Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist für die meisten vermieteten Bestandsimmobilien ein lohnendes Geschäft, aber nicht für alle. Es gibt Objekte, bei denen das Ergebnis nahe an den gesetzlichen 50 Jahren liegt, Steuerjahre, die nicht mehr geändert werden können, und Konstellationen, in denen der Zeitpunkt falsch ist. Wer vor der Bestellung zwölf Punkte prüft, weiß, ob sich das Gutachten lohnt, was es ungefähr bringt und was er dem Sachverständigen liefern muss. Die Prüfung dauert einen Abend. Sie erspart Enttäuschungen, und sie beschleunigt das Verfahren, weil die Unterlagen beim ersten Kontakt vollständig sind.
Die Checkliste folgt der Logik des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und der Prüfpraxis der Finanzämter. Die ersten vier Punkte klären, ob das Gutachten überhaupt in Frage kommt. Die Punkte fünf bis acht bestimmen, was es bringt. Die letzten vier betreffen die Durchführung.
Teil 1: Kommt das Gutachten in Frage?
1. Wird die Immobilie vermietet oder betrieblich genutzt?
Die Abschreibung setzt steuerpflichtige Einkünfte voraus. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es keine AfA und damit nichts zu verkürzen. Vermietete Wohnungen, Häuser und Mehrfamilienhäuser sowie betrieblich genutzte Gebäude kommen in Frage. Bei teilweiser Vermietung, etwa einem Zweifamilienhaus mit einer selbst genutzten Wohnung, gilt das Gutachten für den vermieteten Teil.
2. Welchen typisierten AfA-Satz hat das Gebäude heute?
Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 werden mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben, Gebäude vor 1925 mit 2,5 Prozent über 40 Jahre, Neubauten ab 2023 mit 3 Prozent über 33 Jahre. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer lohnt sich, wenn die Restnutzungsdauer laut Gutachten deutlich unter diesem Wert liegt. Bei einem Neubau mit 33 Jahren ist das praktisch ausgeschlossen. Bei einem Gebäude von 1965 mit noch 50 Jahren typisierter Restlaufzeit ist es der Regelfall.
3. Wie alt ist das Gebäude, wie stark wurde es modernisiert?
Das ist der wichtigste Einzelpunkt. Nach Anlage 1 ImmoWertV beträgt die Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude 80 Jahre. Ein Haus mit Baujahr 1960 hat 2026 rechnerisch 14 Jahre übrig, ein Haus von 1980 noch 34 Jahre. Modernisierungen verlängern diesen Wert nach dem Punktesystem der Anlage 2: Dach und Außendämmung je 4 Punkte, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Innenausbau und Grundriss je 2. Ein kernsaniertes Haus mit 18 bis 20 Punkten liegt nahe Neubauniveau; dort bringt das Gutachten wenig. Ein Haus mit null bis vier Punkten und Baujahr vor 1980 landet häufig bei 20 bis 30 Jahren Restnutzungsdauer.
4. Sind noch Steuerjahre offen?
Das Gutachten wirkt für alle Veranlagungszeiträume, deren Bescheide nicht bestandskräftig sind: innerhalb der Einspruchsfrist von einem Monat nach § 355 AO, unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO oder noch nicht veranlagt. Für bestandskräftige Jahre ist die zu niedrige AfA verloren; der Restwert wird aber auf die kürzere Restnutzungsdauer verteilt, es geht kein Volumen verloren. Wer seine Bescheide auf den Vorbehaltsvermerk prüft, weiß vorab, wie viele Jahre rückwirkend profitieren. Die Einzelheiten erläutert der Ratgeber zur rückwirkenden Wirkung des Gutachtens.
Teil 2: Was bringt es?
5. Wie hoch ist der Gebäudeanteil?
Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Er steht im Steuerbescheid oder in der Kaufpreisaufteilung, die das Finanzamt meist mit der BMF-Arbeitshilfe vorgenommen hat. Der BFH hat in IX R 26/19 entschieden, dass diese Arbeitshilfe nicht bindend ist; ein Gutachten geht vor. Wer glaubt, dass sein Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt ist, sollte die Kaufpreisaufteilung zusammen mit der Restnutzungsdauer prüfen lassen. Kallang bietet das Kaufpreisaufteilungs-Gutachten für 349 Euro zusätzlich an; wie beides zusammenwirkt, beschreibt der Beitrag Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
6. Wie hoch ist der Restwert?
Gebäudeanteil minus bisher vorgenommene AfA. Wer 2016 gekauft und zehn Jahre lang 2 Prozent abgeschrieben hat, hat noch 80 Prozent des Gebäudeanteils als Restwert. Dieser Restwert wird durch die Restnutzungsdauer laut Gutachten geteilt. Je höher er ist, desto größer die Mehr-AfA.
7. Wie hoch ist der Grenzsteuersatz?
Die Steuerersparnis ist Mehr-AfA mal Grenzsteuersatz. Bei 42 Prozent wirkt jeder Euro Mehr-AfA mit 42 Cent, bei 30 Prozent mit 30 Cent. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen hinzu. Vermieter mit niedrigem Einkommen, etwa im Ruhestand, profitieren weniger; für sie kann es sinnvoll sein, die Rechnung auf die gesamte Haltedauer zu beziehen.
