Wer eine vermietete Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, übernimmt mehr als Mieter und Grundbuchblatt. Er übernimmt auch die Abschreibung des Vorbesitzers, und zwar genau dort, wo dieser aufgehört hat. § 11d EStDV ordnet an, dass der Rechtsnachfolger bei unentgeltlichem Erwerb die AfA des Rechtsvorgängers fortführt: dieselbe Bemessungsgrundlage, derselbe Satz, dasselbe noch nicht verbrauchte Volumen. Es gibt keine neuen Anschaffungskosten, keine neue Kaufpreisaufteilung und keine neue 50-Jahres-Frist. Das klingt nach einer Fortsetzung des Status quo. Tatsächlich entsteht in dieser Konstellation häufig die beste Gelegenheit für ein Nutzungsdauer-Gutachten, die ein Vermieter bekommen kann.
Der Grund liegt in der Lücke zwischen zwei Uhren. Die Abschreibungsuhr des Erblassers begann mit seinem Kauf zu laufen, oft vor 10 oder 15 Jahren; sie hat noch 35 oder 40 Jahre vor sich. Das Gebäude selbst ist aber vielleicht 60 oder 70 Jahre alt. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten von Kallang misst nicht die Restlaufzeit der steuerlichen Uhr, sondern die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Je weiter die beiden auseinanderliegen, desto größer der Effekt.
Was § 11d EStDV regelt und was nicht
Die Vorschrift ist für den unentgeltlichen Erwerb geschrieben, also für Erbfall und Schenkung. Ihr Kerngedanke ist die Kontinuität: Der Erbe oder Beschenkte tritt in die steuerliche Position des Vorgängers ein. Hat der Erblasser ein Gebäude 2012 mit 600.000 Euro Gebäudeanteil erworben und bis zu seinem Tod 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben, setzt der Erbe diese Reihe fort: 12.000 Euro pro Jahr, bis die 600.000 Euro verbraucht sind. Was der Erblasser bereits abgeschrieben hat, ist weg. Was er noch nicht abgeschrieben hat, geht auf den Erben über.
Das hat zwei Konsequenzen. Erstens spielt der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbfalls für die Einkommensteuer keine Rolle; er zählt für die Erbschaftsteuer, nicht für die AfA. Ein Haus, das heute 1.500.000 Euro wert ist, wird weiter auf Basis der alten 600.000 Euro abgeschrieben. Zweitens bleibt die Rechtsgrundlage für eine kürzere Nutzungsdauer unberührt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stellt auf die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes ab, und die ist unabhängig davon, wer es gerade besitzt. Der Erbe kann den Nachweis führen wie jeder andere Vermieter auch. Was sich ändert, ist der Rechenweg: Die neue Jahres-AfA ergibt sich aus dem vom Erblasser übernommenen Restwert geteilt durch die Restnutzungsdauer laut Gutachten.
Rechenbeispiel 1: Der typische Fall
Ein Vater erwarb 2012 ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1960. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten betrug 600.000 Euro, die AfA 2 Prozent, also 12.000 Euro im Jahr. Bis Ende 2025 wurden 14 Jahre abgeschrieben, insgesamt 168.000 Euro. Die Tochter erbt das Haus Anfang 2026 und führt nach § 11d EStDV die AfA fort: Restwert 432.000 Euro, Restlaufzeit 36 Jahre, weiterhin 12.000 Euro pro Jahr.
Das Gebäude ist 2026 66 Jahre alt. Die ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an; ohne Modernisierung blieben nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 14 Jahre. Der Vater hatte Heizung und Fenster erneuern lassen, Bäder, Elektrik, Dach und Fassade sind original. Der Sachverständige begründet nach Besichtigung eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Die neue Jahres-AfA beträgt 432.000 Euro geteilt durch 20, also 21.600 Euro. Gegenüber den fortgeführten 12.000 Euro sind das 9.600 Euro Mehrabschreibung. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart die Tochter rund 4.032 Euro Einkommensteuer im Jahr, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Das Gutachten für 699 Euro ist nach zwei Monaten verdient und als Werbungskosten abziehbar. Wie die Mechanik der Verkürzung im Einzelnen funktioniert, erläutert der InvestmentWeek-Beitrag zum Verkürzen der AfA per Restnutzungsdauer-Gutachten.
