Wenn ein Fonds eine halbe Milliarde Euro verliert – und dennoch aufsteigt –, stimmt etwas nicht im Markt. Genau das passiert gerade beim Uniimmo Deutschland, dem größten offenen Immobilienfonds der Union Investment.
Im Geschäftsjahr 2024/2025 büßte der Fonds netto 503,8 Millionen Euro an Anlegerkapital ein, das Fondsvermögen schrumpfte um 558 Millionen auf nur noch 16,1 Milliarden Euro.
Doch während man intern Schadensbegrenzung betreibt, winkt am Horizont ein unerwarteter Titel: Platz zwei im Ranking der größten offenen Immobilienfonds.
Vermieter mit Lücken – und Optimismus auf Papier
Die Zahlen sind eindeutig, die Deutung nicht. Die Vermietungsquote sackte von über 96 auf 93,3 Prozent – das mag wie ein kleiner Rückschritt wirken, bedeutet aber Leerstand in Hunderten Millionen Euro Immobilienwert.
Dennoch spricht die Geschäftsführung von einem „positiven Ergebnis“ und lobt die „geringe Wertschwankung“ – ein Euphemismus, der angesichts der Verluste fast zynisch klingt. In Wahrheit ist der Fonds ins Straucheln geraten.
Ranking-Vorteil dank fremder Verluste
Dass Uniimmo Deutschland im Ranking klettert, liegt weniger an eigener Stärke als an der Schwäche anderer. Konkurrent Hausinvest von Commerz Real verlor mehr als eine Milliarde Euro und rutschte damit hinter Uniimmo zurück.
Was als Triumph verkauft werden könnte, ist in Wahrheit ein Wettrennen bergab – mit fragwürdigem Siegerfoto.
Liquidität hoch, aber aus gutem Grund
Die Fondsmanager rechnen mit weiteren Mittelabflüssen. Die einjährige Kündigungsfrist sorgt dafür, dass Rückgaben aus 2024 erst 2025 in den Büchern auftauchen.
Um vorbereitet zu sein, wurde die freie Liquidität von 1,1 auf 1,2 Milliarden Euro erhöht. Was wie Vorsicht aussieht, ist in Wirklichkeit ein Notfallpuffer. Die Botschaft: Es könnte noch schlimmer kommen.
Portfolio auf Diät
Union Investment hat begonnen, Altlasten loszuwerden. Die Zahl der direkt gehaltenen Immobilien wurde von 63 auf 60 reduziert, Logistik- und Büroflächen gingen gezielt aus dem Bestand.
Zugleich stieg die Fremdfinanzierungsquote auf 4,5 Prozent. Laut Geschäftsbericht sei das „gezielt zur Performance-Stützung“ geschehen. Kritiker könnten es auch Schönfärberei nennen.
Gerichtsurteil als Warnsignal
Ein weiteres Problem droht aus der juristischen Ecke: Im Februar 2025 stufte das Landgericht Nürnberg die Risikokennzahl des Schwesterfonds Uniimmo Wohnen ZBI als fehlerhaft ein – ein Urteil mit potenzieller Sogwirkung. Verbraucherschützer nennen die Risikoeinschätzungen vieler Fonds inzwischen „absurd“.
Die Branche taumelt – das Tief kommt erst noch
Laut Scope verloren offene Immobilienfonds allein im Juni 2025 im Schnitt 1,1 Prozent. Der Uniimmo Wohnen ZBI liegt im Jahresverlauf gar bei –17,7 %. Marktbeobachter sehen die Talsohle noch nicht erreicht.
Eine Erholung der Branche sei frühestens 2026 zu erwarten. Bis dahin heißt es: Rückgaben abfedern, Bestand bereinigen, Vertrauen retten.
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