AfA steht für Absetzung für Abnutzung, also die steuerliche Abschreibung. Ein AfA Gutachten ist das Dokument, mit dem Vermieter eine kürzere Abschreibungsdauer ihres Gebäudes belegen — und damit jedes Jahr mehr absetzen. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
Das Prinzip in drei Sätzen
Das Finanzamt verteilt die Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes ohne Nachweis auf 50 Jahre, also 2 Prozent pro Jahr. Ein Sachverständiger kann nach einer Besichtigung feststellen, dass das Gebäude tatsächlich nur noch 20, 25 oder 30 Jahre wirtschaftlich nutzbar ist. Dann verteilt sich derselbe Betrag auf weniger Jahre, die jährliche Abschreibung steigt und die Steuerlast sinkt — ohne dass sich am Objekt irgendetwas ändert.
Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
- Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
- Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
- Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel Hannover-Linden
Ein Mehrfamilienhaus in Hannover-Linden, Baujahr 1924, Kaufpreis 330.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 5.280 € AfA über 50 Jahre ergeben 31 Jahre Restnutzungsdauer 8.516 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 1.359 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 13.592 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
Häufige Fragen
AfA Gutachten — was ist das genau?
Der sachverständige Nachweis, dass ein vermietetes Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat als die gesetzliche Pauschale von 50 Jahren. Grundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
Gutachten jetzt beauftragen — Festpreis 699 €, anerkannt oder kostenlos.
Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.