Rechenbeispiel 2: Wenn die Uhr schon weit gelaufen ist
Nicht jeder Erbfall liefert dieses Ergebnis. Angenommen, die Eltern hatten das Haus mit Baujahr 1962 bereits 1996 gekauft, Gebäudeanteil 400.000 Euro, AfA 8.000 Euro pro Jahr. Nach 30 Jahren sind 240.000 Euro abgeschrieben. Der Erbe übernimmt 2026 einen Restwert von 160.000 Euro mit 20 Jahren Restlaufzeit. Das Gebäude ist 64 Jahre alt; das Gutachten kommt bei ähnlichem Modernisierungsstand auf 18 Jahre. Die neue AfA beträgt 160.000 Euro geteilt durch 18, also 8.889 Euro. Die Mehrabschreibung von 889 Euro bringt rund 373 Euro Steuerersparnis im Jahr. Das Gutachten amortisiert sich zwar noch innerhalb von zwei Jahren, der Effekt ist aber bescheiden, weil die typisierte Restlaufzeit und die tatsächliche Restnutzungsdauer bereits nahe beieinanderliegen.
Im Extremfall ist das Gebäude beim Erblasser vollständig abgeschrieben. Dann gibt es keinen Restwert mehr, den ein Gutachten verteilen könnte, und § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG läuft leer. Die Faustregel für Erben lautet deshalb: Je kürzer die Haltedauer des Erblassers und je älter das Gebäude, desto größer der Hebel. Die Tabelle zeigt den Zusammenhang für einen übernommenen Restwert von 432.000 Euro:
| Typisierte Restlaufzeit beim Erbfall | Fortgeführte AfA | Restnutzungsdauer laut Gutachten | Neue AfA | Mehr-AfA | Ersparnis pro Jahr (42 %) |
|---|---|---|---|---|---|
| 45 Jahre | 9.600 € | 20 Jahre | 21.600 € | 12.000 € | 5.040 € |
| 36 Jahre | 12.000 € | 20 Jahre | 21.600 € | 9.600 € | 4.032 € |
| 27 Jahre | 16.000 € | 20 Jahre | 21.600 € | 5.600 € | 2.352 € |
| 20 Jahre | 21.600 € | 20 Jahre | 21.600 € | 0 € | 0 € |
Wer die Zahlen für das geerbte Objekt durchrechnen möchte, findet im AfA-Rechner von Kallang die Eingabefelder für Restwert und Restnutzungsdauer.
Die Voraussetzungen beim unentgeltlichen Erwerb
Das Gutachten hat beim Erben dieselben Voraussetzungen wie bei jedem anderen Vermieter, mit einigen Besonderheiten in der Praxis:
- Vermietung durch den Erben. Die kürzere Nutzungsdauer wirkt nur, wenn der Erbe Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Wer die geerbte Wohnung selbst bezieht, hat keine AfA und braucht kein Gutachten.
- Die Unterlagen des Erblassers. Für die Fortführung braucht der Erbe die ursprünglichen Anschaffungskosten, die Kaufpreisaufteilung und die bisher vorgenommene AfA. Diese Angaben stehen in den Steuererklärungen des Erblassers, in der Anlage V und im Kaufvertrag. Fehlen sie, muss der Restwert rekonstruiert werden, was Zeit kostet.
- Baujahr und Fertigstellung. Für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 gilt ein typisierter Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre; der Vergleichsmaßstab für die Verkürzung ist dann 40, nicht 50 Jahre.
- Zustand und Modernisierungsgrad. Erben kennen die Modernisierungshistorie oft nur aus Erzählungen. Rechnungen für Heizung, Fenster, Dach und Bäder sollten gesucht werden, bevor der Sachverständige kommt; sie bestimmen die Modernisierungspunkte nach Anlage 2 ImmoWertV.
