Das Tabu ist gebrochen. Zum ersten Mal seit den dunklen Tagen der Finanzkrise zwischen 2008 und 2012 zieht eine deutsche Kapitalverwaltungsgesellschaft die Notbremse und verweigert ihren Anlegern den Zugriff auf ihr Kapital. Die Nachricht schlug am Donnerstagmorgen ein wie eine Bombe und dürfte Schockwellen durch die gesamte Branche senden.
Die Wohnselect Kapitalverwaltungsgesellschaft hat kapituliert. Mit sofortiger Wirkung wurde die Rücknahme und Ausgabe von Anteilen am „Wertgrund Wohnselect D“ gestoppt. Wer seinen Ausstiegsantrag nicht vor Donnerstagmittag, 12 Uhr, eingereicht hatte, sitzt nun in der Falle.
Dies ist keine bloße technische Störung, sondern ein Offenbarungseid der Liquiditätsplanung. Das Fondsvolumen liegt bei 290 Millionen Euro netto, doch Rückgabewünsche im Umfang von gewaltigen 21 Prozent dieses Volumens haben das Management in die Ecke gedrängt.
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Ein historischer Dammbruch erschüttert das Vertrauen in die Betongold-Versprechen
Die Bedeutung dieses Schrittes kann nicht hoch genug eingeschätzt werden. Jahrelang wurde Anlegern suggeriert, dass offene Immobilienfonds aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt hätten. Neue Gesetze, Haltefristen und Kündigungsfristen sollten genau dieses Szenario verhindern.
Doch die Realität des Jahres 2026 sieht anders aus. Das Management nennt in seiner Mitteilung eine toxische Mischung aus zwei Faktoren, die den Fonds in die Knie zwangen: Ein faktisch eingefrorener Transaktionsmarkt und eine panikartige Flucht der Anleger.
Besonders alarmierend ist die Offenheit, mit der die Gesellschaft das Scheitern ihrer Verkaufsbemühungen eingesteht. Banken vergeben auf Käuferseite kaum noch Kredite, Verkaufsprozesse ziehen sich über mehr als sechs Monate hin. In einem Markt, der Liquidität braucht, ist Zeit ein Luxus, den dieser Fonds nicht mehr hatte.
Restriktive Banken und der Wegfall von Vertriebspartnern zwingen das Management zum Handeln
Die Situation spitzte sich dramatisch zu, als im November 2025 ein entscheidender Vertriebspartner im Privatkundengeschäft wegbrach. Für einen Anbieter ohne eigenen Bankenvertrieb im Rücken war dies der sprichwortliche letzte Tropfen.
Der Versuch, Liquidität durch Immobilienverkäufe zu beschaffen, gleicht derzeit einem Himmelfahrtskommando. Zwar konnte der Fonds in den letzten zwei Jahren fünf Objekte im Wert von 98 Millionen Euro veräußern, doch die jüngste Bilanz ist ernüchternd.
Im zweiten Halbjahr 2025 scheiterten zwei geplante Verkäufe. Ein Objekt in Dresden wurde zwar verkauft, doch der Erlös erreichte die Anleger nie – er wurde von einer kreditgebenden Bank sofort zur Tilgung von Verbindlichkeiten einkassiert. Wenn Verkäufe nur noch die Gläubiger bedienen, aber keine Liquidität für Rückgaben schaffen, ist das Ende der Fahnenstange erreicht.
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Die Aussetzung ist der letzte verzweifelte Versuch zur Vermeidung von Notverkäufen
Das Management verkauft die Aussetzung nun als Schutzmaßnahme. Es gehe um den „Interessenausgleich“ zwischen den Anlegern, die flüchten wollen, und jenen, die bleiben. Faktisch bedeutet dies: Um die verbliebenen Assets nicht zu Schleuderpreisen auf den Markt werfen zu müssen, werden die Tore geschlossen.
Ohne diese drastische Maßnahme bestünde das akute Risiko, dass Rückgaben nur noch durch Notverkäufe weit unter Wert bedient werden könnten. Das hätte das Fondsvermögen dauerhaft vernichtet. Die Aussetzung kauft Zeit – laut Kapitalanlagegesetzbuch bis zu drei Jahre.
Wertgrund beteuert zwar, diese Maximaldauer nicht ausreizen zu wollen, doch solche Versprechen sind in der aktuellen Marktphase mit Vorsicht zu genießen. Die Dauer hängt allein von der Gnade des Marktes und der Rückkehr der Käufer ab.
Die Konkurrenz wählte bisher den Weg der schmerzhaften Abwertung statt der Schließung
Der Schritt isoliert den „Wertgrund Wohnselect D“ vorerst von seinen Wettbewerbern. Andere Schwergewichte wie der „Uniimmo Wohnen ZBI“ oder der „Leading Cities Invest“ der Kanam Group reagierten auf die Marktmisere bislang mit massiven Abwertungen der Portfolios, hielten aber die Liquidität aufrecht.
Anleger dieses Fonds blicken nun auf eine Performance von minus 4,48 Prozent über drei Jahre und kommen nicht mehr an ihr Geld. Zum Trost werden monatliche Bewertungen und regelmäßige Webinare versprochen – schwacher Ersatz für liquide Mittel.
Wer glaubte, die Krise der offenen Immobilienfonds sei durch bloße Buchwertkorrekturen zu lösen, wurde heute eines Besseren belehrt. Die Liquiditätsfalle hat zugeschnappt.
28.12.2025