Ob ein AfA Gutachten beim Finanzamt durchgeht, entscheidet sich an drei Punkten: Qualifikation der sachverständigen Person, Ortsbesichtigung und einer Herleitung, die den Zustand des konkreten Gebäudes abbildet. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
Was das Finanzamt tatsächlich prüft
Die Finanzämter folgen dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023. Geprüft wird, ob die Restnutzungsdauer nachvollziehbar aus Zustand, Modernisierungsgrad und wirtschaftlicher Verwertbarkeit hergeleitet ist. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 achten die Ämter verstärkt auf die Ortsbesichtigung. Ein Gutachten, das nur eine Zahl ohne Begründung liefert, wird zurückgewiesen; eines mit sauberer Herleitung wird in der großen Mehrheit der Fälle anerkannt.
Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
- Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
- Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
- Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel Leipzig-Plagwitz
Ein Mehrfamilienhaus in Leipzig-Plagwitz, Baujahr 1904, Kaufpreis 310.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 4.960 € AfA über 50 Jahre ergeben 25 Jahre Restnutzungsdauer 9.920 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 2.083 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 20.832 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
Häufige Fragen
Erkennt das Finanzamt ein AfA Gutachten an?
Ja, wenn es von einer qualifizierten Person stammt, eine Besichtigung zugrunde liegt und die Herleitung der ImmoWertV folgt. Bei Kallang gilt zusätzlich: endgültig nicht anerkannt heißt Kaufpreis zurück.
Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
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Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.
