Wo sich beim Wohnungskauf noch handeln lässt

Der deutsche Immobilienmarkt zieht wieder an – doch längst nicht überall haben Verkäufer das letzte Wort. In manchen Städten können Käufer noch immer spürbare Nachlässe erzielen. Eine aktuelle Auswertung zeigt, wo das Feilschen noch lohnt und wo die Preiszugeständnisse rapide zusammenschmelzen.

22.08.2025 - 21:00 Uhr

Hamburg bleibt Nachlass-Hochburg: Käufer erzielen im Schnitt noch zehn Prozent Rabatt – deutlich mehr als in den meisten anderen Metropolen.

Die goldene Zeit der Nachlässe läuft aus

Nach dem Zins-Schock 2022 kippte der Markt: steigende Finanzierungskosten, unsichere Konjunkturaussichten und zurückhaltende Investoren setzten Verkäufer unter Druck.

Käufer konnten so stark verhandeln wie seit Jahren nicht. Zehn Prozent Abschlag und mehr waren keine Ausnahme. Doch das Blatt wendet sich. Neue Zahlen von Immoscout24 und Sprengnetter belegen, dass die Spanne zwischen Angebots- und Verkaufspreisen wieder kleiner wird.

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Hamburg und Köln bleiben Nachlass-Oasen

Am meisten Verhandlungsspielraum gibt es derzeit in Hamburg. Käufer können im Schnitt zehn Prozent vom Angebotspreis abziehen – bei 500.000 Euro Kaufpreis immerhin 50.000 Euro.

Auch Köln hält sich wacker: Dort beträgt der Rabatt neun Prozent. Bemerkenswert ist, dass Köln als einzige der großen Städte zuletzt sogar höhere Nachlässe verzeichnete. Traditionell liegen Angebot und tatsächlicher Verkauf in der Domstadt weiter auseinander als anderswo.

Leipzig marschiert nach vorn

Ganz anders die Lage in Leipzig: Hier ist der Nachlass binnen weniger Quartale von knapp acht auf 3,6 Prozent zusammengeschmolzen. Gleichzeitig ziehen die Preise kräftig an – allein im zweiten Quartal 2025 um fast drei Prozent.

Berlin unter Druck: Von früher 9,6 Prozent Nachlass ist nur noch gut 6 Prozent übrig – die Angebotsknappheit schlägt durch.

Das Institut für Weltwirtschaft in Kiel sieht die Stadt als Aufsteiger mit wachsender wirtschaftlicher Bedeutung. Für Käufer bedeutet das: Spielraum adé.

Metropolen im Mittelfeld

Berlin, München und Stuttgart zeigen ein ähnliches Bild: Zwischen sechs und sechseinhalb Prozent Nachlass sind dort noch drin. Vor einigen Jahren lag der Puffer deutlich höher, in Berlin etwa bei fast zehn Prozent.

Auch Frankfurt (6,5 Prozent) und Düsseldorf (5,7 Prozent) bieten nur noch begrenzte Rabatte. Besonders in Düsseldorf schmolz der Spielraum zuletzt spürbar.

Markt zieht wieder an

Für Immobilienportale ist die Botschaft klar: Verkäufer können ihre Vorstellungen zunehmend durchsetzen.

„Die Nachfrage liegt inzwischen wieder über dem Niveau vor der Zinswende“, sagt Immoscout24-Chef Daniel Hendel.

Zehn Prozent mehr Kontaktanfragen im Jahresvergleich unterstreichen den Trend. Besonders die nachfragestarken Städte profitieren von dieser Entwicklung.

Vorsicht vor Durchschnittswerten

Doch wie belastbar sind die Zahlen? Kritiker weisen darauf hin, dass Durchschnittswerte täuschen können. Manche Angebote enden nie in einem Verkauf, andere dienen nur als Testballon.

Zudem gibt es starke Unterschiede innerhalb einer Stadt: Zentrumswohnungen verkaufen sich schneller und mit weniger Nachlass als Objekte am Stadtrand. Um solche Verzerrungen abzufedern, setzen die Auswertungen auf Modelle, die Lage, Ausstattung und Größe berücksichtigen.

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