FG Münster 14 K 654/23 E: Das Urteil, das das BMF-Schreiben zur Nutzungsdauer entkernt

Finanzgerichtsurteile binden formal nur die Beteiligten. Manche entfalten trotzdem eine Wirkung, die weit über den Einzelfall hinausreicht, weil sie eine Verwaltungsanweisung in ihren zentralen Punkten für unbeachtlich erklären. Das Urteil des Finanzgerichts Münster vom 2. April 2025 (14 K 654/23 E) gehört in diese Kategorie. Das Gericht erkannte für ein vermietetes Gebäude eine Restnutzungsdauer von 23 statt der typisierten 50 Jahre an, hob den Abschreibungssatz damit von 2,0 auf 4,35 Prozent und widersprach dabei dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22. Februar 2023 in gleich mehreren Punkten.

Für Vermieter ist die Entscheidung aus drei Gründen wichtiger als die Verwaltungsanweisung, gegen die sie sich richtet: Sie stellt klar, dass wirtschaftliche Entwertung als Begründung genügt, sie verneint eine Zertifizierungspflicht des Gutachters, und sie erlaubt die Schätzung der Nutzungsdauer mit einer Bandbreite. Wer ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei Kallang oder einem anderen Anbieter in Auftrag gibt, sollte wissen, wie weit der Rückhalt der Gerichte inzwischen reicht.

Der Streit: Verwaltung gegen Rechtsprechung

Die Vorgeschichte beginnt beim Bundesfinanzhof. Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) hatte das oberste Finanzgericht entschieden, dass sich Steuerpflichtige zum Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten sei nicht erforderlich, die Schätzung nach dem Modell der Sachwertrichtlinie beziehungsweise der ImmoWertV zulässig, und das Finanzamt dürfe keine überzogenen Anforderungen stellen. InvestmentWeek hat die Entscheidung in der Analyse zum BFH-Urteil über die kürzere Nutzungsdauer ausführlich besprochen.

Die Finanzverwaltung reagierte mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (IV C 3 – S 2196/22/10006 :005). Danach soll der Nachweis durch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen geführt werden. Das Gutachten müsse sich auf das konkrete Gebäude beziehen und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nehmen. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer aus der ImmoWertV genüge ebenso wenig wie ein reines Verkehrswertgutachten. Am 23. Januar 2024 bestätigte der BFH mit IX R 14/23 seine Linie und betonte, dass auch die wirtschaftliche Entwertung relevant ist, nicht nur der technische Verschleiß. Das Schreiben blieb dennoch in Kraft. In diese Gemengelage fiel die Entscheidung aus Münster.

Was das Finanzgericht Münster entschieden hat

Streitig war die Abschreibung eines vermieteten Gebäudes, für das der Kläger eine Restnutzungsdauer von 23 Jahren geltend machte. Das Finanzamt hielt an den typisierten 50 Jahren fest. Der 14. Senat gab der Klage statt und formulierte vier Kernaussagen:

1. Wirtschaftliche Entwertung reicht aus. Eine kürzere Nutzungsdauer setzt nicht voraus, dass das Gebäude technisch am Ende ist. Es genügt, wenn es wirtschaftlich entwertet ist, etwa weil Grundriss, Ausstattung oder Standort den Anforderungen des Marktes nicht mehr entsprechen und ein Modernisierungsrückstau besteht.
2. Keine Zertifizierungspflicht. Das Gericht verlangte entgegen dem BMF-Schreiben nicht, dass der Gutachter öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Entscheidend ist die inhaltliche Überzeugungskraft des Gutachtens, nicht ein formaler Titel.
3. Methodenfreiheit. Der Steuerpflichtige darf die Methode wählen. Der Modellansatz der ImmoWertV, also Gesamtnutzungsdauer minus Alter mit Anpassung um Modernisierungen, ist eine zulässige Grundlage.
4. Bandbreite erlaubt. Eine Schätzung muss keine auf das Jahr genaue Punktlandung sein. Ein Sachverständiger darf eine Spanne angeben, aus der sich ein vertretbarer Wert ableiten lässt.

Die Revision zum Bundesfinanzhof ließ das Gericht nicht zu. Die Entscheidung ist damit, wie die Urteile des FG Hamburg vom 1. April 2025 (3 K 60/23) zur Eignung privat beauftragter Gutachten und des FG Düsseldorf vom 16. August 2023 (2 K 2449/18 E), Teil einer inzwischen dichten finanzgerichtlichen Rechtsprechung zugunsten der Vermieter. Eine fortlaufend gepflegte Übersicht der Urteile zur Nutzungsdauer stellt Kallang auf seiner Website bereit.