- Erbengemeinschaft. Erben mehrere Personen gemeinsam, erzielen sie die Mieteinkünfte gemeinsam. Das Gutachten bezieht sich auf das Gebäude und wirkt für alle Miterben; die Beauftragung sollte abgestimmt werden.
- Offene Bescheide. Das Gutachten wirkt für alle noch nicht bestandskräftigen Veranlagungszeiträume. Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung nach § 164 AO sind änderbar; für ältere Jahre des Erblassers ist eine Änderung dagegen in der Regel nicht mehr möglich. Was in bestandskräftigen Jahren nicht abgeschrieben wurde, ist verloren, der Restwert aber nicht; die Details hat InvestmentWeek im Beitrag zur vergessenen AfA dargestellt.
- Besichtigung. Finanzämter achten seit dem gescheiterten Versuch, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG im Jahressteuergesetz 2024 einzuschränken, verstärkt darauf, dass der Gutachter das Objekt gesehen hat. Bei geerbten Häusern, die der Erbe selbst kaum kennt, ist der Ortstermin ohnehin die einzige Möglichkeit, den Zustand belastbar festzustellen.
Bei Schenkungen gilt dasselbe, solange sie unentgeltlich sind. Übernimmt der Beschenkte Verbindlichkeiten oder zahlt er einen Teil des Werts, liegt ein teilentgeltlicher Erwerb vor, bei dem die AfA nach Anteilen aufzuteilen ist; hier sollte ein Steuerberater den Rechenweg festlegen, bevor das Gutachten beauftragt wird. Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor und vermietet weiter, bleibt die AfA in der Regel bei ihm, und auch das Gutachten gehört dann in seine Steuererklärung.
Was das Gutachten im Erbfall leisten muss
Die Anforderungen sind die des BMF-Schreibens vom 22. Februar 2023: ein öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger, ein Bezug auf das konkrete Gebäude und eine Stellungnahme zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Der Bundesfinanzhof hat in den Urteilen IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 und IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 klargestellt, dass die Schätzung nach dem ImmoWertV-Modell zulässig ist und dass die wirtschaftliche Entwertung zählt. Gerade bei geerbten Häusern mit jahrzehntelang unveränderten Grundrissen und Ausstattungen ist das die tragende Begründung. Die Rechtsprechung im Überblick bietet die Urteilssammlung auf kallang.net.
Kallang erstellt das Gutachten für 699 Euro Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, liefert sieben Werktage nach Besichtigung und vollständigen Unterlagen und legt ein Begleitschreiben für das Finanzamt bei, das den Rechenweg für den fortgeführten Restwert erläutert. Bei Rückfragen der Behörde bessert der Anbieter kostenlos nach; erkennt das Finanzamt das Gutachten endgültig nicht an, wird nach der Garantie „Anerkannt oder kostenlos“ der volle Preis erstattet. Wie die Beauftragung Schritt für Schritt abläuft, zeigt der Leitfaden zum Beantragen des Nutzungsdauer-Gutachtens.
Einordnung
Der Erbfall ist für die Gebäudeabschreibung ein Moment der Bestandsaufnahme. Der Erbe übernimmt eine laufende Rechnung, die oft Jahrzehnte alt ist und nie überprüft wurde. § 11d EStDV zwingt ihn, sie fortzuführen; § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt ihm, sie zu korrigieren. Wer beides zusammen liest, erkennt die Gelegenheit: Der Restwert ist fix, die Restnutzungsdauer nicht.
Die Empfehlung für Erben und Beschenkte lautet, vor der ersten eigenen Steuererklärung drei Zahlen zu ermitteln: den übernommenen Restwert, die typisierte Restlaufzeit und das Alter des Gebäudes. Liegt die Restlaufzeit deutlich über dem, was Gesamtnutzungsdauer minus Alter ergibt, lohnt sich das Gutachten fast immer. Welche Voraussetzungen im Einzelnen erfüllt sein müssen, fasst der Ratgeber zu den Voraussetzungen des Restnutzungsdauer-Gutachtens auf kallang.net zusammen; wer ältere, noch offene Jahre des Erblassers einbeziehen will, findet die Fristen im Ratgeber zur rückwirkenden Geltendmachung.
