Wenn der Staat mitverdient
Die Wohnung war ein Schnäppchen: 80.000 Euro in einem Mehrfamilienhaus, gekauft 2018 – ein klassisches Renditeobjekt. Doch jetzt, 2025, will der Eigentümer wieder raus.
Der Grund: anstehende Reparaturen im Haus, steigende Rücklagenforderungen, abflauende Mietrendite. Der Markt gibt her, was die Nerven fordern – doch wie viel bleibt vom Verkaufserlös, wenn das Finanzamt die Hand aufhält?
Zehnjahresfrist – und sonst gar nichts
Die Sache ist eindeutig geregelt: Wer eine vermietete Immobilie verkauft, muss Spekulationssteuer zahlen, wenn zwischen Kauf und Verkauf keine zehn Jahre vergangen sind.
Und zwar nicht auf den Verkaufserlös – sondern auf den Gewinn. Maßgeblich sind die Daten im Notarvertrag, nicht das Übergabedatum.
Das Rechenmodell der InvestmentWeek
Wir rechnen nach: Der ursprüngliche Kaufpreis lag bei 80.000 Euro, hinzu kamen rund 9.000 Euro an Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer). Investiert wurden außerdem rund 5.400 Euro in Küche und Renovierung – also insgesamt etwa 94.400 Euro.
Aber Achtung: Der Fiskus trennt scharf zwischen dem Anteil für das Gebäude und dem Anteil für Grund und Boden. Meist liegt der Gebäudeanteil bei etwa zwei Dritteln des Kaufpreises, also rund 59.330 Euro.
Eigenleistung zählt nicht
Zwar hat der Eigentümer selbst mitangepackt – Boden verlegt, gestrichen, geschraubt. Doch steuerlich sind eigene Arbeitsstunden wertlos.
Nur belegbare Rechnungen zählen. Wer also als Heimwerker spart, spart nur sich selbst – nicht dem Finanzamt.
Die Tücke mit den Abschreibungen
Wer vermietet, darf jährlich 2 % des Gebäudeanteils steuerlich abschreiben – das mindert zwar die laufende Steuerlast, erhöht aber später den Verkaufsgewinn.
Beispiel: Bei 59.330 Euro Gebäudeanteil summieren sich die Abschreibungen über sieben Jahre auf rund 8.300 Euro. Die werden beim Verkauf wieder draufgeschlagen – als fiktiver „Steuergewinn“. Klingt paradox, ist aber geltendes Recht.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten – ein steuerliches Minenfeld
Kosten für Renovierungen können je nach Höhe entweder sofort abgesetzt oder als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ den Anschaffungskosten zugerechnet werden.
Letzteres ist dann der Fall, wenn in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer!) in Modernisierung und Instandhaltung investiert wurden – in unserem Fall wären das rund 8.900 Euro.
Wird diese Schwelle überschritten, gelten die Maßnahmen als wertsteigernd – und erhöhen dauerhaft die Abschreibungsbasis. Das ist langfristig vorteilhaft, aber kann beim Verkauf auch zu einem höheren Gewinn führen, weil mehr abgeschrieben wurde.
Und die Küche? Ein Sonderfall
Überraschend: Einbauküchen gelten oft nicht als Teil des Gebäudes. Der Gewinn aus ihrem Verkauf kann unter Umständen steuerfrei sein – so jedenfalls das Finanzgericht Münster (Az. 5 K 2493/18 E).
Doch Vorsicht: Nur wenn der Preis für die Küche im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, kann das durchgehen. Andernfalls droht eine pauschale Steuer auf den Gesamtverkaufserlös.
Persönlicher Steuersatz entscheidet
Wer verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern – das können bis zu 45 % sein, zuzüglich Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer.
Ein Rechenbeispiel: Verkauft der Eigentümer seine Wohnung für 130.000 Euro, ergibt sich bei einem ursprünglichen Aufwand von ca. 94.400 Euro und gut 8.300 Euro Abschreibungen ein steuerpflichtiger Gewinn von rund 43.900 Euro.
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % blieben davon nur etwa 25.500 Euro übrig.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer die Zehnjahresfrist abwarten kann, ist steuerlich auf der sicheren Seite. Wer früher verkaufen muss, sollte vorab mit Steuerberater oder Anwalt genau rechnen – und prüfen, ob einzelne Bestandteile wie die Einbauküche sauber herausgerechnet werden können.
Wichtig: Auch Nebenkosten wie Notarhonorare oder Maklerprovision beim Verkauf können steuerlich abgesetzt werden – aber nur dann, wenn sie nachgewiesen und sachlich zugeordnet sind.
Das könnte Sie auch interessieren:
InvestmentWeek