8. Die Schwellenrechnung
| Objekt | Restwert | RND lt. Gutachten | AfA bisher | AfA neu | Mehr-AfA | Ersparnis bei 42 % | Amortisation 699 € |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ETW Bj. 1985 | 150.000 € | 38 Jahre | 3.000 € | 3.947 € | 947 € | 398 € | rund 21 Monate |
| ETW Bj. 1970 | 150.000 € | 28 Jahre | 3.000 € | 5.357 € | 2.357 € | 990 € | rund 8–9 Monate |
| EFH Bj. 1962 | 350.000 € | 24 Jahre | 7.000 € | 14.583 € | 7.583 € | 3.185 € | rund 11 Wochen |
| MFH Bj. 1958 | 900.000 € | 25 Jahre | 18.000 € | 36.000 € | 18.000 € | 7.560 € | rund 5 Wochen |
Die Tabelle zeigt die Faustregel: Ab etwa 1.700 Euro Mehr-AfA pro Jahr hat sich das Gutachten innerhalb von zwölf Monaten bezahlt. Darunter lohnt es sich über die Haltedauer immer noch, aber der Effekt ist spürbar kleiner. Die Eigentumswohnung von 1985 ist der Grenzfall; die von 1970 ist bereits eindeutig. Eigene Zahlen lassen sich im AfA-Rechner von Kallang einsetzen; eine kostenlose Ersteinschätzung anhand von Baujahr und Modernisierungsgrad gibt es auf der Startseite. Welche Ersparnis bei verschiedenen Objekttypen realistisch ist, zeigt der Beitrag Kürzere Nutzungsdauer: Die Steuerersparnis im Überblick.
Teil 3: Ist der Zeitpunkt richtig, sind die Unterlagen da?
9. Ist eine Sanierung geplant?
Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer. Das Gutachten bewertet den Zustand zum Stichtag der Besichtigung. Wer in den nächsten zwei Jahren Dach, Fenster oder Heizung erneuern will, sollte das Gutachten vorher erstellen lassen. Zusätzlich greift die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Sanierungskosten über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf werden zu Herstellungskosten und erhöhen die AfA-Basis, statt sofort abziehbar zu sein.
10. Ist ein Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist absehbar?
Eine höhere AfA senkt den Buchwert. Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung erhöht sich dadurch der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Der Zinsvorteil der vorgezogenen Abschreibung bleibt, aber ein Teil der Ersparnis wird beim Verkauf nachversteuert. Wer in zwei Jahren verkaufen will, sollte das durchrechnen. Wer länger als zehn Jahre hält, hat das Problem nicht.
11. Sind die Unterlagen vollständig?
- Kaufvertrag mit Kaufpreis und gegebenenfalls Kaufpreisaufteilung
- Letzter Steuerbescheid mit Gebäudeanteil und bisheriger AfA
- Baujahrnachweis: Bauakte, Baugenehmigung oder Angabe im Kaufvertrag
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, falls vorhanden
- Belege über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
- Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
- Angaben zu Mietverhältnissen für den Besichtigungstermin
Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen auf Seiten des Auftraggebers. Kallang nennt sieben Werktage Bearbeitungszeit, gerechnet ab vollständigen Unterlagen und Besichtigung.
12. Ist die Besichtigung organisierbar?
Die Innen- und Außenbesichtigung ist rechtlich nicht vorgeschrieben, aber Finanzämter fragen seit dem gescheiterten Jahressteuergesetz 2024 verstärkt danach. Der Vermieter muss den Zugang zu den Wohnungen organisieren, bei vermieteten Objekten mit angemessener Ankündigung an die Mieter. Ein Termin von ein bis zwei Stunden reicht in der Regel. Bei Kallang ist die Besichtigung in allen 16 Bundesländern im Festpreis von 699 Euro enthalten, Fahrtkosten inklusive; die Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Was im Verfahren danach passiert, vom Gutachten über das Begleitschreiben bis zur Anlage V, beschreibt der Leitfaden zur Beantragung des Nutzungsdauer-Gutachtens.
Einordnung
Die zwölf Punkte sortieren Vermieter in drei Gruppen. Die erste, mit Baujahr vor 1980, geringer Modernisierung, Gebäudeanteil ab 300.000 Euro und Spitzensteuersatz, sollte nicht zögern; hier liegt die Ersparnis bei 3.000 bis 10.000 Euro pro Jahr und das Gutachten ist nach Wochen bezahlt. Die zweite Gruppe, mit kleineren Wohnungen oder Baujahren in den 1980er Jahren, sollte rechnen; das Gutachten lohnt sich meist, aber über Jahre statt Wochen. Die dritte Gruppe, mit Neubauten, Kernsanierungen oder ausschließlich bestandskräftigen Jahren ohne laufende Vermietung, kann sich die Kosten sparen.
Für die ersten beiden Gruppen ist die Checkliste zugleich die Vorbereitung der Beauftragung. Wer die Unterlagen aus Punkt elf zusammenhat und die Bescheidlage aus Punkt vier kennt, kann das Restnutzungsdauer-Gutachten bei Kallang bestellen und hat die Besichtigung in der Regel innerhalb weniger Tage. Die ausführliche Fassung der Voraussetzungen findet sich im Ratgeber zu den Voraussetzungen des Restnutzungsdauer-Gutachtens. Die Frage, ob ein Gutachten anerkannt wird, entscheidet sich an seiner Qualität; die Frage, ob es sich lohnt, entscheidet sich an diesen zwölf Punkten.
