Kein Gesetz schreibt vor, dass ein Sachverständiger das Gebäude betreten muss, bevor er dessen Restnutzungsdauer schätzt. Der Bundesfinanzhof hat dem Steuerpflichtigen ausdrücklich jede geeignete Darlegungsmethode zugestanden, und das Jahressteuergesetz 2024, das eine Ortsbesichtigung zur Pflicht machen wollte, ist in diesem Punkt gescheitert. Trotzdem achten Finanzämter seither verstärkt auf die Ortsbesichtigung und behandeln Gutachten ohne Besichtigungsprotokoll anders als solche mit: mehr Rückfragen, längere Bearbeitung, häufigere Aufforderung zur Ergänzung.
Der Grund liegt weniger im Recht als in der Beweislast. Wer eine kürzere Nutzungsdauer geltend macht, muss sie darlegen. Ein Gutachten, das zum Zustand von Dach, Leitungen und Heizung Stellung nimmt, ohne dass jemand sie gesehen hat, bietet dem Sachbearbeiter die offensichtlichste Angriffsfläche. Für Vermieter stellt sich damit eine Kostenfrage: Was spart das Schreibtischgutachten, und was kostet es, wenn die Besichtigung nachgeholt werden muss.
Die Rechtslage: keine Pflicht, aber eine Erwartung
Mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) hat der BFH festgehalten, dass sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht erforderlich, die Schätzung nach dem Modell der ImmoWertV zulässig, und das Finanzamt darf keine überzogenen Anforderungen stellen. Das Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) bestätigt diese Linie. Das FG Münster ging am 2. April 2025 (14 K 654/23 E) noch weiter und erklärte, der Gutachter müsse nicht einmal zertifiziert sein.
Auf der anderen Seite steht das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023. Es verlangt, dass sich das Gutachten auf das konkrete Gebäude bezieht und zu technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen Stellung nimmt. Die bloße Übernahme der Modell-Restnutzungsdauer genügt der Verwaltung nicht. Eine Besichtigungspflicht steht auch dort nicht. Aber ein Sachbearbeiter, der prüfen soll, ob die Aussagen zum technischen Verschleiß objektbezogen sind, wird fragen, worauf sie beruhen. Was Finanzämter im Einzelnen prüfen und wie Vermieter die Anerkennung absichern, beschreibt der Ratgeber zum Restnutzungsdauer-Gutachten beim Finanzamt.
Was im Jahressteuergesetz 2024 stand und warum es nachwirkt
Der Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz 2024 sah vor, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG deutlich einzuschränken. Die kürzere Nutzungsdauer sollte unter anderem nur noch bei erheblich kürzerer Restlaufzeit anerkannt werden, und eine Ortsbesichtigung sollte Voraussetzung sein. Im Gesetzgebungsverfahren wurde die Einschränkung nicht umgesetzt. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt unverändert.
Die Praxisfolge ist dennoch spürbar. Die Finanzverwaltung hatte ihre Position öffentlich formuliert, und die Sachbearbeiter wissen, worauf ihre Vorgesetzten Wert legen. Ohne Gesetzesänderung bleibt ihnen die Einzelfallprüfung, und dort setzen sie an: bei der Frage, ob der Gutachter das Objekt kennt. Die InvestmentWeek-Analyse zur Anerkennung durch das Finanzamt dokumentiert, wie sich die Prüfpraxis seit 2024 verschoben hat.
So prüfen Finanzämter ein Schreibtischgutachten
Die Rückfragen folgen einem erkennbaren Muster. Sie zielen nicht auf die Methodik, die der BFH abgesegnet hat, sondern auf die Tatsachengrundlage.
- Wann und durch wen wurde das Objekt in Augenschein genommen? Fehlt ein Besichtigungsdatum, ist das die erste Frage.
- Worauf beruhen die Aussagen zum Zustand von Dach, Fassade, Leitungen, Heizung? Ein Gutachten, das sich allein auf Eigentümerangaben und Fotos aus dem Exposé stützt, wird als Parteivortrag gelesen.
- Stimmen die Angaben zu Modernisierungen mit der Bauakte und den eingereichten Rechnungen überein? Abweichungen führen zur Aufforderung, den Modernisierungsgrad zu belegen.
- Enthält das Gutachten Textbausteine, die auf beliebige Gebäude desselben Baujahrs passen? Dann greift der Vorwurf, es fehle der Objektbezug.
- Wurde die wirtschaftliche Entwertung konkret hergeleitet, etwa über Grundriss, Lage und Vermietbarkeit, oder nur behauptet?
Jede dieser Fragen lässt sich beantworten. Aber die Antwort kostet Zeit, und oft kostet sie Geld, weil der Gutachter für die Ergänzung ein Honorar verlangt oder die Besichtigung nun doch stattfinden muss. Welche Fragen sich mit einem Besichtigungsprotokoll von vornherein erledigen, zeigt der Vergleich Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten auf kallang.net.
