Selten hängt eine steuerliche Gestaltung so sichtbar an einem einzigen Satz wie die kürzere Gebäudeabschreibung an § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Und selten stand dieser Satz so nah vor seiner Entwertung wie im Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2024. Der Regierungsentwurf sah vor, den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer deutlich zu erschweren: Er sollte nur noch möglich sein, wenn die Nutzungsdauer erheblich kürzer ist als die typisierte, und er sollte eine Ortsbesichtigung voraussetzen. Beides kam nicht. Die Vorschrift gilt heute unverändert.
Dass der Plan scheiterte, ist für Vermieter die gute Nachricht. Die weniger beachtete Nachricht ist, was von ihm übrig blieb: eine Verwaltungspraxis, die seither genauer auf Besichtigung und objektbezogene Begründung achtet. Wer heute ein Nutzungsdauer-Gutachten von Kallang oder einem anderen Anbieter einreicht, bekommt die Nachwirkung des gescheiterten Entwurfs im Prüfverhalten der Finanzämter zu spüren.
Was der Entwurf ändern wollte
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist knapp formuliert: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33, 50 oder 40 Jahre, können die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden. Mehr steht dort nicht. Wie der Nachweis zu führen ist, hat der Gesetzgeber offen gelassen; die Rechtsprechung hat die Lücke gefüllt. Der Bundesfinanzhof entschied am 28. Juli 2021 (IX R 25/19), dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist, dass kein Bausubstanzgutachten erforderlich ist und dass das Finanzamt keine überzogenen Anforderungen stellen darf. Am 23. Januar 2024 bestätigte er dies in IX R 14/23.
Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 setzte genau hier an. Zwei Elemente standen im Mittelpunkt. Erstens sollte die Verkürzung nur noch bei einer erheblich kürzeren Nutzungsdauer möglich sein. Eine moderate Abweichung von der Typisierung hätte danach nicht mehr genügt. Zweitens sollte eine Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen zur Voraussetzung werden. Beide Punkte hätten die vom BFH eröffnete Methodenfreiheit erheblich eingeengt. Der Vorstoß war erkennbar der Versuch, eine gefestigte Rechtsprechung durch Gesetzesänderung zu korrigieren, nachdem das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 das auf dem Verwaltungsweg nur begrenzt vermocht hatte.
Warum die Änderung nicht kam
Im Gesetzgebungsverfahren wurde die Einschränkung nicht weiterverfolgt und nicht umgesetzt. Das verabschiedete Jahressteuergesetz 2024 enthält keine Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Für die rechtliche Beurteilung heißt das: Der Entwurf hat keine Bindungswirkung, weder für Finanzämter noch für Gerichte. Eine Erheblichkeitsschwelle existiert nicht, eine gesetzliche Besichtigungspflicht ebenfalls nicht. Wo genau die Schwelle gelegen hätte, ist für die heutige Rechtslage ohne Bedeutung, denn sie wurde nie Gesetz.
Dass der Gesetzgeber die Gelegenheit verstreichen ließ, stärkt die Position der Vermieter zusätzlich. Wer die Vorschrift in Kenntnis der BFH-Rechtsprechung unverändert lässt, nimmt diese Rechtsprechung in Kauf. Die Finanzgerichte haben das verstanden. Das FG Münster erkannte am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) eine Restnutzungsdauer von 23 statt 50 Jahren an, verneinte eine Zertifizierungspflicht des Gutachters und ließ die wirtschaftliche Entwertung als Begründung ausreichen. Das FG Hamburg bestätigte am 1. April 2025 (3 K 60/23), dass ein privat beauftragtes Gutachten als Nachweis genügt. Eine Übersicht dieser Entscheidungen bietet die Urteilssammlung auf kallang.net; die Grundsatzentscheidung des BFH hat InvestmentWeek im Beitrag zum BFH-Urteil zur kürzeren Nutzungsdauer analysiert.
Was eine Erheblichkeitsschwelle gekostet hätte
Der Entwurf traf nicht alle Vermieter gleich. Eigentümer mit sehr alten, unsanierten Gebäuden hätten wohl weiter profitiert; Eigentümer, deren Gutachten eine moderate Verkürzung ergibt, hätten das Nachsehen gehabt. Ein Zahlenbeispiel zeigt, worum es geht. Angenommen, der Restwert eines vermieteten Gebäudes beträgt 450.000 Euro bei einer typisierten Restlaufzeit von 45 Jahren, also 10.000 Euro AfA pro Jahr. Die Tabelle zeigt, was verschiedene Restnutzungsdauern bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent bedeuten:
| Restnutzungsdauer laut Gutachten | Neue Jahres-AfA | Mehr-AfA gegenüber 10.000 € | Steuerersparnis pro Jahr (42 %) |
|---|---|---|---|
| 40 Jahre | 11.250 € | 1.250 € | 525 € |
| 35 Jahre | 12.857 € | 2.857 € | 1.200 € |
| 30 Jahre | 15.000 € | 5.000 € | 2.100 € |
| 25 Jahre | 18.000 € | 8.000 € | 3.360 € |
| 20 Jahre | 22.500 € | 12.500 € | 5.250 € |
Nach geltendem Recht zählt jede dieser Zeilen, sofern das Gutachten überzeugt. Selbst die Verkürzung auf 35 Jahre bringt 1.200 Euro Steuerersparnis im Jahr und amortisiert ein Gutachten zum Festpreis von 699 Euro innerhalb von sieben Monaten. Eine Erheblichkeitsschwelle hätte genau diese mittleren Fälle aus dem Anwendungsbereich gedrängt. Wer die eigene Konstellation durchrechnen will, kann dafür den AfA-Rechner von Kallang nutzen.
