Die Ratingagentur Scope hat im ersten Quartal 2024 die Bonität von nahezu der Hälfte der in Deutschland vertriebenen offenen Immobilienfonds herabgestuft. Dies ist ein direktes Ergebnis der anhaltenden Zinswende, die seit ihrer Einführung im Jahr 2022 Investoren und Märkte gleichermaßen unter Druck setzt.
Der abrupte Wechsel in der Zinspolitik hat zu einer spürbaren Veränderung der Anlagestrategien geführt, und nun spüren die Fonds die Konsequenzen.
Weitreichende Folgen
Die Herabstufung durch Scope ist kein geringfügiges Ereignis. Es markiert einen signifikanten Wendepunkt für die Fondsbranche, die nun vor einer doppelten Herausforderung steht: Einerseits die erhöhten Zinsen, die die Finanzierungskosten in die Höhe treiben und andererseits eine sich verändernde Anlegerstimmung, die zu massiven Kapitalabflüssen führt.
Dies hat im ersten Quartal dieses Jahres dazu geführt, dass mehr Geld aus den Fonds abgeflossen ist, als neue Investitionen getätigt wurden – ein Novum seit fast zwei Jahrzehnten.
Die direkten Auswirkungen auf die Fondslandschaft
Die von Scope durchgeführte Analyse der offenen Immobilienfonds hat gezeigt, dass von den 22 in Deutschland zum Vertrieb zugelassenen Fonds elf herabgestuft wurden. Nur zwei Fonds konnten ihre Ratings verbessern, während der Rest stabil blieb.
Besonders betroffen sind Fonds, die in großflächige Immobilien wie Bürokomplexe, Einkaufszentren und Logistikzentren investieren. Diese sind durch die Zinswende und die damit verbundene Abwertung von Bestandsimmobilien besonders gefährdet.
Die Rolle der neuen Zinslandschaft
Die Zinserhöhungen haben nicht nur direkte Auswirkungen auf die Kreditkosten, sondern beeinflussen auch die Bewertung von Immobilien. Höhere Zinsen bedeuten tendenziell niedrigere Bewertungen für Immobilien, da die Investitionsrenditen im Vergleich zu risikoärmeren Anlagen wie Staatsanleihen weniger attraktiv erscheinen.
Dies zwingt Fondsmanager, ihre Portfolios neu zu bewerten und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen, um Verluste zu minimieren und die Liquidität zu sichern.
Was Anleger jetzt wissen müssen
Die von Scope vorgenommenen Herabstufungen könnten kurzfristig zu weiteren Kapitalabflüssen führen, da viele Anleger möglicherweise versuchen, ihre Positionen in den betroffenen Fonds zu liquidieren. Langfristig könnten jedoch auch Chancen entstehen, aufgrund der Marktbereinigung.