Zwischen Sanierungsstau und Renditechance – wo sich Immobilieninvestments 2025 noch lohnen

Energie, Zinsen, Handwerk – der neue Dreiklang des Markts

Der deutsche Immobilienmarkt steht 2025 an einem Wendepunkt. Nach Jahren des Überhitzens folgt die Phase des Nachdenkens. Die Energiepreise haben sich nach dem Schock von 2022 stabilisiert, die Zinsen sinken langsam, und im Handwerk gibt es wieder verfügbare Kapazitäten. Was früher der Sprint war – „kaufen, sanieren, verkaufen“ – ist heute eher ein Marathon.

„Die Märkte sortieren sich neu“, sagt ein Brancheninsider. „Wer heute investiert, braucht Geduld, Kapital und Verständnis für Energieeffizienz.“ Denn der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Investment liegt nicht mehr im Kaufpreis, sondern in der Bilanz nach der Sanierung.

Der Engpass hat sich verlagert – von Chips zu Schraubenschlüsseln

Während der Neubau weiter schwächelt, atmet der Bestand auf. Die Handwerkerpreise sinken leicht, Wartezeiten verkürzen sich. Wer heute modernisieren will, hat bessere Karten als vor zwei Jahren. Doch der Flaschenhals liegt nun woanders: bei Genehmigungen.

Bauämter, Denkmalschutz und Energiebehörden bremsen viele Projekte aus. „Man muss schon beim Ankauf prüfen, ob ein Objekt überhaupt kurzfristig genehmigungsfähig ist“, rät ein Sanierungsberater aus Hamburg. Der Unterschied zwischen einer schnellen Umsetzung und einem jahrelangen Stillstand liegt oft in einer Unterschrift.

Sanierungsstau ist kein Schnäppchen

Auf den Portalen häufen sich Häuser mit Preisabschlag und Sanierungsbedarf. Doch wer glaubt, hier das große Geschäft zu machen, irrt. Banken verlangen mittlerweile detaillierte Sanierungskonzepte, bevor sie Kredite freigeben.

Das Risiko ist klar: Ein vermeintlich günstiges Objekt aus den 1960er-Jahren kann sich als Fass ohne Boden entpuppen – schlechte Dämmung, alte Leitungen, marode Heiztechnik. Solche „worst performing buildings“ sind kaum noch wirtschaftlich sanierbar. Wer dagegen auf solide Bausubstanz aus den 1980er-Jahren oder später setzt, kann mit moderaten Eingriffen die Effizienz deutlich verbessern – und damit den Wert steigern.

Vom Mythos der „Lage, Lage, Lage“

Die alte Regel gilt nur noch bedingt. In Hamburg, München und Frankfurt sind Toplagen zwar weiterhin gefragt, aber überteuert. Spannender sind derzeit die sogenannten B-Lagen – Städte zwischen 200.000 und 500.000 Einwohnern mit stabiler Wirtschaft, solider Infrastruktur und wachsenden Hochschulen.

Leipzig, Augsburg, Essen oder Kiel gelten als Favoriten. Hier sind die Einstiegspreise niedriger, die Mietrenditen höher – und die Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum ungebrochen. Besonders gefragt sind Objekte mit solider Grundsubstanz, die sich mit überschaubarem Aufwand energetisch aufrüsten lassen.

Zwei Fallbeispiele aus der Praxis

Fall 1: Mehrfamilienhaus in Kiel
Ein Investor erwirbt ein Haus mit 21 Einheiten, saniert Fassade, Fenster, Dach und Heizung, optimiert die Flächen und verkauft die Wohnungen einzeln.
Investition: 4,7 Mio. Euro – Verkaufserlös: 5,89 Mio. Euro – Rendite: 25 % in 18 Monaten.

Fall 2: Zwei Vierparteienhäuser in Oldenburg
WG-taugliche Wohnungen werden modernisiert, Außenflächen überarbeitet und mit Mietgarantie verkauft.
Investition: 2,04 Mio. Euro – Verkaufserlös: 2,5 Mio. Euro – Rendite: 23 % in 11 Monaten.

Beide Fälle zeigen: Wirtschaftlich wird eine Sanierung nur dann, wenn Lage, Substanz und Timing zusammenpassen – und das Netzwerk stimmt.

Worauf Investoren jetzt achten müssen

Energieeffizienz vor Preis: Häuser mit Dämmung oder moderner Technik sind leichter auf Vordermann zu bringen als sanierungsbedürftige Altbauten.
Finanzierung mit Plan: Banken erwarten heute realistische Sanierungskalkulationen und Zeitpläne. Ohne Konzept kein Kredit.
Regionale Chancen nutzen: Mittelstädte bieten bessere Einstiegsrenditen und geringere Risiken.
Netzwerke aufbauen: Handwerker, Energieberater, Notare – wer feste Partner hat, spart Zeit und Geld.
Risikobauten meiden: Finger weg von Objekten mit extrem schlechter Energiebilanz oder fehlender Baugenehmigungsfähigkeit.

Der Markt wird erwachsen

Nach Jahren der Euphorie ist die Immobilienbranche wieder dort angekommen, wo sie hingehört: bei nüchterner Kalkulation. Wer heute investiert, braucht mehr Verstand als Vision, mehr Planung als Glück.

Doch die Chancen sind da. Sinkende Zinsen, stabilisierte Baukosten und verfügbare Handwerkskapazitäten schaffen neue Spielräume – für diejenigen, die genau wissen, was sie tun.

Betongold ist kein Selbstläufer mehr. Aber wer klug investiert, findet auch 2025 Renditen – nicht trotz der Krise, sondern gerade wegen ihr.