Der Gesetzgeber hat Altbauten eine Sonderregel gegönnt: Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, schreiben Vermieter mit 2,5 Prozent ab, verteilt auf 40 Jahre statt 50. Für ein Gründerzeithaus von 1905 oder eine Jugendstilwohnung von 1910 wirkt das großzügig. Es ist aber nur ein Pauschalwert, und er kollidiert mit einer einfachen Beobachtung: Ein Gebäude, das 110 bis 130 Jahre alt ist, hat die Modell-Gesamtnutzungsdauer der Immobilienwertermittlungsverordnung von 80 Jahren längst überschritten. Sachverständige kommen bei nicht kernsanierten Altbauten regelmäßig auf wirtschaftliche Restnutzungsdauern zwischen 20 und 28 Jahren.
Aus 2,5 Prozent werden dann 4 Prozent oder mehr. Der Weg dorthin führt über § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und ein Gutachten, das die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer objektbezogen begründet. Ein Fall aus München-Haidhausen zeigt, wie das in der Praxis aussieht.
Warum Altbauten 2,5 Prozent bekommen
§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG staffelt die typisierte Gebäude-AfA nach dem Fertigstellungsjahr. Buchstabe a gewährt 3 Prozent für Fertigstellungen nach dem 31. Dezember 2022, Buchstabe b 2 Prozent für Gebäude zwischen 1925 und 2022, Buchstabe c 2,5 Prozent für alles davor. Die Logik dahinter ist dieselbe wie bei den anderen Sätzen: Der Gesetzgeber unterstellt eine Nutzungsdauer, hier 40 Jahre, und verzichtet auf eine Einzelfallprüfung.
Entscheidend ist der zweite Satz der Vorschrift. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als 40 Jahre, dürfen die entsprechenden höheren Absetzungen vorgenommen werden. Für den Altbau ist die Schwelle von 40 Jahren leichter zu unterschreiten als die 50 Jahre beim Nachkriegsbau, und sie wird vom Markt ohnehin unterschritten: Kein Käufer kalkuliert bei einem Haus von 1895 mit weiteren vier Jahrzehnten ohne grundlegende Erneuerung. Wie das Instrument grundsätzlich funktioniert, erklärt der Ratgeber zum AfA-Gutachten auf kallang.net, der die Methodik und die typischen Ergebnisse nach Baujahrsklassen beschreibt.
80 Jahre Modell, 120 Jahre Alter: So rechnen Sachverständige
Anlage 1 der ImmoWertV setzt für Mehrfamilienhäuser und Wohnungseigentum eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV ergibt sich die Restnutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, angepasst um Modernisierungen. Beim Altbau führt die reine Subtraktion ins Negative. Deshalb greift Anlage 2 der Verordnung: Sie ordnet acht Modernisierungsmaßnahmen Punkte zu, maximal 20, und leitet daraus eine modifizierte Restnutzungsdauer ab, die vom Modernisierungsgrad abhängt, nicht mehr vom rechnerischen Alter allein.
| Maßnahme nach Anlage 2 ImmoWertV | Punkte | Typischer Befund im nicht kernsanierten Altbau |
|---|---|---|
| Dacherneuerung inkl. Dämmung | 4 | oft Teilreparaturen, keine Dämmung |
| Wärmedämmung Außenwände | 4 | Stuckfassade, nicht gedämmt |
| Fenster und Außentüren | 2 | Kastenfenster oder Austausch vor 1995 |
| Leitungssysteme Strom, Gas, Wasser, Abwasser | 2 | Steigleitungen teils original |
| Heizungsanlage | 2 | Etagenheizungen unterschiedlichen Alters |
| Bäder | 2 | je nach Wohnung |
| Innenausbau Decken, Böden, Treppen | 2 | Holzbalkendecken, Dielen |
| Wesentliche Verbesserung des Grundrisses | 2 | selten |
Die Praxisregel lautet: Null bis ein Punkt bedeutet eine Restnutzungsdauer nahe dem unteren Rand des Modells, 18 bis 20 Punkte bedeuten eine Restnutzungsdauer nahe Neubau. Dazwischen liegt der typische Altbau mit vier bis acht Punkten, der nach der Tabelle und nach sachverständiger Anpassung meist zwischen 20 und 28 Jahren landet. Wer sein Haus in den letzten Jahren kernsaniert hat, profitiert vom Gutachten deshalb kaum. Wer es im überwiegend ursprünglichen Zustand hält, hat den größten Hebel.
Rechenbeispiel: Gründerzeithaus von 1905
Ein Vermieter erwirbt Anfang 2022 ein Mehrfamilienhaus von 1905 mit sechs Wohnungen. Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten beträgt 800.000 Euro. Die typisierte AfA liegt bei 2,5 Prozent, also 20.000 Euro im Jahr. Bis Ende 2025 sind vier Jahre vergangen und 80.000 Euro abgesetzt, der Restwert beträgt 720.000 Euro.
Ein Gutachten zum Stichtag 2026 stellt fest: Dach mit Teilreparaturen, Fassade ungedämmt, Fenster aus den Achtzigern, Steigleitungen teilweise original, drei von sechs Bädern erneuert. Vier Modernisierungspunkte, Restnutzungsdauer 25 Jahre. Die neue Jahres-AfA beträgt 720.000 Euro geteilt durch 25 Jahre, also 28.800 Euro, ein Satz von genau 4 Prozent auf den Restwert. Die Mehr-AfA von 8.800 Euro jährlich spart bei 42 Prozent Grenzsteuersatz 3.696 Euro Einkommensteuer im Jahr, ohne Solidaritätszuschlag. Käme das Gutachten auf 20 Jahre, wären es 36.000 Euro AfA, 16.000 Euro Mehr-AfA und 6.720 Euro Ersparnis. Mit dem AfA-Rechner von Kallang lässt sich diese Spanne für das eigene Objekt in wenigen Minuten nachvollziehen.
