Der Befund hinter der Haustür
Köln-Chorweiler, Herbst 2025: Abplatzender Putz im Bad, bräunliche Schlieren in der Küche, ein herausgerissener Fußboden, der seit Monaten nicht ersetzt wird. Eine Mutter, zwei Kinder, Angst vor der Gesundheit – und ein Vermieter, der nicht reagiert.
Die Wohnung gehört einem der bekanntesten deutschen Immobilienfonds, dem „UniImmo: Wohnen ZBI“. Es ist kein Einzelfall. In Gelsenkirchen, Düsseldorf, Hamburg und anderswo melden Mietervereine ähnliche Schäden: Wassereintritt, großflächiger Schimmel, wochenlang stillstehende Aufzüge, schwer erreichbare Hausverwaltung.
Die Verwaltung liegt bei ZBVV, einer Tochter der ZBI-Gruppe. Auf Nachfrage verweist das Haus auf „komplexe Sachverhalte“ und erschwerten Zugang zu Verursacher-Wohnungen; teils habe man Mieter schwer erreicht, teils lägen „keine offenen Mangelmeldungen“ vor.
as ändert nichts am Bild vor Ort: Gerüste mit Sichtschutz stehen, doch vielerorts arbeitet niemand. Für Bewohner, die mindern, kommen Mahnschreiben – nicht selten von Inkassodienstleistern.
Vom Nullzins-Star zum Problemfall
Der Fonds startete 2017, sammelte in kürzester Zeit rund 5 Mrd. Euro ein und wuchs in der Spitze auf ca. 60.000 Wohnungen – mit der Verheißung „breit gestreut, stabil, sicher“. Seit dem Zinsregimewechsel ging diese Gleichung nicht mehr auf: Bewertungen fielen, Transaktionen verteuerten sich, Instandhaltungen wurden teurer. Seit Mitte 2023 verlor der Anteilpreis mehr als 20 % – für ein Produkt, das in Filialen als risikoarm verkauft wurde, ist das ein Erdrutsch.
Hinzu kommt Liquiditätsdruck: Offene Fonds müssen Rückgaben bedienen. Der UniImmo: Wohnen ZBI begann, Pakete abzuverkaufen – u. a. in Köln-Chorweiler. Käufer: die schwer greifbare „I-Wohnen-Gruppe“; eingebunden sei In-West Partners als Manager.
Branchenberichte nennen eine Unterstützung durch den US-Hedgefonds Elliott. Parallel taucht Elliott in einer Anmeldung beim Bundeskartellamt auf. Wer hier was kauft, verwaltet, finanziert – bleibt intransparent. Für Mieter hängen Baugerüste weiter vor den Fenstern; ZBI verweist auf den „Wunsch des neuen Eigentümers“, sie stehenzulassen.
Wartung ist kein „Nice-to-have“, sondern Werterhalt
Ein Wohnfonds verdient sein Geld nicht mit schönen Exposés, sondern mit laufendem Betrieb: Mieteingang, Instandhaltung, Modernisierung. Aufgeschobene Sanierungen sind doppelt teuer – sie drücken die Miete, senken die Bewertung und erhöhen das Schadensrisiko. Genau hier liegt der Kern des Ärgernisses:
- Bewohner berichten von monatelang offenen Schäden.
- Mietervereine in mehreren Städten sprechen von schwieriger Erreichbarkeit der Verwaltung.
- Gerüste ohne Bautrupp binden Geld und Vertrauen.
Aus Investorensicht ist das mehr als eine Service-Panne. Nachhaltig niedrige Capex-Quoten und schwache Bewirtschaftung fressen den NAV – besonders in einfachen Lagen, wo Mietertrag × Bewertung ohnehin am empfindlichsten ist.
Governance-Fragen: Wer steuert hier eigentlich?
