Ein Vermieter in Wien und ein Vermieter in München kaufen im selben Jahr eine vergleichbare Altbauwohnung. Beide zahlen denselben Preis, beide vermieten dauerhaft. Der Münchner schreibt das Gebäude ohne weiteren Nachweis mit 2 Prozent im Jahr ab, der Wiener mit 1,5 Prozent. Der Unterschied klingt klein, bedeutet aber 50 gegenüber rund 67 Jahren Abschreibungsdauer. Und er setzt sich fort, wenn beide versuchen, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen: Die österreichische Finanzverwaltung stellt an das Gutachten andere Anforderungen als die deutsche, und die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, die deutschen Vermietern seit 2021 den Weg geebnet hat, gilt in Österreich nicht.
Dieser Beitrag vergleicht die beiden Systeme, zeigt, wie der Nachweis in Österreich geführt wird, und erklärt, warum die deutsche Rechtslage für Vermieter günstiger ist. Für Eigentümer, die auf beiden Seiten der Grenze investiert sind, ist dieser Unterschied eine Frage von mehreren Tausend Euro im Jahr. Für Objekte in Deutschland lässt sich der Nachweis standardisiert führen, etwa mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten von Kallang zum Festpreis von 699 Euro inklusive Besichtigung; für Österreich gelten eigene Regeln.
Die gesetzlichen Sätze in Österreich
Das österreichische Einkommensteuergesetz 1988 unterscheidet nach der Art der Einkünfte. Im betrieblichen Bereich erlaubt § 8 Abs. 1 EStG ohne Nachweis der Nutzungsdauer 2,5 Prozent pro Jahr für Betriebsgebäude; werden Gebäude für Wohnzwecke überlassen, sind es 1,5 Prozent. Im außerbetrieblichen Bereich, also bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, gilt nach § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG ebenfalls 1,5 Prozent. Das entspricht einer unterstellten Nutzungsdauer von rund 66,67 Jahren. Eine kürzere Nutzungsdauer kann durch ein Gutachten nachgewiesen werden; das Gesetz lässt diesen Weg ausdrücklich zu.
Für nach dem 30. Juni 2020 angeschaffte oder hergestellte Gebäude kennt Österreich zusätzlich eine beschleunigte Abschreibung nach § 8 Abs. 1a beziehungsweise § 16 Abs. 1 Z 8 lit. e EStG: Im ersten Jahr darf das Dreifache, im zweiten Jahr das Doppelte des regulären Satzes angesetzt werden. Bei 1,5 Prozent sind das 4,5 und 3 Prozent in den ersten beiden Jahren, danach wieder 1,5 Prozent. Die Gesamtdauer verkürzt sich dadurch nur geringfügig; der Effekt ist ein Liquiditätsvorteil zu Beginn.
Auch die Bemessungsgrundlage wird anders bestimmt. Die Grundanteilverordnung 2016 legt den nicht abschreibbaren Grundanteil pauschal mit 20, 30 oder 40 Prozent der Anschaffungskosten fest, abhängig von Gemeindegröße und Bebauungsdichte. Ein abweichender Anteil kann nachgewiesen werden. In Deutschland gibt es keine solche Pauschale; die Kaufpreisaufteilung erfolgt nach den tatsächlichen Wertverhältnissen, wobei die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nach dem BFH-Urteil IX R 26/19 vom 21. Juli 2020 nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht. Die Zusammenhänge hat InvestmentWeek im Beitrag zu Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer dargestellt.
Wie der Nachweis in Österreich geführt wird
Wer in Österreich eine kürzere Nutzungsdauer geltend machen will, braucht ein Gutachten, das sich auf den Bauzustand des konkreten Gebäudes bezieht. Die Einkommensteuerrichtlinien der österreichischen Finanzverwaltung verlangen eine Auseinandersetzung mit dem tatsächlichen Zustand; Gutachten, die die Restnutzungsdauer allein aus dem Alter des Gebäudes ableiten, werden abgelehnt. Als Gutachter kommen vor allem allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige sowie Ziviltechniker in Betracht.
Der Unterschied zur deutschen Praxis liegt weniger im Gesetzestext als in der Rechtsprechung. In Deutschland hat der Bundesfinanzhof mit den Urteilen vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) und 23. Januar 2024 (IX R 14/23) entschieden, dass sich der Steuerpflichtige jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen darf, dass kein Bausubstanzgutachten erforderlich ist, dass die Schätzung nach dem Modell der ImmoWertV zulässig ist und dass die wirtschaftliche Entwertung, also Grundriss, Standort, Markttauglichkeit und Modernisierungsrückstau, ebenso zählt wie der technische Verschleiß. Das Finanzgericht Münster hat am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) sogar eine Zertifizierungspflicht des Gutachters verneint. Diese Entscheidungen, gesammelt in der Urteilsübersicht auf kallang.net, binden österreichische Behörden und Gerichte nicht. Dort bleibt der Bauzustand der Dreh- und Angelpunkt; eine Argumentation, die primär auf die wirtschaftliche Entwertung setzt, hat es schwerer.
