Die drastische Zinswende entpuppt sich für den Immobilienmarkt als beispielloser Stresstest
Wer zwischen den Jahren 2016 und Anfang 2022 eine private Wohnimmobilie erwarb, erlebte das beispiellose goldene Zeitalter der extremen Niedrigzinspolitik. In dieser Phase lagen die Konditionen für Baukredite mit einer regulären zehnjährigen Zinsbindung in weiten Teilen des Marktes bei unter einem Prozent. Diese historischen Tiefstände befeuerten die Nachfrage enorm und ließen die Kreditvolumina der Finanzierungsinstitute rapide anwachsen.
Heute präsentiert sich das makroökonomische Umfeld diametral verändert. Globale geopolitische Eskalationen, explizit der gegenwärtige Iran-Krieg, sowie tiefgreifende geldpolitische Restriktionen treiben die Renditeerwartungen von langfristigen Staatsanleihen massiv in die Höhe. Diese Dynamik schlägt unmittelbar auf die Refinanzierungskosten der Banken durch und zwingt die nominalen Bauzinsen auf ein Niveau, das sich im direkten Vergleich zum absoluten Tiefpunkt fast vervierfacht hat.
Diese aggressiven Zinseskapaden treffen dabei längst nicht mehr nur isoliert die Neukäufer. Insbesondere jene Bestandshalter, deren anfängliche Zinsbindung in naher Zukunft ausläuft, stehen vor einer erheblichen finanziellen Herausforderung. Für diese breite Kohorte steht nun zwingend die sogenannte Anschlussfinanzierung beziehungsweise Prolongation an. Dies führt bei vielen Marktteilnehmern zu erheblichen, teilweise existenziellen Sorgen vor platzenden Kreditverträgen und einer drohenden Welle von Zwangsversteigerungen.
Eine systematische Wertsteigerung und konstante Tilgungen schützen Eigentümer vor dem finanziellen Ruin
Auf den allerersten Blick scheinen die massiv gestiegenen Finanzierungskosten eine schier unlösbare Belastung für viele betroffene Privathaushalte darzustellen. Doch die isolierte Betrachtung der reinen Zinsentwicklung greift analytisch viel zu kurz und ignoriert fundamentale marktwirtschaftliche Entwicklungen sowie den massiven Vermögensaufbau der vergangenen Dekade vollständig.
„Der Zinsunterschied zwischen heute und dem Niveau Mitte der 2010er Jahre wirkt erst einmal drastisch“, so Dominik Nehls vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein.
Trotz dieser psychologischen Hürde verweist der Finanzexperte auf zwei entscheidende mikroökonomische Faktoren, die das tatsächliche Risiko eines systematischen Kreditausfalls für die Banken drastisch minimieren. Erstens haben Immobilienbesitzer über die Jahre von einer immensen, teils exponentiellen Wertsteigerung ihrer Objekte profitiert, was die regionalen Bodenrichtwerte und die faktischen Quadratmeterpreise auf völlig neue Rekordniveaus gehoben hat.
„Die Quadratmeterpreise sind in der Zwischenzeit vielerorts stark gestiegen, ebenso die Bodenrichtwerte“, so Dominik Nehls.
Zweitens führt der durch konstante Zahlungen kontinuierlich gesunkene Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) zu einer signifikant besseren Risikobewertung durch die Kreditinstitute. Wer über Jahre hinweg diszipliniert getilgt hat, bringt heute eine wesentlich geringere Restschuld und gleichzeitig weitaus höhere Sicherheiten in die Neuverhandlung ein.
„Das verbessert die Konditionen bei der Anschlussfinanzierung, da eine niedrigere Beleihung ein geringeres Risiko für das Kreditinstitut bedeutet“, so Dominik Nehls.
Folglich ist die reale Gefahr von massenhaften Zahlungsausfällen weitaus geringer als medial oftmals dramatisiert. Stark gestiegene Nominallöhne und eine strukturell anhaltend robuste Arbeitsmarktsituation federn selbst substanzielle Ratensteigerungen von etwa einhundert Euro monatlich für die absolute Mehrheit der Haushalte souverän ab.
Die historische Niedrigzinsphase wurde von Kreditnehmern für konservative Tilgungsstrategien genutzt
Ein detaillierterer analytischer Blick auf die tiefere Struktur der Kreditverträge aus der vergangenen Niedrigzinsphase offenbart eine überraschend konservative Herangehensweise der deutschen Immobilienkäufer. Anstatt die historisch günstigen Zinsen ausschließlich in den risikobehafteten Erwerb von noch teureren Objekten fließen zu lassen, wurde systematisch und in hohem Tempo liquides Eigenkapital aufgebaut.
„Wer in der Niedrigzinsphase finanziert hat, wählte meist eine hohe Tilgungsrate - zwischen 2014 und 2021 lag diese im Schnitt bei über 3 Prozent“, so Julian Birk vom Finanzdienstleister Interhyp.
Diese außergewöhnlich hohe anfängliche Tilgungsrate führt zwangsläufig dazu, dass das absolute finanzielle Volumen der notwendigen Anschlussfinanzierung oftmals derart gering ausfällt, dass die tatsächliche monatliche Liquiditätsbelastung trotz der nominell vervierfachten Zinsen in einigen Szenarien sogar de facto sinken kann.
Parallel dazu haben die meisten Kreditnehmer das Zinsänderungsrisiko zeitlich extrem weit in die Zukunft verschoben. Marktdaten belegen eindrucksvoll, dass die durchschnittliche Zinsbindung bei Vertragsabschlüssen zwischen den Jahren 2014 und 2020 bei zwölf bis knapp vierzehn Jahren lag. Dies verleiht dem Gesamtmarkt eine enorme zeitliche Pufferzone.
