München hat einen der ältesten Wohnungsbestände Deutschlands — und die höchsten Kaufpreise. Beides zusammen macht das AfA Gutachten hier besonders wirksam, wenn der Gebäudeanteil sauber bestimmt ist. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
Die Münchner Besonderheit: hoher Bodenwert
In München entfällt ein großer Teil des Kaufpreises auf den Boden, der nicht abschreibbar ist. Umso wichtiger ist, dass der Gebäudeanteil korrekt hergeleitet wird — gegebenenfalls mit einer Kaufpreisaufteilung zusätzlich zum Nutzungsdauer-Gutachten. Für Gründerzeit- und Nachkriegsbauten in Haidhausen, Schwabing oder Sendling liegt die tatsächliche Restnutzungsdauer oft deutlich unter 50 Jahren. Kallang besichtigt in München und ganz Bayern ohne Anfahrtspauschale.
Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
- Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
- Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
- Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel München-Haidhausen
Ein Mehrfamilienhaus in München-Haidhausen, Baujahr 1895, Kaufpreis 890.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 14.240 € AfA über 50 Jahre ergeben 24 Jahre Restnutzungsdauer 29.667 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 6.479 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 64.792 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
Häufige Fragen
Was kostet ein AfA Gutachten in München?
699 Euro Festpreis inklusive Besichtigung, auch in München. Lokale Münchner Sachverständige berechnen für dieselbe Leistung typischerweise 1.500 bis 2.200 Euro.
Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
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Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.