Deutschland und Österreich im Vergleich
| Merkmal | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Regelsatz Wohngebäude bei Vermietung | 2 % (50 Jahre), vor 1925: 2,5 % (40 Jahre), ab 2023: 3 % (33 Jahre) | 1,5 % (rund 67 Jahre) |
| Regelsatz Betriebsgebäude | 3 % (33 Jahre) bei Bauantrag nach 31.03.1985 | 2,5 %; bei Wohnzwecken 1,5 % |
| Kürzere Nutzungsdauer | § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, Nachweis mit jeder geeigneten Methode (BFH) | § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG, Gutachten zum Bauzustand erforderlich |
| Anerkannte Gutachter | Öffentlich bestellt oder DIN EN ISO/IEC 17024 (BMF); Gerichte verlangen keine Zertifizierung | Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige, Ziviltechniker |
| Grundanteil | Kaufpreisaufteilung nach Wertverhältnissen, Gutachten geht vor | Pauschal 20, 30 oder 40 % (GrundanteilV 2016), Nachweis möglich |
| Beschleunigte AfA Bestand | Nicht vorgesehen; degressiv 5 % nur für Neubau mit Baubeginn 10/2023 bis 9/2029 | Dreifach im ersten, doppelt im zweiten Jahr bei Anschaffung nach 30.06.2020 |
Rechenbeispiel: Dieselbe Wohnung, zwei Länder
Eine Anlegerin kauft eine Altbauwohnung aus den 1960er Jahren für 400.000 Euro Anschaffungskosten. In Österreich beträgt der Grundanteil nach der Grundanteilverordnung in diesem Beispiel pauschal 30 Prozent, der Gebäudeanteil also 280.000 Euro. Ohne Gutachten schreibt sie 1,5 Prozent ab, 4.200 Euro im Jahr. Ein Gutachten eines gerichtlich zertifizierten Sachverständigen weist anhand des Bauzustands eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren nach. Die AfA steigt auf 2,5 Prozent, also 7.000 Euro. Die Mehrabschreibung von 2.800 Euro bringt bei einem hier angenommenen Grenzsteuersatz von 48 Prozent rund 1.344 Euro Steuerersparnis pro Jahr.
Dieselbe Wohnung in Deutschland, der Einfachheit halber mit demselben Gebäudeanteil von 280.000 Euro: Ohne Gutachten 2 Prozent, also 5.600 Euro. Ein Sachverständiger begründet nach dem ImmoWertV-Modell und Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren, wie sie für nicht kernsanierte Gebäude der 1960er Jahre typisch ist. Die AfA steigt auf 11.200 Euro, die Mehrabschreibung beträgt 5.600 Euro, die Ersparnis bei 42 Prozent Grenzsteuersatz rund 2.352 Euro im Jahr. Der deutsche Vermieter profitiert also doppelt: vom höheren Regelsatz und von der großzügigeren Nachweispraxis, die kürzere Restnutzungsdauern leichter durchsetzbar macht. Wie sich die Zahlen für ein konkretes deutsches Objekt darstellen, lässt sich mit dem AfA-Rechner von Kallang überschlagen; die Mechanik des Vorteils erklärt der InvestmentWeek-Beitrag zur Steuerersparnis durch kürzere Nutzungsdauer.
Grenzüberschreitende Eigentümer
Wer in Deutschland lebt und in Österreich vermietet oder umgekehrt, unterliegt mit den Mieteinkünften in der Regel der Besteuerung im Land, in dem die Immobilie liegt. Für die Abschreibung heißt das: Eine österreichische Wohnung wird nach österreichischen Regeln abgeschrieben, auch wenn der Eigentümer in Deutschland wohnt, und ein deutsches Gutachten nach ImmoWertV-Modell hilft dort nicht weiter. Umgekehrt kann ein in Österreich ansässiger Eigentümer für sein deutsches Mehrfamilienhaus den deutschen Nachweis führen und von der BFH-Rechtsprechung profitieren. Für die Details der Zuordnung und etwaiger Progressionswirkungen ist eine steuerliche Beratung in beiden Ländern ratsam.
Für deutsche Objekte ist der Weg standardisiert. Kallang erstellt das Gutachten durch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige, besichtigt in allen 16 Bundesländern innen und außen, liefert binnen sieben Werktagen nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen und legt ein Begleitschreiben für das Finanzamt bei. Das Festpreisangebot von 699 Euro gilt für Immobilien in Deutschland. Eigentümer von Objekten in Österreich können eine Anfrage über das Kontaktformular von Kallang stellen; eine pauschale Preiszusage für österreichische Objekte gibt es nicht, weil Gutachterkreis und Anforderungen dort andere sind.
Einordnung
Österreich und Deutschland teilen die Grundidee, dass ein Gebäude nicht länger abgeschrieben werden muss, als es tatsächlich genutzt werden kann. Sie unterscheiden sich in der Ausgangslage und in der Beweisführung. Der österreichische Regelsatz von 1,5 Prozent ist niedriger, die beschleunigte AfA mildert das nur in den ersten beiden Jahren, und der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer verlangt ein Gutachten, das den Bauzustand in den Mittelpunkt stellt. In Deutschland liegt der Regelsatz bei 2 Prozent, und zwei BFH-Urteile sowie mehrere Finanzgerichte haben den Nachweis zu einer Frage der sauberen Begründung gemacht, nicht der technischen Schadensaufnahme.
Für Vermieter mit österreichischen Objekten lohnt sich die Prüfung dennoch, vor allem bei älteren Gebäuden mit erkennbaren baulichen Mängeln, bei denen ein gerichtlich zertifizierter Sachverständiger den Zustand belastbar dokumentieren kann. Für Vermieter mit deutschen Objekten gilt: Die Rechtslage ist günstig, der Aufwand überschaubar, und der Vorteil beginnt im Jahr der Einreichung. Der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten in Österreich auf kallang.net vertieft die österreichischen Besonderheiten; wer die deutsche Seite verstehen will, findet die Grundlagen in der InvestmentWeek-Analyse zum BFH-Urteil über die kürzere Nutzungsdauer.
