Berlin ist Altbauland: Gründerzeitquartiere in Neukölln, Wedding und Friedrichshain, dazu unsanierter Nachkriegsbestand. Kaum ein Markt bietet mehr Objekte, bei denen die tatsächliche Nutzungsdauer unter der Pauschale liegt. Dieser Beitrag liefert den kompletten Überblick für Vermieter.
Die Ausgangslage: 50 Jahre sind eine Pauschale, keine Feststellung
Ohne Nachweis schreibt das Finanzamt ein vermietetes Gebäude über 50 Jahre ab, also mit 2 Prozent pro Jahr. Diese Pauschale ignoriert den Zustand des konkreten Objekts. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt den Gegenbeweis durch ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer; der Bundesfinanzhof hat den Weg in IX R 25/19 und IX R 14/23 bestätigt, das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Verwaltung.
Warum Berliner Altbauten der Standardfall sind
Ein Mietshaus von 1910 mit Leitungen aus den Siebzigern, Kastenfenstern und ungedämmter Fassade hat wirtschaftlich selten noch 50 Jahre vor sich. Die Finanzgerichte haben das wiederholt anerkannt — zuletzt etwa das FG Münster mit 23 statt 50 Jahren. Für Berliner Vermieter heißt das: Besichtigung, Gutachten, Begleitschreiben, und die AfA steigt oft von 2 auf 3,5 bis 5 Prozent. Kallang besichtigt in allen zwölf Bezirken ohne Aufpreis.
Die vier Bausteine eines anerkennungsfähigen Gutachtens
- Qualifikation: öffentlich bestellt oder zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024.
- Ortsbesichtigung innen und außen — keine Schätzung vom Schreibtisch.
- Herleitung nach ImmoWertV aus Zustand und Modernisierungsgrad, nicht nur aus dem Baujahr.
- Begleitschreiben, mit dem der Sachbearbeiter die Herleitung ohne Umweg nachvollzieht.
Was das in Zahlen bedeutet: Beispiel Frankfurt-Bornheim
Ein Mehrfamilienhaus in Frankfurt-Bornheim, Baujahr 1910, Kaufpreis 620.000 €, Gebäudeanteil 80 Prozent. Statt 9.920 € AfA über 50 Jahre ergeben 28 Jahre Restnutzungsdauer 17.714 € pro Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sind das rund 3.274 € weniger Steuer jährlich, über zehn Jahre etwa 32.736 €. Die Zahlen sind eine Modellrechnung auf diesen Annahmen; die Ersparnis im eigenen Fall zeigt der AfA-Rechner.
Rechtsgrundlagen und Urteile
Die Verkürzung stützt sich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG und § 11c EStDV. Die Herleitung folgt der ImmoWertV (§ 4 Abs. 3 mit Anlagen 1 und 2). Der Bundesfinanzhof hat Privatgutachten ausdrücklich zugelassen (IX R 25/19) und die wirtschaftliche Betrachtung bestätigt (IX R 14/23); das FG Münster erkannte zuletzt 23 statt 50 Jahre an (14 K 654/23 E). Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 bindet die Finanzämter an klare Prüfkriterien — wer sie erfüllt, bekommt die kürzere Dauer in aller Regel anerkannt.
Häufige Fragen
Lohnt sich ein AfA Gutachten für eine Berliner Altbauwohnung?
Sehr häufig ja: Altbauten vor 1945 erreichen nach Besichtigung oft Restnutzungsdauern von 20 bis 30 Jahren. Bei 42 Prozent Steuersatz amortisiert sich der Festpreis von 699 Euro meist im ersten Jahr.
Was kostet das Gutachten und was ist enthalten?
699 € Festpreis inklusive Umsatzsteuer, Innen- und Außenbesichtigung, Fahrtkosten, Begleitschreiben und Nachbesserung. Anerkannt oder kostenlos: Wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet.
Wie schnell liegt das Gutachten vor?
In 7 Werktagen nach der Besichtigung, auf Wunsch per Express in 3 Werktagen oder per Turbo in 24 Stunden.
Einordnung und nächster Schritt
Ausführlich erklärt Kallang das Thema im Ratgeber, inklusive Rechtsprechung und Rechenbeispielen. Das Gutachten selbst kostet 699 € als Festpreis inklusive Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Begleitschreiben für das Finanzamt und kostenloser Nachbesserung. Wird es nach Nachbesserung endgültig nicht anerkannt, wird der Kaufpreis erstattet. Fertigstellung in 7 Werktagen.
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Hinweis: unverbindliche Einordnung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer stellt die sachverständige Person nach der Besichtigung fest.