Rechenbeispiel: Was die nachgeholte Besichtigung kostet
Mehrere Anbieter bepreisen die Besichtigung als Zusatzleistung. Die Grundpreise wirken dadurch niedriger, als das vollständige Paket am Ende ist. Die folgende Übersicht beruht auf den öffentlichen Preisseiten, Stand Oktober 2026.
| Anbieter | Grundpreis ohne Besichtigung | Innen- und Außenbesichtigung | Gesamtpreis mit Besichtigung |
|---|---|---|---|
| Kallang | kein separater Grundpreis | inklusive, deutschlandweit, Fahrtkosten inklusive | 699 € |
| Betongold Gutachten | 829 € | +450 € | 1.279 € |
| Gutachten.org | ab 950,81 € (bis 150 m²) | +499 € (Außen allein +199 €) | ab 1.422,62 € |
| Nutzungsdauer.com | kein einheitlicher Endpreis | +535,50 € | abhängig vom Grundpreis |
| DEKRA | Honorar auf Anfrage | nachgeholte Besichtigung kostenpflichtig | auf Anfrage |
Die Rechnung für einen Vermieter, der zunächst spart: Er bestellt ein Gutachten für 829 Euro ohne Ortstermin. Das Finanzamt fragt nach der Tatsachengrundlage. Die Besichtigung wird für 450 Euro nachgeholt, das Gutachten überarbeitet. Gesamtkosten 1.279 Euro, Bearbeitungsdauer mehrere Wochen länger. Hätte er von Anfang an ein Gutachten mit Besichtigung für 699 Euro beauftragt, läge er 580 Euro günstiger und hätte die Rückfrage mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht erhalten.
Was auf dem Spiel steht
Der Preis des Gutachtens ist dabei die kleinere Größe. Ein Fall aus Hamburg-Eimsbüttel: Klinker-Mehrfamilienhaus von 1958 mit vier Wohnungen, Gebäudeanteil 1.184.000 Euro, Gutachten mit 25 Jahren Restnutzungsdauer, AfA von 2,0 auf 4,0 Prozent, anerkannt vom Finanzamt Hamburg-Nord im April 2025. Steuerersparnis 9.946 Euro pro Jahr. Die Mehr-AfA beträgt 23.680 Euro jährlich.
Verzögert sich die Anerkennung um ein Jahr, weil ein Schreibtischgutachten nachgebessert werden muss, und wird in dieser Zeit ein Bescheid bestandskräftig, geht die höhere AfA für dieses Jahr nicht verloren, sondern verschiebt sich auf die folgenden Jahre. Das AfA-Volumen bleibt gleich. Aber die Liquidität von knapp 10.000 Euro kommt später, und die Argumentation mit dem Finanzamt beginnt belastet. Das AfA-Rechner-Tool von Kallang zeigt für jedes Objekt, welcher Jahresbetrag im Streitfall auf dem Spiel steht.
Die Besichtigung als Qualitätsmerkmal, nicht als Formalie
Der Ortstermin ist mehr als eine Vorsichtsmaßnahme gegen Rückfragen. Er ist die Grundlage für die Punkte nach Anlage 2 der ImmoWertV, die über die Restnutzungsdauer entscheiden. Ob die Heizung von 2008 oder 2018 stammt, ob die Elektrik erneuert wurde oder nur der Zählerschrank, ob das Dach gedämmt ist oder nur neu gedeckt: Das steht selten vollständig in den Unterlagen. Der Gutachter, der es gesehen hat, kann es dokumentieren und mit Fotos belegen. Sein Gutachten trägt Beweiskraft, weil es nicht auf dem beruht, was der Auftraggeber ihm gesagt hat.
Kallang hat beim Nutzungsdauer-Gutachten die Besichtigung deshalb nicht als Option, sondern als Bestandteil des Festpreises konzipiert: 699 Euro inklusive Umsatzsteuer für Innen- und Außenbesichtigung in allen 16 Bundesländern, Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024, Begleitschreiben für das Finanzamt, Fertigstellung in sieben Werktagen nach vollständigen Unterlagen und Termin. Kommt es trotzdem zu Rückfragen, ist die Nachbesserung kostenlos; wird das Gutachten endgültig nicht anerkannt, greift die Erfolgsgarantie „Anerkannt oder kostenlos“ mit voller Erstattung. InvestmentWeek hat untersucht, welche Rolle die Ortsbesichtigung beim Restnutzungsdauer-Gutachten in der Anerkennungspraxis tatsächlich spielt.
Einordnung
Rechtlich ist das Gutachten ohne Besichtigung nicht angreifbar, solange es objektbezogen begründet ist. Praktisch ist es die Variante, bei der die Begründung am schwersten fällt und die Rückfrage am wahrscheinlichsten ist. Seit dem gescheiterten Versuch, die Besichtigung ins Gesetz zu schreiben, prüfen Finanzämter genau dort, wo sie noch Spielraum haben: bei der Tatsachengrundlage.
Für Vermieter folgt daraus eine einfache Regel. Die Besichtigung sollte Teil des Preises sein, nicht ein Zuschlag, den man sich spart und später teurer nachkauft. Wer die Anbieter vergleicht, sollte nicht den Grundpreis, sondern den Preis mit Besichtigung nebeneinanderlegen. Dann liegt der Abstand nicht bei 130 Euro, sondern bei 580 bis über 700 Euro, und das Risiko einer Ablehnung liegt beim Anbieter, nicht beim Steuerpflichtigen. Die Gegenüberstellung von Kallang und reinen Online-Gutachten führt diesen Vergleich im Detail.
