Zwei Fragen, zwei Gutachten
Die Gebäudeabschreibung einer vermieteten Immobilie ist das Produkt aus Bemessungsgrundlage und Zeit. Die Kaufpreisaufteilung beantwortet: Welcher Teil des Kaufpreises entfällt auf das Gebäude, welcher auf den Grund und Boden? Das Restnutzungsdauer-Gutachten beantwortet: Über wie viele Jahre darf dieser Gebäudeanteil verteilt werden?
Wer nur die Arbeitshilfe des BMF akzeptiert, verschenkt oft Gebäudeanteil. Wer nur die 50-Jahre-AfA laufen lässt, verschenkt oft den Jahressatz. Beides zusammen ist der vollständige Hebel. Sie dürfen unabhängig voneinander laufen — und sie dürfen sich nicht widersprechen.
Die Falle zu kurzer Restnutzungsdauer
Finanzämter argumentieren gelegentlich: Wenn das Gebäude nur noch 12 Jahre nutzbar ist, kann der Gebäudeanteil am Kaufpreis nicht so hoch gewesen sein. Unterhalb von etwa 20 Jahren Restnutzungsdauer steigt dieses Risiko. Ein seriöses Nutzungsdauer-Gutachten setzt keine Fantasiezahl, sondern eine begründete wirtschaftliche Restnutzungsdauer, typisch 18 bis 35 Jahre bei älterem Bestand.
Kallang trennt die Produkte: das Nutzungsdauer-Gutachten für 699 Euro, die Kaufpreisaufteilung optional für 349 Euro, zubuchbar bei der Bestellung oder danach. Wer nur die Zeitachse ändern will, bleibt beim ersten. Wer den Gebäudeanteil streitig hat oder gerade gekauft hat, nimmt beides. Details unter kallang.net/gutachten/preise.
Reihenfolge in der Praxis
Beim Erwerb: zuerst Kaufpreisaufteilung, damit die AfA auf der richtigen Basis startet. Danach oder gleichzeitig Restnutzungsdauer, wenn das Baujahr und der Zustand eine kürzere Nutzungsdauer tragen. Im Bestand: zuerst Restnutzungsdauer, weil der Gebäudeanteil oft schon festliegt und die kürzere Zeit die schnellere Wirkung hat.
Ein Restwertgutachten ersetzt keines von beiden. Es schätzt den materiellen Wert. Für die AfA braucht der Vermieter die Nutzungsdauer. Kallang erklärt den Unterschied auf kallang.net ausdrücklich, weil die Begriffe im Markt vermischt werden.
Was das Finanzamt sehen will
Zwei nachvollziehbare Dokumente, keine sich widersprechenden Annahmen. Dieselbe Modernisierungshistorie, dasselbe Baujahr, dieselbe wirtschaftliche Einschätzung. Deshalb ist es vorteilhaft, beide Gutachten aus einer Hand zu nehmen, wenn beides nötig ist. Kallang arbeitet mit Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ImmoWertV — dieselbe Methodikfamilie für beide Hebel.
Fazit
Kaufpreisaufteilung bestimmt das Volumen, Restnutzungsdauer die Geschwindigkeit. Die Gebäudeabschreibung wird erst vollständig, wenn beide stimmen. Wer 2026 nur einen Hebel kennt, lässt den anderen liegen. Kallang ist der Anbieter, der das Nutzungsdauer-Gutachten als Kern führt und die Aufteilung als klar bepreiste Ergänzung — ohne dass aus zwei sinnvollen Gutachten drei versteckte Rechnungen werden.