Nur eine kleine, stark spezifizierte Minderheit der Immobilienbesitzer ist durch die aktuelle Entwicklung wirklich existenziell gefährdet. Wer damals hoch spekulativ agierte und vertraglich auf eine minimale anfängliche Tilgung setzte, sieht sich in der aktuellen Marktlage unweigerlich mit massiven mathematischen Diskrepanzen konfrontiert.
„In diesen Fällen muss nun eine relativ hohe Restschuld zu deutlich höheren Konditionen weiterfinanziert werden“, so Julian Birk.
Fundamentale makroökonomische Faktoren verhindern einen strukturellen Kollaps des Immobilienmarktes
Die vieldiskutierte Sorge vor einer systemischen Immobilienkrise, die potenziell durch eine unkontrollierbare Welle von Notverkäufen ausgelöst werden könnte, lässt sich durch aktuelle empirische Marktdaten kaum seriös stützen. Verschiedene Branchenanalysten betonen vielmehr die bemerkenswerte finanzielle Resilienz der privaten Haushalte in Deutschland, die massiv durch erhebliche Reallohnzuwächse gestützt wird.
„Wer vernünftig geplant hat, sollte keine größeren Probleme bekommen“, so Philipp Immenkötter, Analyst am Flossbach von Storch Research Institute.
Kritisch wird die Refinanzierungssituation laut den vorliegenden Daten exklusiv für solche Haushalte, die bereits zu Beginn extrem hochgradig fremdfinanziert waren, heute keinerlei liquide finanzielle Reserven aufweisen und parallel unter der allgemeinen Kerninflation sowie den drastisch gestiegenen Lebenshaltungskosten überproportional stark leiden.
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Doch selbst in dem Fall, dass vereinzelt notleidende Immobilien unweigerlich auf den Markt geworfen werden müssen, fängt das chronische nationale Unterangebot an Wohnraum diese punktuellen Verkäufe nahezu sofort auf. Die Absorptionsfähigkeit des deutschen Marktes bleibt aufgrund der stabilen demografischen Nachfrage extrem hoch.
„Ein größeres Angebot zu niedrigeren Preisen würde wahrscheinlich auf eine hohe Nachfrage stoßen“, so Philipp Immenkötter.
Ein strategischer Bankwechsel bei der Prolongation generiert massive Zinsersparnisse für Eigentümer
Um die wachsenden finanziellen Belastungen der anstehenden Anschlussfinanzierung proaktiv und effizient zu steuern, ist ein hochgradig strategisches Vorgehen der Kreditnehmer unerlässlich. Führende Finanzierungsexperten raten dringend dazu, die umfassende Marktanalyse bereits bis zu drei Jahre vor dem eigentlichen vertraglichen Ablauf der regulären Zinsbindung strukturiert zu starten.
Die rein passive Annahme eines ersten Prolongationsangebots der bisherigen Hausbank erweist sich in der finanziellen Praxis der Kunden oftmals als ein fataler strategischer Fehler. Viele Finanzinstitute nutzen die Bequemlichkeit und die Risikoaversion ihrer treuen Bestandskunden gezielt aus und offerieren Kreditkonditionen, die messbar über dem eigentlich fairen aktuellen Marktniveau der Konkurrenz liegen.
„Ein Wechsel lohnt sich oft, denn das Prolongationsangebot der Hausbank hat in der Regel schlechtere Konditionen als die Angebote von Wettbewerbern“, so Dominik Nehls.
Die vermeintlich abschreckend hohen Wechselkosten, welche von den verunsicherten Eigentümern oftmals als zentrales Argument gegen eine externe Umschuldung angeführt werden, sind bei einer genauen betriebswirtschaftlichen Betrachtung absolut marginal. Die zwingend notwendige juristische Abtretung der Grundschuld an das neue, fremde Kreditinstitut verursacht lediglich Notar- und Grundbuchgebühren in Höhe von 0,2 bis 0,4 Prozent der bestehenden Restschuld. Bei einem typischen Restdarlehen über 200.000 Euro belaufen sich diese Einmalkosten folglich auf maximal 400 bis 800 Euro.
Demgegenüber stehen potenzielle finanzielle Ersparnisse, die diese überschaubaren Wechselgebühren rasend schnell um ein Vielfaches übertreffen. Es lässt sich mathematisch leicht beweisen: Bereits eine minimale Zinsdifferenz von nur 0,2 Prozentpunkten zugunsten des Kreditnehmers resultiert über eine zehnjährige Laufzeit in einer effektiven Gesamtersparnis von deutlich mehr als 5.000 Euro.
Eine professionelle Neubewertung der Immobilie im Zuge dieser externen Umschuldung kann zudem die entscheidenden LTV-Konditionen weiter optimieren. Dies eröffnet gleichzeitig völlig neue strategische Handlungsspielräume für den langfristigen Erhalt der wertvollen Bausubstanz.
„Wenn ohnehin eine Anschlussfinanzierung ansteht, kann es sinnvoll sein, Modernisierungskosten gleich mit einzuplanen“, so Dominik Nehls.
Viele kooperierende Banken zeigen sich derzeit unter modernsten ESG-Gesichtspunkten äußerst offen dafür, wenn im Zuge der unvermeidlichen Anschlussfinanzierung zusätzliche fiskalische Mittel für nachhaltige wertsteigernde Maßnahmen aufgenommen werden. Insbesondere die nahtlose Integration von zinsgünstigen Sonderkrediten für eine umfassende energetische Sanierung in das Hauptdarlehen bietet gewaltige synergetische Hebeleffekte für den kalkulierenden Eigentümer.
AlleAktien Research Team