Der tückische Traum vom Doppelwohnsitz
Wer sich mit zwei Immobilien auf verschiedenen Kontinenten träumt – einen Hauptwohnsitz in Deutschland und ein Fluchtquartier in Florida oder der Karibik – denkt zunächst an den Kaufpreis. Ein Vermögen von 2 Millionen Euro wirkt auf den ersten Blick ausreichend, um sich diesen Luxus zu leisten. Doch aktuelle Analysen von Finanzexperten und Vermögensverwaltern zeigen ein differenziertes Bild: Die wahre finanzielle Belastung liegt nicht beim Immobilienerwerb, sondern in den unterschätzten Betriebskosten, die Jahr für Jahr auf solche Doppel-Haushalte zukommen. Snowbirds, die halbjährlich zwischen Hemisphären pendeln, müssen mit dauerhaften Ausgaben rechnen, die ihre Vermögensplanung grundlegend verändern.
InvestmentWeek
Das Phänomen ist nicht neu, aber die gestiegenen Lebenshaltungskosten haben es verschärft. Immobilienexperten berichten von einer wachsenden Kluft zwischen Kaufpreisen und tatsächlichen Betriebskosten. Während eine 2-Millionen-Euro-Immobilie in Südflorida oder auf Bermuda durchaus erreichbar ist, fressen die laufenden Unterhaltsausgaben schneller auf, als viele Interessenten einkalkulieren. Steuern, Versicherungen, Instandhaltung und Hauspersonal – das sind die stillen Kostentreiber.
Nebenkosten, die sich addieren: Das wahre Budget für zwei Häuser
Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit angemessenem Standard kostet in Europa zwischen 0,8 und 1,5 Millionen Euro, eine vergleichbare Immobilie in beliebten US-amerikanischen Winterzielen oft ähnlich viel. Doch sobald diese gekauft sind, beginnt die finanzielle Belastung erst richtig. Grundsteuer und Grunderwerbsteuer variieren je nach Region erheblich – während sie in Deutschland eher moderat ausfallen, können sie in Bundesstaaten wie Florida oder in Kanada deutlich höher liegen. In manchen Gegenden beträgt die jährliche Grundsteuer allein 1 bis 2 Prozent des Immobilienwertes.
Hinzu kommt die Hausratversicherung für beide Objekte, speziell in Risikogebieten wie Florida mit Hurrikan-Gefahr deutlich kostspieliger. Wartungs- und Instandhaltungskosten werden oft mit 1 bis 2 Prozent des Hauswertes jährlich veranschlagt – bei insgesamt 2 Millionen Euro sind das zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Jahr, nur für Reparaturen und Renovationen. Utilities wie Strom, Wasser und Heizung laufen oft das ganze Jahr über, auch wenn die Eigentümer nicht vor Ort sind. Viele lassen ihre Häuser über Hausmeister oder Immobilienverwalter betreuen – weitere monatliche Ausgaben von 500 bis 2.000 Euro pro Immobilie. Hinzu kommen Pool-Reinigung, Landschaftsgärtner, Sicherheitssysteme und gelegentliche Reparaturen durch Fachleute.
Steuern und versteckte Gebühren durchkreuzen die Finanzplanung
Ein oft unterschätzter Punkt ist die Steuerlast für Hausbesitzer mit internationalem Vermögen. Deutschland besteuert Immobilieneinkünfte durch Vermietung und kann auch auf ausländische Immobilien Einkünfte- oder Gewerbesteuern verlangen, je nachdem wie lange der Eigentümer dort verweilt. Manche Bundesstaaten der USA verlangen zusätzlich State Income Tax auf Kapitalerträge oder Mieteinnahmen. Wer sein Vermögen zwischen Deutschland und den USA aufteilt, muss zudem Doppelbesteuerungsabkommen beachten und oft teurere Steuerberater engagieren – schnell 3.000 bis 5.000 Euro jährlich allein für Steuerberatung.
Auch international aufrechterhaltene Bankkonten und Vermögensverwaltungsgebühren können hinzukommen. Private Banker berechnen oft 0,5 bis 1,5 Prozent des verwalteten Vermögens jährlich. Bei 2 Millionen Euro bedeutet das 10.000 bis 30.000 Euro pro Jahr, nur um die beiden Immobilien und das Geldvermögen betreuen zu lassen.
Das harsche Fazit für ambitionierte Snowbirds
Summa summarum benötigt ein Ehepaar mit zwei Immobilien im gehobenen Segment – neben dem Kaufpreis – jährlich zwischen 60.000 und 120.000 Euro für laufende Kosten, Steuern und Verwaltung. Wer von seinem 2-Millionen-Euro-Vermögen leben möchte und gleichzeitig diese beiden Häuser erhalten will, muss sicherstellen, dass die verbleibenden liquiden Mittel (nach Immobilienkauf) ausreichen, um solche jährlichen Lasten zu tragen. Finanzexperten empfehlen deshalb, nur 40 bis 50 Prozent des Gesamtvermögens in Immobilien zu investieren – bei 2 Millionen Euro also höchstens 800.000 bis 1 Millionen Euro pro Haus. Wer beide Immobilien zu je 1 Million Euro kauft, riskiert, dass die laufenden Kosten an seiner Liquidität zehren und der Traum vom Snowbird-Leben zur finanziellen Belastung wird.