Der Fall München-Haidhausen, Baujahr 1895
Dass Finanzämter solche Ergebnisse akzeptieren, zeigt ein dokumentierter Fall aus der Kallang-Praxis. Eine Altbauwohnung in einem Mehrfamilienhaus von 1895 in Haidhausen, Gebäudeanteil 624.000 Euro. Der Eigentümer hatte bislang mit 2,0 Prozent abgeschrieben. Das Gutachten kam auf 26 Jahre Restnutzungsdauer, entsprechend 3,85 Prozent. Das Finanzamt München erkannte es im Juni 2025 ohne Rückfrage an. Die Steuerersparnis beträgt 4.851 Euro pro Jahr. Für Objekte in der Stadt ist die Kallang-Seite für Gutachten in München der Einstieg.
Ein zweiter Altbau-Fall stammt aus Berlin-Neukölln: Gründerzeit-Mehrfamilienhaus von 1912, Gebäudeanteil 872.400 Euro, 22 Jahre Restnutzungsdauer, 4,55 Prozent statt 2,0 Prozent, anerkannt im März 2025 ohne Rückfrage, 9.327 Euro Ersparnis jährlich. Beide Fälle haben gemeinsam, dass die Sachverständigen nicht mit dem Alter argumentierten, sondern mit dem Zustand.
Wirtschaftliche Entwertung: Das Argument, das beim Altbau zieht
Ein Gründerzeithaus mit 50 Zentimeter dicken Ziegelwänden steht technisch noch lange. Darauf kommt es aber nicht allein an. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigt, dass die wirtschaftliche Entwertung relevant ist: Standort, Grundriss, Markttauglichkeit, Modernisierungsrückstau. § 11c Abs. 1 EStDV nennt daneben rechtliche Nutzungsbeschränkungen als dritten Faktor.
- Grundrisse mit Durchgangszimmern, Berliner Zimmer ohne direktes Tageslicht oder Bädern, die nachträglich in Kammern eingebaut wurden, schränken die Vermietbarkeit ein.
- Holzbalkendecken bieten einen Schallschutz, der heutigen Erwartungen nicht entspricht und sich nur mit erheblichem Aufwand verbessern lässt.
- Ungedämmte Fassaden und Einfachverglasung treiben Energiekosten und begrenzen den Spielraum für Mieterhöhungen.
- Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, sind Dämmung, Fenstertausch und Grundrissänderungen genehmigungspflichtig oder ausgeschlossen. Das ist eine rechtliche Nutzungsbeschränkung im Sinne der EStDV, die der Gutachter dokumentieren kann.
Das FG Münster hat am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) einem Steuerpflichtigen 23 statt 50 Jahre zugestanden und dabei ausdrücklich erklärt, dass wirtschaftliche Entwertung ausreicht und ein Bausubstanzgutachten nicht nötig ist. InvestmentWeek hat die Linie des BFH zur kürzeren Nutzungsdauer ausführlich nachgezeichnet.
Stolperfalle Sanierung und Kaufpreisaufteilung
Zwei Punkte entscheiden beim Altbau über die Höhe des Effekts. Erstens die Reihenfolge: Wer erst dämmt, Fenster tauscht und Bäder erneuert und dann das Gutachten bestellt, hat die Modernisierungspunkte erhöht und die Restnutzungsdauer verlängert. Das Gutachten gehört vor die Sanierung. Hinzu kommt § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Instandsetzungsaufwand von mehr als 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf wird zu Herstellungskosten, die nicht sofort abziehbar sind, sondern die AfA-Basis erhöhen.
Zweitens der Gebäudeanteil. In Innenstadtlagen von München, Berlin oder Hamburg weist die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung dem Boden oft mehr als die Hälfte des Kaufpreises zu. Der BFH hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) entschieden, dass die Arbeitshilfe nicht bindend ist und ein Gutachten vorgeht. Kallang bietet die Kaufpreisaufteilung als Zusatzgutachten für 349 Euro an. Wie beide Hebel zusammenwirken, zeigt die InvestmentWeek-Analyse zu Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer.
Fazit
Der Altbau ist das Objekt, bei dem der Abstand zwischen Gesetz und Gebäude am größten ist. 40 Jahre Pauschale gegen ein Haus, das die Modell-Gesamtnutzungsdauer seit Jahrzehnten überschritten hat: Dass Sachverständige hier auf 20 bis 28 Jahre kommen, ist keine Gestaltung am Rand des Zulässigen, sondern die Anwendung der Verordnung, die die Finanzverwaltung selbst für die Wertermittlung nutzt.
Für Vermieter heißt das: vor jeder Sanierung die Restnutzungsdauer feststellen lassen, den Gebäudeanteil prüfen und das Gutachten für alle noch offenen Jahre einreichen. Kallang erstellt das Restnutzungsdauer-Gutachten zum Festpreis von 699 Euro inklusive Innen- und Außenbesichtigung, nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, mit Begleitschreiben und Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“; die Besonderheiten der Gründerzeit behandelt die Seite Gutachten für Altbauten. Bei 3.700 bis 6.700 Euro Ersparnis im Jahr, wie im Rechenbeispiel, ist der Preis nach wenigen Wochen eingespielt.
