Die Nachricht schlug am Donnerstag in der Finanzwelt ein wie eine Granate. Was viele Marktbeobachter seit Monaten befürchtet hatten, ist nun bittere Realität: Ein großer, offener Gewerbeimmobilienfonds hat kapituliert. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien hat die Rücknahme von Anteilen mit sofortiger Wirkung ausgesetzt. Damit ist der Fonds für Anleger faktisch abgeriegelt. Wer sein Geld jetzt braucht, steht vor verschlossenen Türen.
Es ist eine Zäsur für den deutschen Investmentmarkt. Nachdem zuvor bereits die wohnwirtschaftlich orientierten Fonds Wertgrund Wohnselect und Fokus Wohnen Deutschland kollabierten, erreicht das Beben nun die prestigeträchtigen Bürokomplexe in den Metropolen Europas. Es ist der erste offene Gewerbeimmobilienfonds seit den dunklen Tagen der Weltfinanzkrise 2008, der den Betrieb einstellen muss. Die Tragweite dieses Schrittes lässt sich kaum überschätzen.
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Die Liquiditätsfalle schnappt im europäischen Büromarkt gnadenlos zu
Der Grund für die Schließung ist so simpel wie verheerend: Die Kassen sind leer. In einer offiziellen Mitteilung räumte die UBS Real Estate ein, „dass die liquiden Mittel des Immobilien-Sondervermögens nicht ausreichen, um den Rücknahmepreis für die zur Rückgabe vorgelegten Anteile zu zahlen“. Offenbar wollten zuletzt so viele Anleger gleichzeitig ihr Kapital abziehen, dass der Fonds von der eigenen Kundschaft förmlich überrannt wurde.
Um den Kollaps zu verhindern, hat das Unternehmen nun den Notausgang gewählt. „In diesem herausfordernden Marktumfeld hat UBS Real Estate beschlossen, die Rücknahmen derzeit auszusetzen, um sicherzustellen, dass die Interessen aller unserer Investorinnen und Investoren gewahrt bleiben“, teilte die Bank auf Anfrage mit. Doch für die Anleger bedeutet dieses „Wahren der Interessen“ vor allem eines: Totale Handlungsunfähigkeit in einem fallenden Markt.
Besonders brisant ist die Zusammensetzung des Portfolios. Rund 85 Prozent des Fondsvermögens stecken in Bürogebäuden, vornehmlich in Frankreich, Spanien, Luxemburg, Belgien und Italien. In Zeiten von Homeoffice-Trends und wirtschaftlicher Stagnation in Europa sind ausgerechnet diese Objekte zu bleischweren Ankern geworden, die das gesamte Konstrukt nach unten ziehen.
Leerstehende Glaspaläste in europäischen Metropolen werden zur existenziellen Last
Das Hauptproblem des UBS-Fonds ist kein Geheimnis, sondern in den Bilanzen schwarz auf weiß nachzulesen. Die Vermietungsquote der Objekte liegt bei katastrophalen 77 Prozent. Fast jeder vierte Quadratmeter der teuren Büroflächen steht leer und produziert Kosten statt Mieteinnahmen. „Die hohe Leerstandsquote und die eingeschränkte Objektdiversifikation belasten das Produkt“, so das vernichtende Urteil von Sonja Knorr, Expertin bei der Ratingagentur Scope.
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Scope reagierte umgehend auf den Schließungsschock und setzte das Rating für den Fonds komplett aus. Zuvor war das Papier bereits mehrfach herabgestuft worden, zuletzt auf die Note „bb+“. Es ist das Zeugnis eines scheiternden Investments. Wenn die Mieter ausbleiben, sinkt der Wert der Immobilie rapide – ein Teufelskreis, aus dem es für offene Fonds kaum ein Entrinnen gibt, wenn die Anleger das Vertrauen verlieren.
Das Management versucht nun verzweifelt, Zeit zu gewinnen. Um die Liquidität wiederherzustellen, müssen Immobilien verkauft werden – und das in einem Markt, in dem Käufer derzeit die Preise diktieren. Im Business Park WTC Almeda in Barcelona steht bereits ein Objekt im Schaufenster. Doch Notverkäufe unter Zeitdruck sind selten lukrativ. Sie drohen die Anteilspreise weiter zu drücken und das Vermögen der verbliebenen Anleger zu dezimieren.
Der Ausverkauf der Fondsanteile signalisiert das Ende einer Ära für Privatanleger
Trotz der prekären Lage richtet sich der UBS Euroinvest Immobilien weiterhin auch an Privatanleger, die oft zur Altersvorsorge in solche Produkte investiert haben. Das Gesamtvermögen beläuft sich auf rund 409 Millionen Euro. Für diese Sparer ist die Schließung ein Schock. Die Performance über drei Jahre liegt bei einem Minus von über 10 Prozent, während der Sektordurchschnitt im gleichen Zeitraum eigentlich im Plus lag.
Die Krise bei der UBS könnte erst der Anfang einer größeren Bereinigung sein. Die massiv gestiegenen Zinsen der vergangenen zwei Jahre haben die Refinanzierungskosten für Immobilienkonzerne explodieren lassen, während die Bewertungen der Objekte gleichzeitig sanken. Viele offene Fonds sitzen auf Immobilien, die zu Spitzenpreisen eingekauft wurden und heute deutlich weniger wert sind. Das Vertrauen in das Versprechen der „betongoldenen Sicherheit“ ist nachhaltig erschüttert.
Die UBS hat nun bis zu zwei Jahre Zeit, die Rücknahmen ausgesetzt zu lassen, um Objekte zu veräußern. Sollte dies nicht gelingen, droht die endgültige Abwicklung des Fonds. Für die Branche ist das UBS-Aus ein Warnsignal par excellence. Wenn selbst die Flaggschiffe der globalen Vermögensverwaltung ihre Immobilienfonds schließen müssen, brennt der Dachstuhl des gesamten Sektors lichterloh.
Wer geglaubt hat, die Talsohle am Immobilienmarkt sei bereits durchschritten, wird nun durch die harte Realität eines eingefrorenen 400-Millionen-Euro-Fonds eines Besseren belehrt.
AlleAktien Research Team