Das Leerstandsproblem wächst – und es kostet Eigentümer Millionen
Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer stillen Krise: Zehntausende ältere Gebäude entsprechen den Anforderungen ihrer Nutzer nicht mehr. Büroräume aus den 1980er Jahren mit starren Grundrissen, Einzelhandelsflächen, die für E-Commerce-Zeiten ungeeignet sind, Wohnhäuser ohne moderne Infrastruktur – der Leerstand nimmt zu, Sanierungen werden teuer, Verkäufe schwieriger. Eigentümer sitzen auf Immobilien, die zunehmend an Wert verlieren. Ulrike Rennemüller, Geschäftsführerin des international tätigen Planungs- und Beratungsunternehmens Arup, hat eine klare Botschaft: Nicht Abriss und Neubau sind die Lösung, sondern intelligente Umgestaltung. Ihre zentrale These: Wer Gebäude von Anfang an flexibel plant, vermeidet teure Leerstandsphasen und sichert langfristig die Rentabilität.
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Arup, ein Unternehmen mit über 19.000 Mitarbeitern weltweit und deutschlandweit präsent, berät Besitzer und Projektentwickler bei der Neuausrichtung ihrer Bestände. Die Erkenntnisse aus hunderten solcher Projekte zeigen: Adaptive Architektur ist kein Luxus, sondern wirtschaftliche Notwendigkeit. Rennemüller spricht von einer fundamentalen Umgestaltung des Planungsdenkens in Deutschland.
Warum flexible Gebäude rentabler sind als starre
Der Schlüssel liegt in der Modularität von Gebäudestrukturen. Moderne Architektur sollte Nutzungswechsel ermöglichen – vom Büro zur Co-Working-Space, vom Einzelhandelgeschäft zum Fitnessstudio oder zur Wohnnutzung. Tragwerk, Medienführung und Grundrissgestaltung müssen es zulassen, dass sich ein Gebäude an verändernde Marktbedingungen anpasst. Rennemüller betont: Besitzer, die ihre Immobilien mit dieser Flexibilität planen, vermeiden Millioneverluste durch Leerstand. Ein Bürogebäude, das nur für bürotypische Nutzungen konstruiert ist, wird zum Problemfall, wenn Homeoffice und Hybridarbeit die Nachfrage senken. Ein flexibles Gebäude hingegen kann schnell umgewidmet werden.
Die wirtschaftliche Rechnung ist überzeugend: Leerstandskosten in deutschen Großstädten betragen durchschnittlich 8 bis 15 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei einem 10.000 Quadratmeter großen Bürogebäude bedeutet eine Leerstandsquote von 30 Prozent über zwei Jahre einen Verlust von über zwei Millionen Euro – ohne Sanierungskosten oder Wertminderung einzurechnen. Adaptive Gebäude ermöglichen schnellere Neuvermietung und höhere Auslastungsquoten. Das ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern auch betriebswirtschaftlich rational.
Bestandserhalt statt Abriss: Das Argument der Nachhaltigkeit
Rennemüllers Position hat auch eine ökologische Komponente, die für Investoren immer wichtiger wird: Der Abriss und Neubau von Gebäuden verursacht massive CO2-Emissionen. Aktuelle Studien zeigen, dass die Bau- und Abbruchphase bis zu 50 Prozent der Gesamtemissionen eines Gebäudes ausmachen kann. Durch Bestandserhalt und intelligente Umnutzung werden diese Emissionen eingespart – ein Argument, das mit ESG-Anforderungen von Investoren und Banken korrespondiert. Immobilienfonds und große institutionelle Anleger priorisieren zunehmend Unternehmen, die nachweislich ihre CO2-Bilanz senken.
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Darüber hinaus hat Bestandserhalt stadtplanerische Vorteile: Abrisse hinterlassen oft lange Brachen, unterbrechen städtische Strukturen und erfordern aufwendige Genehmigungsverfahren. Anpassung bestehender Strukturen ist schneller, störungsärmer und sichert gewachsene Quartiere. Für Kommunen bedeutet das weniger Leerstandsflächen, weniger Brachen, mehr Belebung – und mehr Steuereinnahmen.
Die praktische Umsetzung: Wie flexible Gebäude entstehen
Die Praxis zeigt: Flexible Gebäudeplanung ist kein neues Konzept, wird aber oft unterschätzt. Intelligente Tragwerke aus Stahl oder Beton mit großen Spannweiten ermöglichen variantenreiche Grundrisse. Medienführung (Strom, Wasser, Datennetze) sollte in separaten, leicht erreichbaren Schächten verlegt werden. Gebäudehüllen müssen modern gedämmt, aber auch umnutzbar sein. Die Kosten für solche Mehraufwendungen liegen typischerweise zwischen 3 und 8 Prozent der Gesamtbaukosten – eine Investition, die sich durch vermiedene Leerstandsverluste schnell amortisiert.
Rennemüllers Fazit ist klar: Deutschland braucht ein Umdenken in der Immobilienwirtschaft. Weniger Abriss, weniger Neubau auf der grünen Wiese, stattdessen intelligente Anpassung bestehender Strukturen. Das schont Ressourcen, vermeidet Finanzrisiken und schafft nachhaltigere Städte. Für Eigentümer und Investoren ist es nicht nur ein moralisches Argument – es ist knallharte Ökonomie.