Warum das Eigenheim für viele unbezahlbar wird

Die Eigentumsquote fällt und mit ihr ein zentrales Versprechen

Deutschland ist auf dem Weg zu einem Mieterland – und zwar schneller, als Politik und Finanzbranche lange wahrhaben wollten. Die Wohneigentumsquote lag 2022 bei nur noch 41,8 Prozent, ein Absturz gegenüber 2018, als fast jeder zweite Haushalt im Eigentum lebte. Im EU-Vergleich bildet Deutschland das Schlusslicht. Während Länder wie Spanien, Italien oder Finnland Eigentumsquoten von 70 bis 75 Prozent erreichen, fällt Deutschland zunehmend ab.

Doch der Trend ist nicht nur statistisch relevant. Er verändert die ökonomische Grundlage ganzer Generationen. Denn Wohneigentum ist in Europa der wichtigste Baustein privater Vermögensbildung. Wo Eigentum fehlt, bleibt Wohlstand aus – mit erheblichen Folgen für soziale Stabilität und wirtschaftliche Chancen.

Der deutsche Mietmarkt wirkt wie eine bequeme Falle

Oft werden kulturelle Faktoren bemüht, um zu erklären, warum die Deutschen lieber mieten als kaufen. Doch die Zahlen zeigen: Entscheidend sind politische Rahmenbedingungen. Jahrzehntelange Regulierung hat das Mieten künstlich günstig gehalten. Fehlbelegungen im sozialen Wohnungsbau sichern Haushalten Mietvorteile, die jede Motivation zum Eigentum dämpfen.

Gleichzeitig wurde der Mietwohnungsbau durch steuerliche Anreize gezielt gefördert. Ein verfallender Wohnungsbestand, der Eigentum attraktiver gemacht hätte, blieb in Deutschland aus. Während andere Länder stärker auf Eigentumsförderung setzten, baute die Bundesrepublik ein System, das Mieter strukturell bevorzugt.

Das Finanzsystem blockiert breite Schichten beim Eigentumserwerb

Der zweite Bremsfaktor liegt tiefer: im deutschen Bankensystem. Anders als in kapitalmarktorientierten Ländern refinanzieren Banken Hypotheken nicht über große, günstig emittierte Pakete am Kapitalmarkt, sondern überwiegend über die eigene Bilanz. Das führt zu strengen Bonitätsanforderungen und einem eng begrenzten Kreditspielraum.

Für Haushalte mit niedrigeren Einkommen oder unregelmäßigen Beschäftigungsverhältnissen bleibt der Zugang zum Hypothekarkredit dadurch oft verschlossen – selbst dann, wenn Mietzahlungen längst beweisen, dass sie monatliche Belastungen tragen können. Die Folge: Eigentum bleibt eine Option für jene, die bereits Vermögen haben oder familiär unterstützt werden. Wer aus einem Mieterhaushalt kommt, bleibt häufiger Mieter.

Deutschland ist Europameister bei Baukosten – und bei Nebenkosten erst recht

Zu diesen strukturellen Barrieren kommen Kosten, die jedes Kaufinteresse im Keim ersticken. Mit Baukosten von 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter liegt Deutschland an der europäischen Spitze. In Spanien oder Italien bauen Haushalte für nahezu die Hälfte. Osteuropa bleibt ohnehin weit darunter.

Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die im internationalen Vergleich absurd hoch sind. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich nicht selten auf 15 Prozent des Kaufpreises – ein Betrag, der in vielen Ländern schlicht nicht existiert. Wer heute ein Haus für 500.000 Euro kaufen will, braucht zusätzlich bis zu 75.000 Euro allein für Nebenkosten. Für die Mehrheit der Haushalte ist das unüberwindbar.

Die Vermögensungleichheit wächst – weil Eigentum fehlt

Die Folgen sind klar messbar. Während das durchschnittliche Nettovermögen deutscher Haushalte im europäischen Mittelfeld liegt, fällt der Median weit zurück. Der typische Haushalt verfügt über rund 106.700 Euro – deutlich weniger als in Spanien, Frankreich oder Italien. Die Ursache ist eindeutig: Eigentümerhaushalte besitzen ein Vermögen, das im Median 25-mal höher liegt als das von Mietern.

Weil Eigentum in Deutschland seltener ist, ist die Vermögensungleichheit größer. Tausende Euro Miete fließen jedes Jahr an Eigentümer, statt Vermögen zu bilden. Immobilien bleiben der entscheidende Vermögensspeicher – und ein Privileg für jene, die den Einstieg schaffen.

Seit 2021 verschlechtern steigende Zinsen und explodierende Baupreise jede Perspektive

Als wäre die strukturelle Lage nicht schon schwierig genug, haben Zinswende und Bauinflation den Traum vom Eigenheim für breite Schichten endgültig zerschlagen. Die Hypothekenzinsen für zehnjährige Bindungen stiegen binnen zwei Jahren von 1,0 auf 3,6 Prozent. Gleichzeitig kletterte der Baupreisindex seit 2021 um mehr als ein Drittel.

Was das konkret bedeutet, zeigt eine einfache Rechnung: 2010 verschlang ein Immobilienkredit von 200.000 Euro etwa ein Drittel eines durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Heute liegt die Belastung für ein vergleichbares Objekt – bei inzwischen 400.000 Euro Kreditvolumen – bei fast der Hälfte des verfügbaren Nettoeinkommens. Für viele Haushalte wird die Schwelle damit unüberwindbar.

Für die Mittelschicht ist der Eigentumskauf kaum noch erreichbar

Heute kommen realistischerweise nur noch Haushalte mit mehr als 5.000 Euro Nettoeinkommen für den Kauf eines Eigenheims infrage. Doch genau diese Gruppe ist bereits zu 70 Prozent versorgt. Für die breite Mittelschicht bleibt damit nur die Miete – und ein Vermögensaufbau, der sich quasi nicht mehr vollzieht.

Deutschland steht damit dort, wo es politisch nie landen wollte: mit dem Rücken zur Wand. Die Eigentumsquote sinkt, die Preise steigen schneller als die Einkommen, und die Vermögensverteilung driftet auseinander. Ohne umfassende Reformen bei Baukosten, Finanzierung und Eigentumsförderung wird sich die Lücke weiter vertiefen – und der Traum vom Eigenheim bleibt für Millionen endgültig unerreichbar.