BMF-Schreiben und Urteil im direkten Vergleich

Was 23 statt 50 Jahre in Euro bedeuten

Die Tragweite des Urteils lässt sich an einem Zahlenbeispiel ablesen. Angenommen, der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten eines frisch erworbenen Mehrfamilienhauses beträgt 500.000 Euro. Mit dem typisierten Satz von 2 Prozent schreibt der Eigentümer 10.000 Euro pro Jahr ab. Bei einer anerkannten Restnutzungsdauer von 23 Jahren sind es 4,35 Prozent, also 21.750 Euro. Die Mehrabschreibung von 11.750 Euro jährlich mindert bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent die Einkommensteuer um 4.935 Euro, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Über die 23 Jahre summiert sich der Unterschied: In diesem Zeitraum setzt der Vermieter mit Gutachten die vollen 500.000 Euro ab, ohne Gutachten lediglich 230.000 Euro. Die restlichen 270.000 Euro wären erst in den Jahren 24 bis 50 abgeschrieben worden. Das Abschreibungsvolumen bleibt also gleich; der Vorteil besteht darin, dass die Steuerentlastung Jahrzehnte früher ankommt. Bei einem Gutachtenpreis von 699 Euro, wie ihn Kallang inklusive Innen- und Außenbesichtigung verlangt, ist der Aufwand in diesem Beispiel nach rund sieben Wochen wieder verdient.

Was das Urteil für die Praxis bedeutet und was nicht

Zunächst eine Einschränkung: Die Finanzämter sind an das BMF-Schreiben gebunden, nicht an das Urteil aus Münster. Ein Sachbearbeiter wird ein Gutachten eines nicht zertifizierten Gutachters deshalb weiterhin kritisch prüfen. Wer Streit vermeiden will, erfüllt die Anforderungen des Schreibens und behält das Urteil als Rückhalt für den Fall, dass es trotzdem zu Rückfragen kommt. Welche Punkte Finanzämter konkret prüfen, hat InvestmentWeek im Beitrag zur Anerkennung von Nutzungsdauer-Gutachten durch das Finanzamt zusammengetragen.

Drei Folgerungen lassen sich aus Münster dennoch ziehen. Erstens: Die Argumentation über die wirtschaftliche Entwertung ist jetzt in zwei Instanzen abgesichert, beim BFH in IX R 14/23 und beim FG Münster. Ein Gutachten, das Grundrissmängel, fehlende Barrierefreiheit, veraltete Haustechnik und einen Modernisierungsrückstau sauber dokumentiert, steht auf festem Boden. Zweitens: Die Zertifizierung ist rechtlich kein Muss, praktisch aber ein Türöffner. Kallang setzt ausschließlich nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige ein und erfüllt damit das BMF-Kriterium, während die Begründung auf der von den Gerichten gebilligten Methodik aufbaut. Drittens: Die Bandbreite entlastet Gutachter vom Vorwurf der Scheingenauigkeit, verpflichtet sie aber zu einer nachvollziehbaren Herleitung des gewählten Werts.

Ein Blick auf die Objektbesichtigung rundet das Bild ab. Das Gericht hat keine Besichtigungspflicht aufgestellt. In der Praxis legen die Finanzämter seit dem gescheiterten Versuch, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG im Jahressteuergesetz 2024 einzuschränken, aber verstärkt Wert darauf, dass der Gutachter das Objekt gesehen hat. Was ein Gutachten braucht, um ohne Rückfrage durchzugehen, beschreibt die Kallang-Seite zur Anerkennung durch das Finanzamt.

Einordnung

Das Urteil des FG Münster ist kein Freibrief, aber ein deutliches Signal. Es zeigt, dass die Finanzgerichte die BFH-Rechtsprechung ernst nehmen und nicht bereit sind, den Zugang zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über formale Hürden zu verengen, die das Gesetz nicht kennt. Vermieter, die ein nachvollziehbar begründetes Gutachten vorlegen, haben vor Gericht gute Karten, selbst wenn das Finanzamt zunächst ablehnt. Die Verwaltung wird das BMF-Schreiben voraussichtlich nicht so schnell anpassen; die Gerichte haben seine Reichweite jedoch bereits erheblich begrenzt.

Für die Praxis empfiehlt sich der Weg, der beide Welten bedient: ein Gutachten, das die formalen Kriterien der Verwaltung erfüllt und inhaltlich auf die wirtschaftliche Entwertung abstellt. Wer mit dem Finanzamt in die Auseinandersetzung geht, sollte den Anbieter danach aussuchen, ob er Rückfragen begleitet. Kallang bessert bei Rückfragen der Behörde kostenlos nach, ohne Stundensatz und bis zur Entscheidung, und erstattet nach der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ den vollen Preis, falls das Gutachten endgültig nicht anerkannt wird. Wie Vermieter die Einreichung vorbereiten und auf Rückfragen reagieren, erläutert der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt.

Wer die Anforderungen des BMF-Schreibens Punkt für Punkt nachlesen möchte, findet sie in der InvestmentWeek-Einordnung des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023. Münster hat dieses Schreiben nicht aufgehoben; es hat gezeigt, wie wenig von ihm übrig bleibt, sobald ein Gericht darüber entscheidet.