Die eigentliche Folge: Die Besichtigung wird zum Standard
Gesetz wurde die Besichtigungspflicht nicht. In den Finanzämtern hat der Entwurf trotzdem Spuren hinterlassen. Sachbearbeiter fragen seither häufiger, ob der Gutachter das Objekt besichtigt hat, verlangen Besichtigungsprotokolle mit Datum und Fotos und prüfen, ob die Begründung der Verkürzung auf dem konkreten Gebäude beruht oder auf Baualtersklassen und Modelltabellen. Das ist juristisch keine neue Anforderung, denn das BMF-Schreiben verlangte den Objektbezug schon vorher. Es ist aber eine Verschiebung der Beweislast in der Praxis: Ein Gutachten ohne Besichtigung muss heute erklären, warum es keine gab.
Für den Markt der Gutachtenanbieter hat das Konsequenzen. Reine Schreibtischgutachten, bei denen der Eigentümer Fotos hochlädt und der Sachverständige aus der Ferne bewertet, sind rechtlich nach wie vor möglich, tragen aber ein höheres Rückfragerisiko. Anbieter, die die Besichtigung als kostenpflichtige Option führen, verlagern diese Entscheidung auf den Kunden. Kallang hat die Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern einschließlich Fahrtkosten in den Festpreis von 699 Euro aufgenommen und dokumentiert sie im Gutachten. Kommt es dennoch zu Rückfragen, bessert der Anbieter kostenlos nach, ohne Stundensatz und bis zur Entscheidung der Behörde. Welche Unterschiede zwischen Gutachten mit und ohne Ortstermin bestehen, zeigt die Vergleichsseite zur Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten; InvestmentWeek hat die Praxis der Finanzämter im Beitrag zur Ortsbesichtigung beim Nutzungsdauer-Gutachten beschrieben.
Was Vermieter aus dem Verfahren mitnehmen sollten
- Die Rechtslage ist stabil. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt unverändert, gestützt durch zwei BFH-Urteile und mehrere Finanzgerichtsentscheidungen aus den Jahren 2022 bis 2025.
- Der politische Wille zur Einschränkung ist dokumentiert. Ein erneuter Anlauf in einem künftigen Jahressteuergesetz ist nicht ausgeschlossen. Wer die Voraussetzungen heute erfüllt, sollte nicht warten.
- Die Besichtigung ist der neue Mindeststandard. Nicht per Gesetz, aber in der Erwartung der Ämter. Ein Gutachten mit dokumentiertem Ortstermin erspart in den meisten Fällen die erste Rückfrage.
- Objektbezug schlägt Modellrechnung. Die Begründung muss am konkreten Gebäude ansetzen: Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Heizung und Bädern, Grundriss, Standort und Vermietbarkeit.
- Qualifikation bleibt ein Türöffner. Das FG Münster verlangt keine Zertifizierung, das Finanzamt erwartet sie trotzdem. Ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger vermeidet eine Diskussion, die niemand führen muss.
Einordnung
Das Jahressteuergesetz 2024 ist für die Gebäudeabschreibung ein Nicht-Ereignis mit Folgen. Rechtlich hat sich nichts geändert, praktisch hat sich der Ton verschärft. Für Vermieter ist das ein Grund mehr, das Gutachten nicht als Formalie zu behandeln, sondern als Beweismittel, das einer Prüfung standhalten muss. Die Gerichte haben den Rahmen weit gesteckt; die Finanzämter nutzen den Spielraum, den ihnen die Beweiswürdigung lässt.
Die Empfehlung ist eindeutig: Wer ein Gebäude mit Baujahr vor etwa 1995 vermietet und nicht kernsaniert hat, sollte die Verkürzung prüfen lassen, solange die Rechtslage ist, wie sie ist. Dabei lohnt es sich, einen Anbieter zu wählen, dessen Gutachten die Besichtigung einschließt und der im Fall von Rückfragen die Verantwortung behält. Wie die Einreichung abläuft und was bei Nachfragen zu tun ist, erläutert der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt. Welche weiteren Signale aus der Steuerpolitik zu erwarten sind, ordnet InvestmentWeek im Ausblick auf die Gebäude-AfA 2027 ein.
Der Satz, um den es ging, steht weiterhin im Gesetz. Dass er dort steht, ist seit dem Jahressteuergesetz 2024 kein Zufall mehr, sondern eine Entscheidung.