Die ZBI-Gruppe gehört zur Union Investment-Familie der Genossenschaftsbanken. In den Filialen wurden Fondsanteile millionenfach platziert – an Sparer, die Stabilität suchten. Genau deshalb stellen sich jetzt drei harte Fragen:
- Fiduciary Duty: Wie konnte ein so großer Fonds jahrelang wachsende Bestände mit offenkundigen Bewirtschaftungsmängeln zulassen?
- Risikomanagement: Warum waren die Folgen aus Zinswende, Baukosten, Handwerkerengpässen offenbar unterpreist – und warum fehlt bis heute sichtbare Behebung des Instandhaltungsstaus?
- Transparenz: Weshalb bleibt die Verkäufer-/Käufer-Struktur bei den Paketdeals undurchsichtig – bis hin zu Namenskonstrukten ohne klaren Handelsregister-Fußabdruck?
Die Antworten der Verantwortlichen bleiben vage: Man arbeite an „prozessualen Anpassungen“, habe Hausmeisterdienste neu aufgestellt und Software konsolidiert; ältere Baujahre und Lieferprobleme erschwerten Abläufe. Das mag stimmen – rechtfertigt aber keinen Stillstand auf der Baustelle.
Ökonomie der Vernachlässigung
Was passiert, wenn Instandhaltung zur Verschiebemasse wird?
- Leerstandsrisiko steigt: Mieter ziehen weg, Neuvermietung wird zäh.
- Bewertungen fallen: Gutachter bepreisen technische Rückstände – der NAV sinkt.
- Forced Sales drohen: Rückgaben erzwingen Verkäufe unter Zeitdruck, teils unter Buchwert.
- Refinanzierung verteuert sich: Banken und Versicherer preisen Asset-Qualität – oder wenden sich ab.
Für einen offenen Fonds ist das toxisch. Er lebt von Planbarkeit. Wenn am Ende Wartung, Service und Kommunikation nicht funktionieren, kippt die Story – egal, wie groß das Portfolio ist.
Eulerpool Research Systems
Was jetzt passieren muss
1) Sofort-Programm Werterhalt: Transparenter Sanierungsfahrplan je Objekt – öffentlich für Mieter und Anleger. Verbindliche Timelines, externe Bauleitung, monatlicher Fortschrittsreport.
2) Durchgriff in der Verwaltung: Service-Level-Agreements für ZBVV (Erstreaktion ≤ 48 Std., Behebung prio-schwerer Mängel ≤ 14 Tage), Pönalen bei Nichteinhaltung, 24/7-Schadenshotline mit Ticket-Tracking.
3) Klarheit über Verkäufe: Vollständige Offenlegung der Gegenparteien, Finanzierungsstruktur und Kaufpreise (Bandbreiten genügen), inklusive Kartellamts-Bezug. Es geht um Treuhandvermögen.
4) Unabhängige Prüfung: Technische Due Diligence (Stichprobe ≥ 10 % der Einheiten) durch Dritte; Veröffentlichung einer Instandhaltungsquote je Jahr und Objektklasse.
5) Vertriebs-Fairness: Genossenschaftsbanken sollten Beratung und Risikohinweise nachschärfen: Offene Immobilienfonds sind kein Tagesgeld-Ersatz. Wer Ausschüttungen will, muss Bewirtschaftungsrisiken mittragen – inklusive Sperrfristen und Rückgabestau.
Das eigentliche Risiko heißt Reputationsverlust
Der „UniImmo: Wohnen ZBI“ kann technische Mängel beheben, Gerüste abbauen, Wände trocknen. Verlorenes Vertrauen zu reparieren ist schwerer. Wenn Mieter dem Fonds Schadensfotos schicken und keine Antwort bekommen, leidet nicht nur der Cashflow – es erodiert die Marke. Für ein Produkt, das in Deutschland seit Jahrzehnten als Sicherheitsbaustein gilt, ist das gefährlich.
Die Branche kennt die Formel: Wert entsteht im Betrieb. Nicht im Prospekt, nicht in der Filiale. Wer das vergisst, verliert erst die Mieter – und dann die Anleger.
InvestmentWeek