Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark von einem AfA Gutachten. Je älter das Gebäude und je höher der Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer der Effekt der kürzeren Nutzungsdauer. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
Für welche Immobilien sich das Gutachten rechnet
Vermietete Wohngebäude mit Baujahr vor 1995 sind der Kernfall: Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen im Altbau, gemischt genutzte Häuser. Die Pauschale von 50 Jahren ignoriert verschlissene Leitungen, alte Dächer und fehlende Dämmung. Nicht lohnend ist das Gutachten bei Selbstnutzung, bei Neubauten und nach einer Kernsanierung, die die Nutzungsdauer wieder verlängert hat.
Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
- Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
- Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
- Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel Düsseldorf-Flingern
Ein Mehrfamilienhaus in Düsseldorf-Flingern, Baujahr 1908, Kaufpreis 480.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 7.680 € AfA über 50 Jahre ergeben 29 Jahre Restnutzungsdauer 13.241 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 2.336 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 23.358 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
Häufige Fragen
Für welche Immobilie lohnt sich ein AfA Gutachten?
Für vermietete Gebäude, deren tatsächliche Restnutzungsdauer unter 50 Jahren liegt — typisch Altbauten und Bestandsobjekte vor Baujahr 1995. Für Neubauten und selbst genutzte Objekte lohnt es sich nicht.
Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
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Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.
