Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung zugunsten der Vermieter getroffen und ihre Rechte bei der Verrechnung von Schadenersatzforderungen mit der Mietkaution gestärkt. Trotz der eigentlich abgelaufenen Verjährungsfrist dürfen Vermieter nachträgliche Forderungen gegenüber ihren ehemaligen Mietern geltend machen, selbst wenn die Sechsmonatsfrist zur Ausübung dieser Ersetzungsbefugnis nicht eingehalten wurde. Dies entschieden die Karlsruher Richter in einem aktuellen Urteil.
Konkret ging es um eine Mieterin, die von ihrem Vermieter die Rückzahlung einer Mietkaution in Höhe von rund 780 Euro einforderte. Der Vermieter lehnte dies ab, da er die Kaution zur Deckung von Schäden in der Wohnung verwenden wollte – obwohl die Ansprüche nach Meinung der Mieterin bereits verjährt waren. Die Mieterin zog daraufhin vor Gericht und erhielt in den unteren Instanzen Recht. In der Revision hob der BGH jedoch das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück.
Der BGH argumentierte, dass bei der Vereinbarung einer Barkaution die Interessen beider Parteien stärker berücksichtigt werden müssen. Die Kaution solle vor allem die Ansprüche des Vermieters sichern und ihm eine einfache Möglichkeit geben, diese nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Aufrechnung zu befriedigen.
Während der Deutsche Mieterbund das Urteil als nachteilig für Mieter kritisierte, begrüßte der Eigentümerverband Haus und Grund die Entscheidung des BGH. Der Deutsche Mieterbund bemängelte, dass das Urteil die Rechtssicherheit für Mieter mindere und Mieter nun möglicherweise auch nach mehr als einem halben Jahr noch mit Forderungen konfrontiert werden könnten. Der Eigentümerverband hingegen lobte die Entscheidung als praxistauglich und riet Vermietern zur gründlichen Dokumentation aller Schäden bei der Wohnungsübergabe.
Eine zentrale Rolle in der Entscheidung spielte die Frage nach der Gleichartigkeit der Forderungen. Grundsätzlich haben Vermieter sechs Monate Zeit, um Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Eine Ausnahme greift jedoch, wenn der Anspruch innerhalb dieser Frist theoretisch hätte verrechnet werden können und sich um zwei gleichartige Forderungen handelt – wie im Fall der Barkaution "Cash gegen Cash". Der BGH entschied, dass es unerheblich sei, ob der Vermieter sein Wahlrecht auf Naturalrestitution oder Geldersatz innerhalb der Frist ausgeübt habe.