohne Gutachten beträgt die Jahres-AfA 2 Prozent, also 4.200 Euro. Der Sachverständige stellt bei der Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 28 Jahren fest: Baujahr 1965, Heizung aus den 1990er Jahren, Fenster teilweise erneuert, Bäder original.
| Position | Ohne Gutachten | Mit Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudeanteil | 210.000 € | 210.000 € |
| Nutzungsdauer | 50 Jahre | 28 Jahre |
| AfA-Satz | 2,00 % | 3,57 % |
| Jahres-AfA | 4.200 € | 7.500 € |
| Mehr-AfA pro Jahr | – | 3.300 € |
| Steuerersparnis bei 42 % Grenzsteuersatz | – | 1.386 € |
Die Rechenlogik ist einfach: Neue Jahres-AfA gleich Restwert geteilt durch Restnutzungsdauer. Das gesamte Abschreibungsvolumen bleibt gleich, es wird nur zeitlich vorgezogen. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz zuzüglich Solidaritätszuschlag spart der Anleger im Beispiel rund 1.400 Euro pro Jahr. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 900.000 Euro Gebäudeanteil liegt der Effekt schnell bei 9.000 Euro jährlich. Wer die eigene Immobilie durchrechnen will, kann den AfA-Rechner nutzen. Die Grundzüge der Berechnung erläutert auch der Beitrag Restnutzungsdauer-Gutachten: AfA verkürzen.
Was es kostet
Die Preisspanne am Markt ist groß. Lokale Sachverständige verlangen typischerweise 1.500 bis 2.200 Euro für das komplette Gutachten, Fahrtkosten oft extra, Nachbesserungen nach Stundensatz. Überregionale Anbieter staffeln nach Wohnfläche und berechnen die Besichtigung separat; laut öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026, liegen Pakete mit Innen- und Außenbesichtigung zwischen rund 1.280 und 1.600 Euro.
Kallang bietet das Nutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 Euro inklusive Umsatzsteuer an, unabhängig von Wohnfläche und Objektart. Enthalten sind die Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, ein Begleitschreiben für das Finanzamt und die kostenlose Nachbesserung bei Rückfragen der Behörde. Die Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, die Bearbeitung dauert sieben Werktage nach vollständigen Unterlagen und Besichtigung. Erkennt das Finanzamt das Gutachten trotz Nachbesserung endgültig nicht an, erstattet der Anbieter den vollen Kaufpreis. Details zu den Paketen stehen auf der Preisseite. Einen Marktüberblick liefert die Analyse Nutzungsdauer-Gutachten Kosten 2026.
Ein Punkt wird oft übersehen: Die Gutachtenkosten sind Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung und in voller Höhe absetzbar. Bei 42 Prozent Grenzsteuersatz kostet ein Gutachten für 699 Euro netto rund 405 Euro.
Für wen es sich lohnt
- Baujahr vor etwa 1995 ohne Kernsanierung: Hier liefert das Modell regelmäßig Restnutzungsdauern deutlich unter 50 Jahren.
- Hoher Gebäudeanteil: Je größer der abschreibbare Teil des Kaufpreises, desto größer der absolute Effekt.
- Hoher Grenzsteuersatz: Ab 42 Prozent wirkt jeder Euro Mehr-AfA fast zur Hälfte als Steuerersparnis.
- Offene Steuerbescheide: Für Jahre, die noch nicht bestandskräftig sind, kann das Gutachten rückwirkend genutzt werden.
- Keine Sanierung geplant: Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer; das Gutachten sollte vorher erstellt werden.
Weniger geeignet ist das Gutachten für Neubauten ab 2023 mit ohnehin 3 Prozent AfA, für kernsanierte Objekte mit 18 bis 20 Modernisierungspunkten und für selbst genutzte Immobilien, bei denen keine AfA anfällt.
Einordnung
Das AfA-Gutachten ist kein Steuertrick, sondern die Anwendung einer Vorschrift, die seit Jahrzehnten im Gesetz steht. Der BFH hat in IX R 25/19 und IX R 14/23 die Hürden niedrig gehängt: Jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig, ein Bausubstanzgutachten ist nicht nötig, das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. Der Versuch, die Vorschrift im Jahressteuergesetz 2024 einzuschränken, scheiterte im Gesetzgebungsverfahren. Was sich seither geändert hat, ist die Prüfpraxis: Finanzämter achten verstärkt auf Ortsbesichtigung und objektbezogene Begründung. Die Hintergründe der höchstrichterlichen Linie beleuchtet der Beitrag BFH-Urteil zur kürzeren Nutzungsdauer.
Für Vermieter folgt daraus eine klare Handlungsempfehlung. Wer eine Bestandsimmobilie mit Baujahr vor 1995 hält, sollte den Gebäudeanteil und das Baujahr in einen AfA-Rechner eingeben und das Ergebnis mit den Kosten eines Gutachtens vergleichen. Liegt die jährliche Ersparnis über 1.000 Euro, amortisiert sich ein Festpreisgutachten innerhalb des ersten Jahres, bei Mehrfamilienhäusern innerhalb weniger Wochen; Kallang gibt die durchschnittliche Ersparnis seiner Auftraggeber mit rund 6.500 Euro pro Jahr an, die typische Amortisation mit rund sechs Wochen. Entscheidend ist die Qualität des Dokuments: Besichtigung vor Ort, objektbezogene Begründung aller drei Faktoren nach § 11c EStDV und ein Gutachter, dessen Qualifikation das Finanzamt nicht in Zweifel zieht.
