Im Zuge der Corona-Pandemie hat das Landgericht Frankfurt schriftliche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung für nichtig erklärt und damit die Wogen in der Wohnungseigentümergemeinschaft gehoben. Steht das Recht auf physische Präsenz bei Versammlungen über den pragmatischen Lösungen in Ausnahmezeiten? Diese Kernfrage beschäftigt nun den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe, der am Freitag die Prüfung eines Falles aus Hessen aufnimmt.
Mitglieder der betroffenen Eigentümergemeinschaft hatten ihr Missfallen kundgetan, als sie Ende November 2020 zu einer rein schriftlichen Versammlung aufgerufen wurden – eine direkte Reaktion auf die pandemiebedingten Einschränkungen. Die Aktion stieß auf geteilte Resonanz: Nur ein Fünftel der Eigentümer reichte seine Vollmacht ein. Die Kläger jedoch verweigerten die Zustimmung und heben nun hervor, dass ein persönlicher Austausch konstituierend für eine Eigentümerversammlung sei. Der Verlauf und die Entscheidungsfindung lagen allein in den Händen der Verwalterin, was zu den nun anzufechtenden Protokollen führte.
Die Beschlüsse stehen zur Debatte: Sind sie unwirksam oder besteht lediglich ein Anfechtungsrecht? Der fünfte Zivilsenat wird sich im Verfahren V ZR 80/23 mit dieser Frage befassen. Die Pandemie hat Eigentümergemeinschaften vor so manches Dilemma gestellt. Die Suche nach Alternativen zur Präsenzversammlung, sei es durch das Einhalten von Abstandsregelungen oder das Aussetzen von Versammlungen, beleuchtet die Schwierigkeit der Materie, wie Lothar Blaschke und Julia Wagner von den Eigentümerverbänden berichten.
Diese Herausforderungen werden vielleicht bald der Vergangenheit angehören: Der Bundestag erörterte eine gesetzliche Neuerung, wonach virtuelle Versammlungen mit Dreiviertelmehrheit genehmigt werden können. Diese Regelung, eine direkte Konsequenz der durch COVID-19 aufgedeckten legislativen Lücken, soll jedoch zeitlich auf drei Jahre beschränkt sein – ein Entgegenkommen für künftige Wohnungskäufer.
Der Vorstoß in Richtung digitaler Versammlungsoptionen zeigt den Willen zur Anpassung an moderne Kommunikationsmittel, doch die juristische Bewertung der pandemieinduzierten Zwischenlösungen steht noch aus. Der Ausgang des BGH-Urteils wird richtungsweisend für die Interpretation des Wohnungseigentumsgesetzes in Zeiten von Krisen sein.